Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG
Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG
Unternehmen: ERWE Immobilien AG
ISIN: DE000A1X3WX6
Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 24.11.2022
Kursziel: 2,00 Euro
Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Patrick Speck, CESGA
Abflauende Fair Value-Effekte konterkarieren dynamische Top-Line
ERWE hat heute die Zahlen zu 9M/22 vorgelegt. Trotz einer deutlichen
Verbesserung des Bruttoergebnisses rutschte ERWE vor allem aufgrund des
ausgebliebenen Rückenwinds aus der Immobilienbewertung noch tiefer in die
Verlustzone.
Überproportionaler Ergebniszuwachs auf Bruttoebene: Die
Bewirtschaftungserträge der Immobilien lagen nach 9M bei rund 6,80 Mio.
Euro (+21,4% yoy). Der Wachstumstrend blieb im abgelaufenen Quartal mit
+20,4% yoy auf 2,34 Mio. Euro annähernd stabil und das Ergebnis der
Immobilienbewirtschaftung stieg mit +26,5% yoy auf 1,47 Mio. Euro erneut
überproportional. Ergebnisseitig schwächte sich die Dynamik gegenüber H1
(+29,9% yoy) zwar etwas ab, dies dürfte jedoch in erster Linie mit dem
abflachenden Effekt aus den letzten Immobilienerwerben in Wuppertal und
Bremerhaven zusammenhängen.
Break Even nicht erreicht: Trotz eines absoluten Rückgangs der
Personalkosten (-19,9% yoy auf 0,97 Mio. Euro) wurde der Break Even in Q3
auf operativer Ebene (EBIT) mit -0,09 Mio. Euro leicht unterschritten (Q2:
+0,62 Mio. Euro; Vj.: +3,1 Mio. Euro). Bereinigt um per saldo positive
Sondereffekte lag das adj. EBIT bei -0,30 Mio. Euro. Maßgeblich für die
eingetrübte Ertragslage ist, dass das Ergebnis aus der Immobilienbewertung
in Q3 deutlich zurückging, mit 0,07 Mio. Euro aber noch leicht positiv
ausfiel (Q2: +0,43 Mio. Euro; Q1: +0,83 Mio. Euro; Q3/21: +3,74 Mio. Euro).
Der starke Fair Value-Effekt im Vorjahr resultierte wohlgemerkt aus einem
Sondergutachten infolge des Vermietungserfolgs im zukünftigen Geschäftshaus
Krefeld an 1&1. Gepaart mit leicht gestiegenen Finanzierungskosten hat sich
der Periodenverlust nach 9M auf 4,86 Mio. Euro ausgeweitet (Q3: -1,68 Mio.
Euro).
Fortschritte im Immobilienmanagement: Positiv hervorzuheben ist dagegen,
dass sich der Vermietungsstand mit zuletzt 90,6% (H1: 89,3%) wieder erhöht
hat. Zudem verlaufen die Verhandlungen mit Interessenten über die
Neuvermietung von rund 6.700 qm Fläche sehr vielversprechend. Das
Neubauvorhaben in der Krefelder Innenstadt soll ab Mitte 2023 zum Teilbezug
bereitstehen und verzeichnet für mehr als zwei Drittel der entstehenden
Flächen bereits einen Mieter. Laut ERWE ist die Finanzierung des Projekts
(MONe: CAPEX i.H.v. ca. 29 Mio. Euro) u.a. durch Bankkredite bereits
vollständig gesichert. Die liquiden Mittel haben sich trotz der zur
Jahresmitte durchgeführten KE auf zuletzt 2,18 Mio. Euro weiter reduziert.
NRV leicht gesunken: Per 30.09. ging der EPRA NRV auf 3,40 Euro je Aktie
zurück (H1: 3,46 Euro), während sich der LTV leicht auf 70,8%
verschlechterte (H1: 69,6%). Letzterer rangiert aber nach wie vor mit
einigem Abstand zu den mit der Anleihe 2019/2023 verknüpften Covenants
(< 75%). Sofern keine spürbare Aufhellung des Markt- und Zinsumfelds
eintritt, erachten wir die im Jahresverlauf 2023 anstehende Refinanzierung
der Anleihe (Volumen: 40,0 Mio. Euro; Kupon: 7,5%; Fälligkeit: 10.12.2023)
dennoch als große Herausforderung für ERWE, die weitere Kapitalmaßnahmen
und ggf. Objektverkäufe bedingen könnte. Letzteres würde u.E. jedoch den
Charakter ERWEs als Bestandshalter infrage stellen, sodass die im
NRV-Konzept im Gegensatz zu einer NAV-Bewertung als wertsteigernd
einfließenden Erwerbsnebenkosten (u.a. Grunderwerbsteuer) unberücksichtigt
blieben. Wenngleich dies nur ein potenzielles Negativszenario darstellt,
erhöhen wir aufgrund der veränderten Risikolage und drohender weiterer
Verwässerungen den NRV-Sicherheitsabschlag unseres Bewertungsmodells auf
40% (zuvor: 15%).
Fazit: Im Einklang mit dem Immobiliensektor dürfte sich ERWE zunehmenden
Risiken durch rückläufige Bewertungen und steigende Finanzierungskosten
gegenübersehen. Obwohl die Aktie bereits mit hohem Abschlag zum aktuellen
NRV notiert, erachten wir den Titel nur für risikobewusste Investoren als
attraktiv und senken das Kursziel auf 2,00 Euro.
+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss
bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /
HAFTUNGSAUSSCHLUSS unter http://www.montega.de +++
Über Montega:
Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser
mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum
umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und
wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht
sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und
fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die
Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden
zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und
Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die
Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum
Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der
Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/26035.pdf
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Quelle: dpa-AFX