Billige Dividendenaktien zu finden bedeutet oft, sich mit Unternehmen zu beschäftigen, die gerade Probleme haben. Der schwierige Teil besteht darin, herauszufinden, ob die Probleme überwindbar sind oder möglicherweise das Ende bedeuten. Investoren haben Tanger Factory Outlet Center (WKN:886676) und VEREIT (WKN:A14XJT) links liegen gelassen. Aber man kann gute Gründe für den Kauf der beiden Aktien finden, wenn man sich ein wenig mit den Details beschäftigt.

Das Ende naht – oder etwa doch nicht?

Sicher, Einzelhändler wie Sears und J.C. Penney sind mit großen Problemen konfrontiert, viele andere auch, manche haben sogar komplett die Segel gestrichen (wie Bon Ton oder Toys R Us). Das alles ist natürlich unerfreulich, aber es ist hauptsächlich ein negativer Hype. Am Ende ist es nur eine Veränderung in der Art und Weise, wie Verbraucher einkaufen. Der Einzelhandel durchlebt einfach eine schwierige Anpassungsphase.

Tanger, dem 44 Outlet-Center gehören, bekommt das natürlich auch ab. Aber man ist dann doch den wirklich schlimmen Problemen der herkömmlichen Shopping-Center enthoben. Tanger ist anders. Erstens haben deren Immobilien keine riesigen Ankermieter, deren Verlust im Allgemeinen den Laufverkehr reduziert und ein großes Loch in der Mieterliste hinterlässt. Zweitens sind die Mietkosten für Outlet-Center für Mieter in der Regel relativ günstig, was es für die Mieter von Tanger wesentlich einfacher macht, Geld zu verdienen. Das wiederum führt dazu, dass die Mieter in schwachen Zeiten nicht sofort aus den Objekten raus müssen. Und drittens haben die Immobilien von Tanger relativ niedrige Kosten, sowohl für den Betrieb als auch für die Mieter.

Tanger hat zudem die Herausforderung aggressiv angenommen. Man hat schwächeren Mietern Mietzugeständnisse angeboten, um die Auslastung hoch zu halten. So stehen die Kunden dann nicht vor leeren Geschäften. Gleichzeitig werden neue Filialen eröffnet, um den Mietermix zu verbessern und so die sich ändernden Vorlieben der Endkunden besser zu bedienen. Aber ein solcher Übergang braucht eben Zeit. Für 2019 wird somit ein weiteres Jahr des Übergangs erwartet.

Aber Tanger hat dank seiner starken Finanzkennzahlen großes Durchhaltevermögen. Die Dividende verschlingt nur rund 60 % der Funds from Operations, eine wichtige Kennzahl der Branche. Es besteht wenig Risiko, dass Tanger die Dividende kürzt oder den Gürtel enger schnallen muss.

Die Auslastung bleibt mit rund 96 % robust. Das entspricht in etwa dem Branchenführer Simon Property Group (WKN:916647). Aber hier wird es interessant: Tanger wird etwa zum 9-Fachen seiner für 2018 geplanten Funds from Operations gehandelt, kurz FFO, und Simon zum 15-Fachen seines FFO von 2018. Simons Rendite liegt unterdessen bei gerade einmal 4,4 % im Vergleich zu Tanger, die bei 6,2 % liegt. Das hier ist also eine billige Dividendenaktie, die das Risiko wert ist.

Es kann nur besser werden

VEREITs Geschichte ist dann doch etwas beunruhigender. Der REIT, einst bekannt als American Realty Capital Properties, hat eine Reihe von Akquisitionen getätigt, die ihn schnell zu einem der größten Net-Lease-REITs der Branche machten (bei Net-Lease-Objekten tragen die Mieter den größten Teil der Betriebskosten). Dieses Wachsen um jeden Preis war jedoch mit hohen Kosten verbunden, was sich 2014 deutlich zeigte, als das Unternehmen bekannt gab, dass es einen Buchungsfehler gemacht hatte.

Dieser Fehler führte zu einer kompletten Überarbeitung. Das Management wurde ausgetauscht und die Dividende ausgesetzt. Das neue verantwortliche Team unter der Leitung des Branchenveteranen Glenn Rufrano machte sich schnell an die Arbeit, das Portfolio zu straffen, die Verschuldung zu reduzieren und die Dividende wieder einzuführen. Der Turnaround-Plan hat also gut funktioniert. Es gibt jedoch ein Problem, das noch nicht vollständig gelöst ist: die rechtlichen Folgen des Buchhaltungschaos.

VEREIT ist sich mit rund 30 % seiner Aktionäre für rund 218 Millionen USD einig geworden. Es dürfte wohl am Ende insgesamt 1 Milliarde USD kosten, um alle Klagen beizulegen. VEREIT hat ein Investment-Grade-Rating und verfügt bei der letzten Überprüfung über eine Kapazität von rund 1,7 Milliarden USD für solche Zwecke. Es kann die Klagen also wegstecken.

Aber die Anleger sind nach wie vor besorgt und lassen vielleicht zu recht die Aktien links liegen, bis diese Angelegenheit vollständig gelöst ist. Bei einer Ausschüttungsquote von rund 75 % im dritten Quartal ist die Dividende gut gedeckt. Die Rendite liegt mit 6,7 % weit über der der Wettbewerber. Zum Vergleich: Der branchenweit führende Player Realty Income (WKN:899744) weist eine Rendite von unter 4 % auf. Unterdessen ist der Preis von VEREIT für den prognostizierten bereinigten FFO für 2018 recht klein: Der Faktor liegt bei 11,5 gegenüber dem 22-Fachen von Realty Income.

VEREIT ist nach wie vor mit rechtlichen Problemen konfrontiert, die jedoch nach und nach gelöst werden. Die Mieten hingegen decken locker die Dividende. Wenn man hier mit ein bisschen Unsicherheit leben kann, während das starke Management sich durch die Probleme wühlt, kann man eine große Rendite zu einem sehr günstigen Preis erzielen.

Ist es das Risiko wert?

Beim Investieren geht es darum, Risiko und Ertrag in Einklang zu bringen. Tanger und VEREIT setzen Investoren eindeutig Risiken aus, aber die Erträge sind ziemlich hoch, wenn man ihre überdurchschnittlichen Renditen betrachtet. Wenn man dann noch die niedrige Bewertung und die sich verstärkenden Fundamentaldaten hinzunimmt, wirken diese billigen Dividendenwerte für mich heute wie Käufe. Gut, man muss bereit sein, kurzfristig mit ein wenig Unsicherheit umzugehen, aber das Risiko-Ertrags-Verhältnis sieht hier dann doch recht verlockend aus.

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The Motley Fool empfiehlt Aktien von Tanger Factory Outlet Centers. Reuben Gregg Brewer besitzt Aktien von Tanger Factory Outlet Centers und VEREIT.

Dieser Artikel erschien am 12.2.2019 auf Fool.com. Er wurde übersetzt, damit unsere deutschen Leser an der Diskussion teilnehmen können.

Motley Fool Deutschland 2019

Autor: Reuben Gregg Brewer