Original-Research: German Real Estate Capital S.A. - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu German Real Estate Capital S.A.

Unternehmen: German Real Estate Capital S.A.

ISIN: DE000A19XLE6

Anlass der Studie: GBC Management Interview

Empfehlung: Management Interview

Letzte Ratingänderung:

Analyst: Cosmin Filker

'Attraktives Anleiheinvestment in B- und C-Lagen mit hohen Renditen'

Die German Real Estate S.A. ist eine Emittentin einer Schuldverschreibung,

die unter der Bezeichnung German Real Estate ETP (Exchange Traded Product)

seit dem 20.04.2018 vertrieben wird. Mit der Weitergabe der Anleihemittel

an Immobilien-Objektgesellschaften wird dabei die Entwicklung von Bestands-

und Handelsimmobilien finanziert. GBC-Analyst Cosmin Filker hat mit Andreas

Schott, Geschäftsführer der Sachwert Capital Management GmbH, die

ihrerseits alleinige Gesellschafterin der German Real Estate Capital S.A.

ist, gesprochen.

Cosmin Filker: Herr Schott, die German Real Estate Capital S.A. ist

Emittentin eines ETP (Exchange Traded Product). Können Sie das Wertpapier

näher beschreiben?

Andreas Schott: Börsengehandelte Produkte oder Exchange Traded Products

sind eine Auswahl an Finanzinstrumenten, die über den Tag an nationalen

Börsen gehandelt werden. Exchange Traded heißt, dass es sich um Wertpapiere

handelt, die an der Börse gehandelt werden. Handelbar sind Aktien, Anleihen

und andere Titel.

Bei unserer Schuldverschreibung, die unter der Bezeichnung ETP (Exchange

Traded Product) seit dem 20.04.2018 emittiert ist, handelt es sich um ein

unbegrenzt laufendes Wertpapier, ausgestattet mit einem Kupon in Höhe von

3,0 % und einer darüberhinausgehenden variablen Verzinsung. Auch wenn das

Wertpapier (https://www.gre-etp.de/) eine unbegrenzte Laufzeit hat, kann

dieses erstmals zum 20.04.2023, also nach fünf Jahren, ordentlich gekündigt

werden, womit es mit einer klassischen Anleihe vergleichbar ist.

Cosmin Filker: Was passiert mit den Anleihemitteln und wie hoch ist das

bereits platzierte Volumen? Beschreiben Sie uns Ihre nachhaltige Strategie.

Andreas Schott: Die Anleihemittel in Höhe von aktuell 18,43 Mio. EUR

(geplantes Volumen: bis 30,00 Mio. EUR) werden über die

Zwischengesellschaft German Real Estate Immobilien GmbH an Immobilien-

Objektgesellschaften weitergeleitet. Insofern sind die Gläubiger des German

Real Estate-ETP indirekt in Bestands- und Handelsimmobilien investiert,

womit ein grundsätzlich hoher Sicherheitsaspekt vorliegt. Die Anleihemittel

werden dabei, neben klassischem Fremdkapital, als ein Finanzierungsbaustein

der Objekte herangezogen. So liegt derzeit beispielsweise für das

Bestandsportfolio der German Real Estate-Gruppe, für welches ein Marktwert

von 24,76 Mio. EUR kalkuliert wird, eine Fremdkapitalfinanzierung von 8,84

Mio. EUR und eine Finanzierung durch die ETP-Mittel in Höhe von 3,34 Mio.

EUR vor. Sowohl für die Banken als auch für die ETP-Gläubiger ist damit

eine hohe Sicherheit vorhanden.

Gemäß Verwendungszweck werden die aus der Emission des Wertpapiers erlösten

Mittel in Form von Genussrechten oder Schuldverschreibungen in die German

Real Estate Immobilien GmbH investiert, die diese Mittel in gleicher Form

an Immobilien- Objektgesellschaften der German Real Estate-Gruppe

weiterleitet. Indirekt findet somit ein Investment in den

Wohnimmobilienmarkt in Deutschland statt, wobei hier insbesondere

Wohnimmobilien in den B- und C-Standorten Ost- und Süddeutschlands im Fokus

stehen. Diese Standorte weisen noch vergleichsweise günstige

Einstiegsniveaus und damit auch die Möglichkeit zur Erzielung attraktiver

Renditen auf.

Cosmin Filker: Sie investieren also vornehmlich in Objektgesellschaften,

die ein Bestands- und Handelsportfolio in den B- und C-Lagen aufgebaut

haben. Welche Renditen lassen sich hier erzielen, vor allem in Vergleich zu

den so genannten A-Lagen?

Andreas Schott: Wir haben das in unserem Newsletter oft beschrieben. Ich

empfehle allen Interessierten den regelmäßigen Bezug. So sind sie

wöchentlich zeitnah und transparent informiert. Den Bezug können Sie auf

unserer Website www.gre-ETP.de abonnieren. Das Bestandsportfolio und das

Handelsportfolio der German Real Estate Immobilien-Gruppe befindet sich in

so genannten B- und C-Lagen, dabei überwiegend in den sächsischen Städten

Chemnitz und Glauchau, aber ebenso in Leipzig, Halle und Zwenkau. Einzelne

Objekte werden jedoch auch in Nordbayern (Kulmbach, Bayreuth) gehalten.

Derzeit werden auch in Basel und Mallorca Objekte vermarktet. Insgesamt

umfasst das Bestandsportfolio 225 Wohneinheiten mit einer vermietbaren

Fläche von 18.214 qm. Bei einer jährlichen Soll Miete von 1,42 Mio. EUR

liegt der teilweise gutachterliche ermittelte Gesamtverkehrswert des

Bestandsportfolios bei 24,76 Mio. EUR, was einer vergleichsweise

attraktiven Mietrendite von 5,7 % entspricht. Dieser Wert ist besonders im

Vergleich zu den in Deutschland erzielbaren Mietrenditen als sehr attraktiv

zu erachten. Gemäß der Bulwiengesa-Studie 'Die 5 %-Studie 2019' liegt die

durchschnittliche erzielbare Mietrendite in B-Städten bei 2,7 % und in A-

Städten bei gerade einmal 2,1 %. Am unteren Ende lassen sich laut Studie

sogar nur Mietrenditen von lediglich 1,6 % erzielen. Die Konzentration der

German Real Estate auf Standorte, die noch nicht so stark im

Investorenfokus liegen, ist vor diesem Hintergrund gut nachvollziehbar. Wir

haben einen klaren Focus.

Cosmin Filker: Welches Objektvolumen können Sie mit dem ETP finanzieren?

Wie sieht das aktuell finanzierte Portfolio aus?

Andreas Schott: Das aktuelle Objektportfolio umfasst insgesamt 46 Objekte,

davon sind 24 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 18.214 qm dem

Bestandsportfolio zuzuordnen und dementsprechend sind 22 Objekte für den

Handel vorgesehen. Im Handelsportfolio, welches eine Fläche von 24.446 qm

umfasst, werden bei insgesamt 18 Objekten Umbau- bzw. Sanierungsarbeiten

durchgeführt. Typischerweise lassen sich in diesem Bereich kurzfristig

vergleichsweise hohe Renditen erwirtschaften, womit die

Objektgesellschaften insgesamt vom aktuell sehr attraktiven

Wohnimmobilienmarkt profitieren. Mit dem Handelsportfolio, im Rahmen dessen

vornehmlich Denkmalobjekte saniert und zu Wohnungen umgebaut werden,

könnten unseres Erachtens bis 2023 Verkaufserlöse von über 100 Mio. EUR

erzielt werden.

Cosmin Filker: Ist die Entwicklung der Objekte von der aktuellen Covid-19-

Pandemie betroffen?

Andreas Schott: Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) lagen im

ersten Quartal durchschnittlich 6,8 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum,

teilte das Statisti-sche Bundesamt mit. Sowohl in der Stadt als auch auf

dem Land mussten Immobilien-käufer mehr Geld bezahlen. Genau in diesem

Markt investieren wir. Die Auswirkungen durch Corona waren bei uns sehr

kurz. Es ging eigentlich nur in der heißen Phase darum, die Baustellen zu

besetzen. Am grundsätzlichen Geschehen ändert das nichts. Auf den Urlaub

kann Corona-bedingt verzichtet werden, auf das Wohnen sicher nicht.

Fazit: Die Krise ist insbesondere aufgrund der Fokussierung auf

Wohnimmobilien ausgeblieben. So haben wir das schon immer gesehen, unsere

Kosten halten wir im Griff und die Baustellen unter ständiger Kontrolle.

Genauso wie Sie es bei Ihrem Hausbau auch machen würden. Das ist der

Vorteil eines Family-Office, wie wir es sind.

Cosmin Filker: Welche Rendite können Anleger des ETP erwarten?

Andreas Schott: Bei der zum 20.04.2018 von der German Real Estate Capital

S.A. begebenen Schuldverschreibung handelt es sich um ein börsennotiertes

festverzinsliches Wertpapier. Grundsätzlich ist dieses aufgrund der

typischen Ausgestaltungsmerk-male sowie des festen Zinskupons von jährlich

3,0 % mit einer klassischen Anleihe vergleichbar. Unter Einbezug des ersten

möglichen Kündigungstermins und des derzeit attraktives Einstiegs errechnet

sich bei der German Real Estate-Anleihe A19XLE eine Effektivverzinsung von

annähernd 10%.

Cosmin Filker: Herr Schott, ich bedanke mich für das Gespräch. Wir

verweisen zudem an dieser Stelle auf die am 22.06.2020 von uns

veröffentlichte Credit Research Studie (Initial Coverage), abrufbar unter

http://www.more-ir.de/d/21109.pdf.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/21205.pdf

Kontakt für Rückfragen

Jörg Grunwald

Vorstand

GBC AG

Halderstraße 27

86150 Augsburg

0821 / 241133 0

research@gbc-ag.de

Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,5b,11); Einen Katalog mölicher Interessenkonflikte finden Sie unter:

http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm

Datum (Uhrzeit) der Fertigstellung: 14.07.2020 (12:40 Uhr)

Datum (Uhrzeit) der ersten Veröffentlichung: 14.07.2020 (14:00 Uhr)

-übermittelt durch die EQS Group AG.-

Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.

Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.