von Oskar Herbert
börsennews.de - Düsseldorf, 28.07.2011: Die Schuldenkrise der großen und kleinen Vereinigten und Europäischen Staaten läuft derzeit durch alle Nachrichtensendungen. Die Börsenkurse - selbst von ursprünglich grundsoliden Staatsanleihen - weisen hohe Schwankungen auf; nicht selten nach unten. Versicherungen bereiten sich bereits auf den Ernstfall vor: Dass sie zahlen müssen. Sofern die USA bis Ende nächster Woche nicht gezahlt haben sollten, müssen Versicherer und andere Garanten, etwa Banken, im Rahmen von Kreditausfallversicherungen zahlen. Im Gegenzug erhalten sie dann die Ansprüche auf die nicht geleisteten Zahlungen; z.B. gegen die USA.
WGF: Erhebliche Unterdeckungen zu befürchten
Jenseits der großen Nachrichtensendungen vollzieht sich derweil eine Schuldenkrise ganz anderer Art. Einige Tausend Anleger der WGF AG (siehe auch unsere
WGF-Artikel vom 14.07.2011 und vom 22.07.2011 "
Anleihen: Traumrenditen bleiben Illusion") hatten in den erstrangigen Besicherungen ihrer Hypothekenanleihen bestmögliche Versicherungen gesehen. In zwischen mehren sich jedoch Zweifel, auch wenn Immobilienverwalter WGF alle Register zieht, um die Sicherheit seiner Papiere zu beweisen. WGF-Chef und Haupteigentümer Pino Sergio hat dafür jüngst im Deutschen Anleger Fernsehen (DAF) sogar vor der Unwahrheit nicht zurückgeschreckt. Auf die Zweifel des erfahrenen DAF-Moderators Dr. Jünemann, andere Immobilienunternehmer würden mit den Zinskosten nicht zurechtkommen, die die WGF für ihre Anleihen aufwendet, beteuert Pino Sergio vor laufender Kamera, die WGF käme damit sehr wohl zurecht.
Der jüngste Geschäftsbericht der WGF belegt freilich das Gegenteil. 2010 hat WGF Zinsen für Anleihen in Höhe von rd. 11 Mio. und Personalkosten von rd. 6 Mio. € gezahlt. Umgerechnet auf die Vermietungsflächen sind das ca. 9,20 € pro m² und Monat. Dabei sind noch keine Raumkosten und sonstigen Aufwendungen berücksichtigt, die der Geschäftsbericht noch höher angibt als die Zins- und Personalaufwendungen.
Über die Höhe der Mieteinnahmen macht WGF keine Angaben; auch nicht zum Vermietungsstand der Flächen. Bekannt ist, dass aktuelle Mietangebote der WGF weit unter 9 € pro m² Wohnfläche und Monat bleiben. In Bad Salzuflen etwa können drei WGF-Zimmer mit Balkon und 75 m² Fläche für 367 € pro Monat angemietet werden. Im Hochhaus-Objekt St. Augustin sind 91 m² für 470 € zu beziehen. Einzelheiten zu Gewerbeflächen stellt WGF nicht online. Bekannt ist jedoch, dass es Leerstände gibt; nicht zuletzt auch, um Objekte baulich aufzuwerten. Vor diesem Hintergrund ist die TV-Beteuerung von Pino Sergio unrichtig. In anderem Zusammenhang stellt er die laufende Kostenunterdeckung auch gar nicht in Frage, sondern spielt sie herunter mit dem Hinweis, die WGF-m² seien im Schnitt 2.500 € wert. Damit sei auch die enorm hohe bilanzielle Beleihung der WGF-Flächen mit mehr als 1.400 € pro m² zu rechtfertigen und folglich auch die erstrangige Besicherung der Hypothekenanleihen. Sofern die großspurige außerbilanzielle Angabe von Pino Sergio im Geschäftsbericht S. 5 stimmen würde, wonach die WGF AG Hypothekenanleihen im Umfang von 450 Mio. € emittiert hat, läge die Beleihung sogar jenseits jener 2.500 €, die der Chef für realistisch hält.
Gutachter nennen viel niedrigere Vergleichswerte für WGF-Objekte
Tatsächlich sind solche Werte fern jeder Realität. Die Anleihe WGFH05 2009/16 beispielsweise ist zu einem Teil mit der Wohnanlage Ankerstraße 17-19 in St. Augustin bei Bonn erstrangig besichert. Für Hochhausanlagen, wie die in der Ankerstraße, weist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis, zu dem St. Augustin gehört, in der Auswertung 2008 eine Preisspanne von 300 bis 950 € und einen Mittelwert von 550 € pro m² aus. Sofern diese im "Grundstücksbericht 2008" zu findende Angabe sich in den Folgejahren nicht positiv total überholt hat und sofern diese Angabe tatsächlich auf das Objekt in der Ankerstraße übertragbar ist, fehlen für jeden der insgesamt 10.000 m² dieser Wohnanlage mindestens 450 € an der erstrangigen Besicherung. Voraussetzung ist dabei, für diese spezielle Anleihe gilt der durchschnittliche WGF-Beleihungswert von 1.400 € m². Das wären dann in der Summe 4,5 Mio. des Emissionsvolumens von 55 Mio. €.
Negativvorbild Deikon-Hypothekenanleihen
Von 100%iger Besicherung im Sinne von sicher kann bei diesen Verhältnissen - trotz erstrangiger grundbuchrechtlicher Eintragungen - schwerlich die Rede sein. Für die anderen Objekte, mit denen Anleihe WGFH05 2009/16 besichert ist, z.B. eine Klein-Wohnanlage in Niederwalluf oder ein Objekt mit vier Wohnungen in Lennestadt, dürften die örtlichen Gutachterausschüsse kaum zu Werten gelangen, die auch nur annähernd an 1.400 € oder gar 2.500 € heranreichen. Für die anderen Anleihen sehen die Besicherungen kaum anders aus. Soweit Bewertungsmaßstäbe, die im inzwischen einjährigen Restrukturierungsverfahren der Anleger in Deikon-Hypothekenanleihen von erstrangigen Gutachtern angesetzt werden, auf WGF übertragen würden, träten leider erhebliche Wertunterdeckungen zu Tage. Die Deikon-Gläubiger ringen mit dem Emittenten (früher Boetzelen) darum, dass sie mit Nennwertabstrichen von weniger als 60% davonkommen. Dem Zinsschnitt von einstmals stolzen 6% auf jetzt nur noch 1% mussten sie schon zustimmen, um überhaupt an der Insolvenz vorbeizukommen.
Frühere Artikel zu den aktuellen Entwicklungen bei der WGF finden Sie hier:
22.07.2011:
Anleihen: Traumrenditen bleiben Illusion
20.07.2011:
WGF AG: WGF AG schaltet wegen Kursbewegungen die BaFin ein
20.07.2011:
WGF AG / Stellungnahme der WGF AG zu Kursbewegungen
14.07.2011:
Schneeballsystem mit Anleihen
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Dies bedeutet, dass wegen der Verluste bereits im ersten Jahr der Laufzeit der Genüsse das Risiko eines Zahlungsausfalls der Zinsen schlagend wird.
Hinzu kommt noch das von der WGF ausführlich beschriebene Risiko, sich wegen der stark verschlechterten Bonität (Ratings für die Anleihen nur noch BB bzw. BB-, d.h. Ausfallwahrscheinlichkeit von 9%+) und der Verluste nicht mehr ausreichend refinanzieren zu können.
Dies bedeutet im günstigen Fall, dass die WGF ihre Aktivitäten zurückfahren muss, nur um die laufenden Verlsute auszugleichen und die hohen Zahlungsverbindlichkeiten Ende 2012 und Anfang 2013 bedienen zu können.
Im schlechten Fall wird die WGF das Liquiditätsrisiko ignorieren und die knappe Liquidität in neuen Projekten versenken.
Der schlechte Fall ist der wahrscheinlichere, da die jüngsten Äußerungen des Vorstandsvorsitzenden Sergio den Schluss nahelegen, dass genau dieser Weg beschritten wird, nur um zu beweisen, dass es der WGF noch gut ginge.
Vor dem Hintergrund ist bereits ein Investment in die mit Ramschniveau bewerteten Anleihen ein hohes Risiko. Die Marktrenditen liegen deshalb auch trotz der Kurspflege durch die WGF bei gut 20%.
Das Risiko in die Genüsse ist ungleich höher. Die WGF veröffentlicht hier kein Rating, da dieses wegen der schlechteren Stellung der Gläubiger sehr weit unterhalb des Ratings der Anleihen liegt.