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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Top-6-Bürovermietungsmärkte Q4 2020

08.01.2021 / 14:01
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08. Januar 2020


Top-6-Bürovermietungsmärkte Q4 2020

Einbruch im Flächenumsatz, steigende Mieten im Spitzensegment

  • Flächenumsatz trotz Besserung im Schlussquartal um ein Drittel unterhalb des Vorjahresergebnisses
  • Starker Einbruch im großvolumigen Flächensegment - öffentliche Hand zeigt sich insbesondere im Flächensegment ab 10.000 m² aktiv
  • Leerstand steigt auf Jahressicht um 20 Basispunkte, ist jedoch weiterhin historisch niedrig

Das Geschehen an den Top-6-Büromärkten im letzten Jahr war überwiegend von der COVID-19-Pandemie und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Unsicherheit geprägt. Relativ zu den Jahren zuvor war die Nachfrage in allen Top-6-Büromärkten eher verhalten. Besonders betroffen war hiervon das Flächensegment oberhalb von 10.000 m², in dem sich der Rückgang auf insgesamt 45 % belief. In diesem Segment liegen die Vorlaufzeiten im Normalfall bei mindestens 24 Monaten und daher für viele Nutzer im Ungewissen, wie hoch ihr Flächenbedarf bis dahin sein wird. Der ungewisse Pandemieverlauf trübt derzeit den Blick in die Zukunft. Davon profitieren Büroflächen, die flexibel oder kurzfristig angemietet werden können. So betrug beispielsweise der Rückgang im Flächenumsatz im Segment unterhalb von 1.000 m² lediglich 10 %.

Öffentliche Hand sorgt für Stabilität im großvolumigen Flächensegment

Einer der wenigen aktiven Nachfrager im größeren Flächensegment ist die öffentliche Hand. Diese profitiert derzeit davon, dass sie als sicherer Mieter gilt und in unsicheren Zeiten von Vermietern bevorzugt wird. Im Flächensegment oberhalb von 10.000 m² beträgt ihr derzeitiger Marktanteil rund 30 %. Gegenüber 2019 hat sich ihr Marktanteil entsprechend verdreifacht. Über alle Top-6-Büromärkte beträgt das Minus im Flächenumsatz im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr rund 33 %. Den stärksten Einbruch verzeichneten hierbei Düsseldorf und Frankfurt mit jeweils 47,9 % und 41,9 %. Demgegenüber fiel der Rückgang in Berlin mit rund 25 % etwas weniger stark aus. Dabei profitierte Berlin von einem starken Schlussquartal. Allgemein war das 4. Quartal 2020 ein vergleichsweise starkes Quartal. In Berlin, Frankfurt und Köln bildete es sogar das stärkste Quartal in 2020. Trotzdem lag der Flächenumsatz in allen Top-6-Büromärkten unterhalb des Fünfjahresdurchschnitts. "Nutzer, die zuvor Flächen suchten, legten ihre Gesuche vorerst auf Eis, beziehungsweise verlängerten ihre bestehenden Verträge. Entweder weil sie aufgrund der wirtschaftlichen Lage derzeit einen geringeren Flächenbedarf haben oder weil ein Großteil ihrer Mitarbeiter von zu Hause aus arbeitet" erklärt Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills.

Zentrale Lagen weiterhin beliebt bei Nutzern: Mieten steigen im Spitzensegment

Trotz der verhaltenen Nachfrage blieben die Mieten weitestgehend stabil oder stiegen. Die Spitzenmiete ist im Durchschnitt der Top-6-Büromärkte um 2,1 % gegenüber dem Vorquartal und um 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Den stärksten Anstieg verzeichnete Frankfurt, wo die Spitzenmiete in der zweiten Jahreshälfte aufgrund einiger hochpreisiger Anmietungen um 6,7 % von 45,00 Euro pro m² auf 48,00 Euro pro m² gestiegen ist. Lediglich in Köln konnte ein Rückgang der Spitzenmiete um 5,1 % gegenüber dem 4. Quartal 2019 beobachtet werden. Sie steht nunmehr bei 27,75 Euro pro m². Im Spitzensegment ist die Nachfrage weiterhin hoch und die Nutzer sind hier auch bereit Spitzenpreise zu bezahlen. "Richtet man den Blick jedoch weg vom Spitzensegment und bezieht alle Lage- und Objektqualitäten ein, dann sind die Mieten eher in einer Seitwärtsbewegung. In einigen Randlagen sehen wir auch bereits fallende Mieten", weiß Aspiotis. So ist über alle Top-6-Büromärkte hinweg die Medianmiete* gegenüber dem Vorquartal um 0,5 % und gegenüber dem Vorjahresquartal um 1,2 % gesunken. Allgemein gilt jedoch, dass Vermieter vermehrt bereit sind durch Incentives die Effektivmiete zu senken. Das gilt sowohl beim Abschluss von Neuverträgen als auch bei der Verlängerung bestehender Verträge. Hier gilt weiterhin: Je peripherer die Lage, desto eher werden auch Incentives gewährt.

Rapide sinkende Büroauslastung bei leicht steigendem Leerstand

Der Leerstand ist gegenüber dem Vorjahr um 20 Basispunkte gestiegen, liegt im Durchschnitt der Top-6-Büromärkte aber immer noch historisch niedrig bei 3,5 %. Die höchsten Anstiege verzeichneten Berlin und München, wo die Leerstandsrate in 2020 um jeweils 80 Basispunkte auf 2,0 %, bzw. 2,9 % gestiegen ist Demgegenüber ist die Leerstandsquote in Hamburg weiter gesunken. "Wir beobachten seit Pandemiebeginn, dass die Büroauslastung rapide gesunken ist. Ob diese nach überstandener Pandemie wieder auf ihr Vorkrisenniveau zurückkehren wird, ist bisher noch nicht absehbar. Vieles spricht dafür, dass sich die Option räumlich flexibel zu arbeiten im Arbeitsalltag mehr und mehr etabliert und sich mittelfristig auch in einem geringeren Büroflächenbedarf und somit einem höheren Leerstand wiederspiegeln könnte", erklärt Dr. Martin Kern, Consultant Research bei Savills. Ob dieser höhere Leerstand aber auch zu geringeren Mieten führen wird, wird auch davon abhängen welche Bedürfnisse die Nutzer zukünftig an ihre Büros stellen werden und, ob sich diese im Gebäudebestand realisieren lassen.

Pandemieverlauf bestimmt Aktivität am Bürovermietungsmarkt

Aufgrund des aktuell völlig unklaren weiteren Verlaufs der COVID-19-Pandemie, lassen sich kaum seriöse Prognosen zur Entwicklung an den Vermietungsmärkten ableiten. "So lange der Pandemieverlauf noch nicht eingeschätzt werden kann, ist sowohl ein Flächenumsatz auf dem Niveau vom 2. Quartal 2020 möglich als auch eine Stabilisierung auf dem Niveau vom Vorquartal. Weil die Unternehmen für ihre Planungen Vorlaufzeit benötigen, ist mit einer Normalisierung der Vermietungsaktivität wohl erst in der zweiten Jahreshälfte 2021 zu rechnen", erwartet Aspiotis.

*Die Medianmiete ist der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen. Damit liegen 50 % aller Vermietungen über und 50 % unter der Medianmiete. Die Größe der jeweils angemieteten Flächen fällt bei der Berechnung der Medianmiete nicht ins Gewicht.

Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Market in Minutes Top-6-Bürovermietungsmärkte Deutschland auf unserer Homepage www.savills.de.

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 300 Mitarbeitern an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:

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  • Landlord Services
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  • Facility Management
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Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.



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