Ausgezeichnetes Ergebnis auf dem Retail-Investmentmarkt dank

Portfolios

Frankfurt/Main (ots) - So wie der Lockdown und die schrittweise durchgeführten

Wiedereröffnungen dem stationären Einzelhandelsmarkt im zweiten Quartal ganz

entscheidend seinen Stempel aufgedrückt haben, so hatte auch das

Portfoliosegment einen prägenden Einfluss auf den Retail-Investmentmarkt im

ersten Halbjahr: In Zahlen ausgedrückt generierten Paketverkäufe gut 71 % der

insgesamt rund 7,1 Mrd. EUR, die in den ersten sechs Monaten in

Retail-Investments geflossen sind. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real

Estate.

"Zu den entscheidendsten Umsatztreibern zählten hierbei insbesondere die

Unternehmensübernahmen von REAL und der TLG Immobilien AG sowie die

verschiedenen Beteiligungen an Galeria Karstadt Kaufhof Immobilien. Im

Vorjahres- und im langjährigen Vergleich betrachtet, ordnet sich die

Halbjahresbilanz nicht zuletzt aufgrund der genannten Sonderfaktoren gut 32 %

über dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2019 und 30 % oberhalb des zehnjährigen

Mittelwerts ein", erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas

Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Im Segment der Einzeldeals, das

gerade einmal die 2-Mrd.-EUR-Marke knacken konnte (2,05 Mrd. EUR), fehlen

dagegen rund eine Milliarde Euro, die 2019 mehr investiert wurden. Dies ist

nicht zuletzt darauf zurückzuführen, dass Einzelverkäufe im dreistelligen

Millionenbereich bislang nahezu ausgeblieben sind.

Prekäre Situation kommt in A-Städten zum Ausdruck

Das angesprochene Fehlen großvolumiger Einzelverkäufe, die zumeist den

Unterschied zwischen hohen und niedrigen Volumina in den Top-Märkten ausmachen,

spiegelt sich im Resultat der A-Standorte wider: So haben die wichtigsten

Einzelhandelsmetropolen zur Jahresmitte nur 1,2 Mrd EUR und damit lediglich 16 %

zum Gesamtergebnis beigesteuert. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum waren es

noch über 1,8 Mrd. EUR und anteilig 34 %. Den umfangreichsten Beitrag lieferten

die Beteiligungen am Retail-Portfolio der Signa Prime Selection und in Berlin

die TLG-Objekte. Somit setzt sich die Hauptstadt mit einem für den Markt

allerdings durchschnittlichen Resultat von 468 Mio. EUR vor München (270 Mio.

EUR) und Hamburg (150 Mio. EUR) abermals an die Spitze des Städterankings. Auf

den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf (136 Mio. EUR), Stuttgart (74 Mio. EUR)

und Frankfurt (60 Mio. EUR).

Fachmarkt-Segment auch in der Krise weiter lebhaft

Dass die Fachmarktsparte rund 70 % aller registrierten Deals im zweiten Quartal

auf sich vereinen konnte, ist nicht nur ein Indiz für die Abhängigkeit des

Retail-Investmentmarkts von dieser Objektart, sondern auch für die

Krisenresistenz von Fachmarkt-Investments. In der Summe kommen sie mit 4,5 Mrd.

EUR auf zwei Drittel des Umsatzes und eine neue Rekordbilanz zur Jahresmitte.

Mit einigem Abstand und anteilig gut 25 % folgen Kaufhäuser, vor

Geschäftshäusern (8 %) und Shoppingcentern (4 %).

Kopf-an-Kopf-Rennen zweier Investorengruppen

Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktentwicklung ist es wenig überraschend,

dass auch das Ranking der Käufer von denjenigen bestimmt wurde, die umfangreich

im Portfoliosegment tätig waren. So setzen sich Investment/Asset Manager, die

neben der REAL-Übernahme für weitere umfangreiche Investments in der

Fachmarkt-Sparte verantwortlich zeichneten, mit knapp 26 % knapp vor Equity/Real

Estate Funds (anteilig gut 24 %). Letztere traten in erster Linie im

Kaufhaussegment u. a. durch amerikanische Player wie RFR oder Apollo in

Erscheinung. Auf den dritten Podestplatz schieben sich im Zuge der TLG-Übernahme

durch Aroundtown sowie zahlreiche kleinere Investments Immobilien AGs/REITs

(anteilig rund 17 %). Die traditionell sehr aktiven Spezialfonds erzielen mit

weniger als einer Milliarde Euro und fast 13 % dagegen eine für die

Anlegergruppe vergleichsweise schwache Zwischenbilanz. Deutlich

überdurchschnittlich stellt sich im Vergleich zum gesamten

Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin der Anteil internationaler Käufer dar, der sich

auf gut 47 % beläuft. Neben nordamerikanischen Investoren (25 %) waren zudem

Anleger aus dem Nahen Osten stark vertreten (15 %).

Insgesamt wurden bei den im ersten Halbjahr abgeschlossenen Verkäufen

vergleichbare Renditen wie Ende 2019 erzielt. Da seit den Maßnahmen zur

Eindämmung der Corona-Krise noch keine nennenswerten neu zu verhandelnden

Objekte verkauft wurden, die ein verändertes Renditeniveau belegen würden, sind

demzufolge noch keine Anpassungen zu konstatieren. Vor diesem Hintergrund liegen

bei den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den absoluten Top-Lagen Berlin

und München weiterhin gleichauf (jeweils 2,80 %) vor Hamburg (3,00 %), Frankfurt

(3,10 %) sowie Düsseldorf, Köln und Stuttgart (jeweils 3,20 %). Gleiches gilt

auch für die einzelnen Assetklassen: Hier notieren Fachmarktzentren weiterhin

bei 4,30 % und einzelne Fachmärkte bei 5,30 %. Bezogen auf Shoppingcenter kann

aufgrund fehlender Transaktionen dagegen aktuell marktseitig keine abgesicherte

Spitzenrendite ausgewiesen werden.

Perspektiven

"Das hervorragende Halbjahresresultat darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass

hinter dem Ergebnis in ganz entscheidendem Maße Portfolio-Transaktionen stehen,

die wiederum durch Übernahmen und Beteiligungen befeuert wurden. Großvolumige

Einzeldeals, die eng mit der Bilanz an den A-Standorten verknüpft sind und

wichtige Stützen des Retail-Investmentmarkts bilden, fehlten dagegen weitgehend

in den ersten sechs Monaten. Auch der Ausblick gestaltet sich aufgrund nach wie

vor vorhandener Unsicherheiten schwierig. Allerdings zeigen sich erste Ansätze,

dass größere Retail-Objekte, bei denen der Preis und vor allem die Lage stimmen,

wieder auf etwas steigendes Investoreninteresse treffen, sodass in diesem

Marktsegment im weiteren Jahresverlauf leicht steigende Umsätze nicht

auszuschließen sind", so Christoph Scharf.

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Chantal Schaum

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