Beleihungswert
Börsenlexikon
Anzeige
![Smartbroker entdecken]()
![Jetzt Smartbroker]()
![Smartbrokerplus]()
Welche Rolle spielt der Beleihungswert bei Immobilienfinanzierungen?
Allgemein formuliert, ist der Beleihungswert, der Wert, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit (zum Beispiel Immobilien, Wertpapiere, Mobilien, aber auch Rechte wie Erbbau) ermittelt, die beliehen werden soll. Dabei ist die Wertermittlung auf den erzielbaren Wiederverkaufswert während der Kreditlaufzeit ausgerichtet. Der Beleihungswert legt die maximale Kredithöhe fest, wobei mögliche Wertschwankungen mit einem Risikoabschlag berücksichtigt werden (Beleihungsgrenze).
Bei der Beleihung von Immobilien, wird vor der Vergabe von Realkrediten durch die Kreditinstitute der Beleihungswert ermittelt. Die Vorschriften des Pfandbriefgesetzes und die Beleihungswertermittlungsverordnung bilden hierfür die rechtliche Grundlage. Als Beleihungswert wird der Wert angesetzt, der während der Beleihungszeit, in der Regel der Laufzeit des Kredites, beim Verkauf des Objektes jederzeit erzielt werden kann. Dadurch unterscheidet sich der Beleihungswert vom Marktwert, welcher Stichtag bezogen in Abhängigkeit von der jeweilig vorherrschenden Marktlage ermittelt wird.
Die Ermittlung des Beleihungswertes kann, gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung in drei verschiedenen Varianten vorgenommen werden:
Im Vergleichswertverfahren wird ein Verkehrswert ermittelt, indem das zu bewertende Objekt mit den Kaufpreisen ähnlicher Objekte verglichen wird. Dieses Verfahren wird insbesondere für Grundstücke und bei Wohnungs- und Teileigentum angewendet. Die Anwendung für Gebäude erfolgt nur dann, wenn genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert eines Beleihungsobjekts ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (Grundstückswert) und dem Bauwert eines Gebäudes zusammen. Dieses Verfahren wird bei der Bewertung von eigen genutzten Gebäuden wie Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen eingesetzt.
Im Ertragswertverfahren wird der Ertrag eines Beleihungsobjektes ermittelt, mit dem bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu rechnen ist. Dieses Verfahren findet Anwendung für vermietete oder zur Vermietung vorgesehene Objekte. Zusätzlich ist ein Sachwert zu berechnen. Entscheidend für die Festsetzung des Beleihungswertes ist der Ertragswert. Liegt dieser Wert allerdings um mehr als 20 Prozent über dem Sachwert, so ist eine gesonderte Prüfung notwendig und der Ertragswert gegebenenfalls zu mindern.
Bei der Beleihung von Immobilien, wird vor der Vergabe von Realkrediten durch die Kreditinstitute der Beleihungswert ermittelt. Die Vorschriften des Pfandbriefgesetzes und die Beleihungswertermittlungsverordnung bilden hierfür die rechtliche Grundlage. Als Beleihungswert wird der Wert angesetzt, der während der Beleihungszeit, in der Regel der Laufzeit des Kredites, beim Verkauf des Objektes jederzeit erzielt werden kann. Dadurch unterscheidet sich der Beleihungswert vom Marktwert, welcher Stichtag bezogen in Abhängigkeit von der jeweilig vorherrschenden Marktlage ermittelt wird.
Die Ermittlung des Beleihungswertes kann, gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung in drei verschiedenen Varianten vorgenommen werden:
Im Vergleichswertverfahren wird ein Verkehrswert ermittelt, indem das zu bewertende Objekt mit den Kaufpreisen ähnlicher Objekte verglichen wird. Dieses Verfahren wird insbesondere für Grundstücke und bei Wohnungs- und Teileigentum angewendet. Die Anwendung für Gebäude erfolgt nur dann, wenn genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert eines Beleihungsobjekts ermittelt. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (Grundstückswert) und dem Bauwert eines Gebäudes zusammen. Dieses Verfahren wird bei der Bewertung von eigen genutzten Gebäuden wie Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen eingesetzt.
Im Ertragswertverfahren wird der Ertrag eines Beleihungsobjektes ermittelt, mit dem bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu rechnen ist. Dieses Verfahren findet Anwendung für vermietete oder zur Vermietung vorgesehene Objekte. Zusätzlich ist ein Sachwert zu berechnen. Entscheidend für die Festsetzung des Beleihungswertes ist der Ertragswert. Liegt dieser Wert allerdings um mehr als 20 Prozent über dem Sachwert, so ist eine gesonderte Prüfung notwendig und der Ertragswert gegebenenfalls zu mindern.