Ausgezeichnetes Ergebnis auf dem Retail-Investmentmarkt dank
Portfolios
Frankfurt/Main (ots) - So wie der Lockdown und die schrittweise durchgeführten
Wiedereröffnungen dem stationären Einzelhandelsmarkt im zweiten Quartal ganz
entscheidend seinen Stempel aufgedrückt haben, so hatte auch das
Portfoliosegment einen prägenden Einfluss auf den Retail-Investmentmarkt im
ersten Halbjahr: In Zahlen ausgedrückt generierten Paketverkäufe gut 71 % der
insgesamt rund 7,1 Mrd. EUR, die in den ersten sechs Monaten in
Retail-Investments geflossen sind. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real
Estate.
"Zu den entscheidendsten Umsatztreibern zählten hierbei insbesondere die
Unternehmensübernahmen von REAL und der TLG Immobilien AG sowie die
verschiedenen Beteiligungen an Galeria Karstadt Kaufhof Immobilien. Im
Vorjahres- und im langjährigen Vergleich betrachtet, ordnet sich die
Halbjahresbilanz nicht zuletzt aufgrund der genannten Sonderfaktoren gut 32 %
über dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2019 und 30 % oberhalb des zehnjährigen
Mittelwerts ein", erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas
Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Im Segment der Einzeldeals, das
gerade einmal die 2-Mrd.-EUR-Marke knacken konnte (2,05 Mrd. EUR), fehlen
dagegen rund eine Milliarde Euro, die 2019 mehr investiert wurden. Dies ist
nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass Einzelverkäufe im dreistelligen
Millionenbereich bislang nahezu ausgeblieben sind.
Prekäre Situation kommt in A-Städten zum Ausdruck
Das angesprochene Fehlen großvolumiger Einzelverkäufe, die zumeist den
Unterschied zwischen hohen und niedrigen Volumina in den Top-Märkten ausmachen,
spiegelt sich im Resultat der A-Standorte wider: So haben die wichtigsten
Einzelhandelsmetropolen zur Jahresmitte nur 1,2 Mrd EUR und damit lediglich 16 %
zum Gesamtergebnis beigesteuert. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum waren es
noch über 1,8 Mrd. EUR und anteilig 34 %. Den umfangreichsten Beitrag lieferten
die Beteiligungen am Retail-Portfolio der Signa Prime Selection und in Berlin
die TLG-Objekte. Somit setzt sich die Hauptstadt mit einem für den Markt
allerdings durchschnittlichen Resultat von 468 Mio. EUR vor München (270 Mio.
EUR) und Hamburg (150 Mio. EUR) abermals an die Spitze des Städterankings. Auf
den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf (136 Mio. EUR), Stuttgart (74 Mio. EUR)
und Frankfurt (60 Mio. EUR).
Fachmarkt-Segment auch in der Krise weiter lebhaft
Dass die Fachmarktsparte rund 70 % aller registrierten Deals im zweiten Quartal
auf sich vereinen konnte, ist nicht nur ein Indiz für die Abhängigkeit des
Retail-Investmentmarkts von dieser Objektart, sondern auch für die
Krisenresistenz von Fachmarkt-Investments. In der Summe kommen sie mit 4,5 Mrd.
EUR auf zwei Drittel des Umsatzes und eine neue Rekordbilanz zur Jahresmitte.
Mit einigem Abstand und anteilig gut 25 % folgen Kaufhäuser, vor
Geschäftshäusern (8 %) und Shoppingcentern (4 %).
Kopf-an-Kopf-Rennen zweier Investorengruppen
Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktentwicklung ist es wenig überraschend,
dass auch das Ranking der Käufer von denjenigen bestimmt wurde, die umfangreich
im Portfoliosegment tätig waren. So setzen sich Investment/Asset Manager, die
neben der REAL-Übernahme für weitere umfangreiche Investments in der
Fachmarkt-Sparte verantwortlich zeichneten, mit knapp 26 % knapp vor Equity/Real
Estate Funds (anteilig gut 24 %). Letztere traten in erster Linie im
Kaufhaussegment u. a. durch amerikanische Player wie RFR oder Apollo in
Erscheinung. Auf den dritten Podestplatz schieben sich im Zuge der TLG-Übernahme
durch Aroundtown sowie zahlreiche kleinere Investments Immobilien AGs/REITs
(anteilig rund 17 %). Die traditionell sehr aktiven Spezialfonds erzielen mit
weniger als einer Milliarde Euro und fast 13 % dagegen eine für die
Anlegergruppe vergleichsweise schwache Zwischenbilanz. Deutlich
überdurchschnittlich stellt sich im Vergleich zum gesamten
Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin der Anteil internationaler Käufer dar, der sich
auf gut 47 % beläuft. Neben nordamerikanischen Investoren (25 %) waren zudem
Anleger aus dem Nahen Osten stark vertreten (15 %).
Insgesamt wurden bei den im ersten Halbjahr abgeschlossenen Verkäufen
vergleichbare Renditen wie Ende 2019 erzielt. Da seit den Maßnahmen zur
Eindämmung der Corona-Krise noch keine nennenswerten neu zu verhandelnden
Objekte verkauft wurden, die ein verändertes Renditeniveau belegen würden, sind
demzufolge noch keine Anpassungen zu konstatieren. Vor diesem Hintergrund liegen
bei den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den absoluten Top-Lagen Berlin
und München weiterhin gleichauf (jeweils 2,80 %) vor Hamburg (3,00 %), Frankfurt
(3,10 %) sowie Düsseldorf, Köln und Stuttgart (jeweils 3,20 %). Gleiches gilt
auch für die einzelnen Assetklassen: Hier notieren Fachmarktzentren weiterhin
bei 4,30 % und einzelne Fachmärkte bei 5,30 %. Bezogen auf Shoppingcenter kann
aufgrund fehlender Transaktionen dagegen aktuell marktseitig keine abgesicherte
Spitzenrendite ausgewiesen werden.
Perspektiven
"Das hervorragende Halbjahresresultat darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass
hinter dem Ergebnis in ganz entscheidendem Maße Portfolio-Transaktionen stehen,
die wiederum durch Übernahmen und Beteiligungen befeuert wurden. Großvolumige
Einzeldeals, die eng mit der Bilanz an den A-Standorten verknüpft sind und
wichtige Stützen des Retail-Investmentmarkts bilden, fehlten dagegen weitgehend
in den ersten sechs Monaten. Auch der Ausblick gestaltet sich aufgrund nach wie
vor vorhandener Unsicherheiten schwierig. Allerdings zeigen sich erste Ansätze,
dass größere Retail-Objekte, bei denen der Preis und vor allem die Lage stimmen,
wieder auf etwas steigendes Investoreninteresse treffen, sodass in diesem
Marktsegment im weiteren Jahresverlauf leicht steigende Umsätze nicht
auszuschließen sind", so Christoph Scharf.
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Chantal Schaum
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