Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG

Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG

ISIN: DE000A0KFKB3

Anlass der Studie: Update

Empfehlung: Kaufen

seit: 06.07.2022

Kursziel: 9,00

Kursziel auf Sicht von: 12 Monate

Letzte Ratingänderung: -

Analyst: Patrick Speck

Mietbestand signifikant ausgebaut, aber ungeklärte Refinanzierung der

Anleihe lastet bis auf Weiteres schwer auf der Equity Story

ACCENTRO hat am Montag eine großvolumige Immobilientransaktion bekannt

gegeben.

Zukauf in Ostdeutschland: Im Rahmen eines Share Deals erwarb ACCENTRO von

einem privaten Investor ein Mietportfolio mit 682 Einheiten zwischen

Magdeburg und Halle. Die Immobilien befinden sich laut dem Unternehmen in

einer wirtschaftlich aufstrebenden und landschaftlich attraktiven Region

mit hohem Freizeitwert und weisen eine vermietbare Fläche von rund 39.000

Quadratmetern sowie eine Leerstandsquote von ca. 27% auf. Zukäufe mit

erhöhtem Leerstand und kurzfristigem Wertsteigerungspotenzial entsprechen

der Akquisitionsstrategie des Unternehmens. Zugleich wurden von ACCENTRO an

den gleichen Investor 28 Einheiten in Rostock veräußert.

Mietbestand deutlich ausgebaut: Durch den Zukauf steigt der Mietbestand

ACCENTROs um knapp 20% auf nunmehr rund 4.300 Einheiten. Die Transaktion

folgt der strategischen Zielsetzung des Unternehmens, mittelfristig das

relativ stabile Vermietungsgeschäft als weitere Säule neben der

zyklischeren Wohnungsprivatisierung und dem chancenreichen, aber noch zu

entwickelnden Servicegeschäft zu etablieren. So strebt das Management an,

perspektivisch allein auf Basis der Mieterlöse die Konzern-OPEX decken zu

können, wofür u.E. ein Mietbestand von >10.000 Einheiten mit geringem

Leerstand notwendig ist.

Refinanzierung der Anleihe steht im Raum: Vor dem Hintergrund der lediglich

rund 7-monatigen Restlaufzeit der Anleihe 2020/2023 (Volumen: 250,0 Mio.

Euro) und des hieraus resultierenden Kapitalbedarfs ACCENTROs gehen wir von

einem relativ niedrigen Kaufpreis für die neuen Ost-Einheiten aus (MONe:

< 30 Mio. Euro). Per Saldo rechnen wir inklusive des Verkaufserlöses in

Rostock sogar mit einem Kapitalbedarf von weniger als 20 Mio. Euro, dem

mehr als ausreichend liquide Mittel (Q1: 158,9 Mio. Euro) gegenüberstehen.

Die Fähigkeiten und Optionen zur Bedienung bzw. Refinanzierung der

kurzlaufenden Anleihe werden durch die Transaktion u.E. somit nicht

wesentlich verändert. Vielmehr erachten wir gegenwärtig zunächst ein

Tender-Angebot als die wahrscheinlichste Variante zur (Teil-)Ablösung der

aktuell bei lediglich 43% ihres Nominalwertes notierenden Anleihe.

Modell aktualisiert: Opportunitäten wie den jüngsten Zukauf in

Ostdeutschland werten wir als Beleg für die gute Verhandlungsposition

ACCENTROs, die sich einerseits aus einer vollen Verkaufspipeline als

"Verhandlungsmasse" sowie andererseits den vielfältigen Optionen als

Wohnungsinvestor, -entwickler und -bestandshalter ergibt. Da das erworbene

Mietportfolio aber erst nach Vollzug des Nutzen-Lasten-Wechsels

wirtschaftlich auf ACCENTRO übergeht, erwarten wir im laufenden Jahr nur

geringe Effekte auf die GuV. Annualisiert dürfte die Transaktion zu einer

Steigerung der Mieterlöse von knapp 2 Mio. Euro p.a. führen. Die

Brutto-Mietrendite des neuen Portfolios sollte sich demnach auf rund 6-7%

belaufen.

Fazit: ACCENTRO setzt die strategische Marschrichtung fort, die noch

unklare Refinanzierung der Anleihe lastet u.E. aber bis auf Weiteres schwer

auf dem Kurs. Nichtsdestotrotz erachten wir die Aktie aus fundamentaler

Sicht sowie auf NAV-Basis als zu günstig und bestätigen unser Rating

"Kaufen" sowie das Kursziel von 9,00 Euro.

+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss

bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /

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Über Montega:

Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser

mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum

umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und

wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht

sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und

fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die

Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden

zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und

Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die

Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum

Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der

Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

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