BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für Q3 2021 /

Flächenumsatz deutlich über Vorjahresniveau

Frankfurt/Main (ots) - In den ersten drei Quartalen 2021 wurden an den acht

deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln,

Leipzig und München rund 2,25 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das

pandemiebedingt schwache Vorjahresergebnis um knapp 16 % übertroffen. Dies

ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im

Überblick:

- Mit rund 2,25 Mio. m² Flächenumsatz spürbarer Anstieg gegenüber 2020 (+16 %)

- Mehrere Standorte mit deutlich höheren Flächenumsätzen

- Leerstand weiter gestiegen - Anstieg aber erheblich verlangsamt

- Leerstandsquote im Schnitt weiterhin nur bei 5,1 %

- Sowohl Spitzen- als auch Durchschnittsmieten haben teilweise zugelegt

"Die deutschen Büromärkte befinden sich im Erholungsmodus, und der Aufwärtstrend

hat sich im dritten Quartal weiter beschleunigt. Insgesamt wurde in den ersten

drei Quartalen ein Flächenumsatz von knapp 2,25 Mio. m² registriert, was einer

Steigerung von fast 16 % entspricht. Zum Halbjahr lag der Zuwachs gegenüber dem

Vorjahreswert nur bei knapp 5 %", erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas

Real Estate Deutschland. "Die zunehmende Dynamik der Nachfrage zeigt sich

insbesondere, wenn man nur das dritte Quartal betrachtet. Mit 891.000 m² wurde

nicht nur das Vorjahresergebnis um 38 %, sondern auch der zehnjährige

Durchschnitt um 4 % überboten. Der gute Flächenumsatz ist nicht zuletzt deshalb

bemerkenswert, weil trotz der Impfkampagne immer noch Auswirkungen der Pandemie

zu spüren sind. Gleichzeitig leidet die deutsche Wirtschaft in Teilen unter

Lieferengpässen bei Vorprodukten, sodass sich der Wirtschaftsaufschwung

langsamer gestaltet als noch Ende letzten Jahres erwartet. Trotzdem sind die

meisten Unternehmen mittlerweile wieder weitestgehend zur Normalität

zurückgekehrt, wodurch die Nachfrage nach Büroflächen gestärkt wird.

Gleichzeitig ist zu beobachten, dass sich die Diskussionen um zukünftigen

Flächenbedarf im Zusammenhang mit einer Ausweitung von Homeoffice-Anteilen

zunehmend beruhigt haben. Es zeichnet sich immer mehr ab, dass der Großteil der

Unternehmen ein Modell von ein bis zwei Tagen Homeoffice umsetzen dürfte.

Hieraus resultierende Flächeneinsparungen sind sehr begrenzt, sodass auch

zukünftig das Büro den Mittelpunkt für die Beschäftigten darstellen wird."

Mehrzahl der Städte mit deutlichen Umsatzsteigerungen

Dass sich die Erholung der Büromärkte auf breiter Front vollzieht, zeigt sich

daran, dass der Großteil der Standorte deutliche Umsatzsteigerungen aufweist.

Von den A-Standorten verzeichnen lediglich Düsseldorf mit 212.000 m² (-6 %)

sowie München mit 440.000 m² (-4 %) leicht niedrigere Umsätze als im Vorjahr. In

beiden Städten ist hierfür vor allem ein unterdurchschnittlicher Anteil der

Großabschlüsse über 10.000 m² verantwortlich. Trotzdem liegt die bayerische

Landeshauptstadt mit ihrem Ergebnis bundesweit auf dem zweiten Platz. An die

Spitze gesetzt hat sich erneut Berlin mit 520.000 m² (+8 %), womit sich die

Hauptstadt nahezu auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts bewegt. Auf Rang

drei findet sich Hamburg mit einem Flächenumsatz von 345.000 m², was einem

Zuwachs von über 49 % entspricht. Hierzu beigetragen haben auch mehrere große

Vertragsabschlüsse. Stark zugelegt hat auch der Frankfurter Markt (329.000 m²,

+37 %). Am dynamischsten zeigte sich der Kölner Büromarkt, der mit 231.000 m²

ein Plus von über 56 % erzielte und damit das beste Ergebnis der vergangenen

vier Jahre vorweisen kann. In Leipzig bedeutet der Umsatz von 113.000 m² (+27 %)

sogar eine neue Bestmarke für die ersten drei Quartale. Anders stellt sich die

Situation in Essen dar, wo im Gegensatz zu den Vorjahren noch kein Großabschluss

verzeichnet werden konnte, was sich in einem vergleichsweise moderaten Umsatz

von nur 57.000 m² (-14 %) widerspiegelt.

Leerstände haben weiter leicht angezogen

"Mit einem Gesamtvolumen von gut 4,9 Mio. m² haben die Leerstände im

Vorjahresvergleich spürbar um knapp 22 % zugelegt. Im Laufe des Jahres hat sich

der Anstieg aber verlangsamt und betrug in den letzten drei Monaten nur noch 3 %

gegenüber dem Vorquartal. Auch im langfristigen Vergleich bewegen sich die

Leerstände noch auf einem eher moderaten Niveau und liegen niedriger als vor

2018. Über alle Standorte ist aktuell eine Leerstandsquote von 5,1 % zu

verzeichnen", analysiert Riza Demirci, Geschäftsführer und Head of National

Office Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH. Am niedrigsten liegt sie mit

3,2 % nach wie vor in der Hauptstadt Berlin. Aber auch München, Hamburg und Köln

verzeichnen mit jeweils 4,0 % weiterhin einen sowohl im langfristigen als auch

internationalen Vergleich niedrigen Wert. Im CBD der bayerischen

Landeshauptstadt werden sogar nur 1,5 % verzeichnet. Aufgrund des

außergewöhnlich guten Flächenumsatzes ist der Leerstand in Leipzig sogar weiter

gesunken und erreicht mit einer Quote von 4,3 % einen neuen Tiefstand. In Essen

werden Ende des dritten Quartals 5,5 % notiert. Etwas höhere Leerstandsraten

verzeichnen wie gewohnt Frankfurt mit 8,3 % sowie Düsseldorf mit 9,2 %. Auch in

diesen beiden Städten liegt das Volumen aber noch niedriger als 2017. Darüber

hinaus ist zu berücksichtigen, dass in den besonders nachgefragten zentralen

Lagen die Leerstandsquoten deutlich geringer ausfallen. Im Frankfurter CBD sind

5,6 % und im Düsseldorfer CBD 5,2 % anzusetzen.

Die Bautätigkeit liegt in etwa auf Vorjahresniveau. Über alle Standorte

betrachtet, sind momentan rund 4 Mio. m² Büroflächen im Bau, von denen noch

knapp 2,1 Mio. m² dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen. Die

Vorvermietungsquote beträgt damit weiterhin knapp 50 %.

Steigende Mieten in fast allen Städten

Dass die Büromärkte trotz gestiegener Leerstände immer noch eine insgesamt

gesunde Angebots-und- Nachfrage-Relation aufweisen, zeigt die Mietentwicklung.

Im Vorjahresvergleich haben die Spitzenmieten in der Hälfte der analysierten

Städte angezogen. Mitverantwortlich hierfür ist vor allem auch das gewachsene

Angebot an modernen Flächen, die bei vielen Mietern im Fokus ihrer Suche stehen.

Die höchste Spitzenmiete ist unverändert in Berlin zu beobachten, wo sie im

letzten Quartal noch einmal um 2 EUR auf 42,00 EUR/m² (+5 %) angezogen hat. Auch

am zweitteuersten Standort München wird eine Steigerung um gut 1 % auf aktuell

40,00 EUR/m² registriert. Auf knapp 2 % beläuft sich die Zunahme in Köln, wo

jetzt 26,50 EUR/m² anzusetzen sind. Gerade die Domstadt hat von einer

ausgesprochen starken Nachfrage profitiert. Den relativ betrachtet stärksten

Zuwachs kann aber Leipzig verbuchen, wo die neue Spitzenmiete von 17,00 EUR/m²

einem Plus von über 6 % entspricht. Unveränderte Spitzenmieten sind demgegenüber

in Frankfurt (47,00 EUR/m²), Hamburg (32,00 EUR/m²), Düsseldorf (28,50 EUR/m²)

und Essen (16,40 EUR/m²) zu verzeichnen.

Noch deutlicher fällt der Aufwärtstrend bei den Durchschnittsmieten aus. Hier

können mit Ausnahme von Berlin alle Städte steigende Mieten vorweisen. In der

Hauptstadt sind sie dagegen leicht (um knapp 2 %) gesunken, worin aber keine

Tendenz, sondern nur eine Momentaufnahme zu sehen ist. Mit 27,20 EUR/m² liegt

die Durchschnittsmiete in Berlin immer noch mit Abstand am höchsten.

Überproportional hoch fiel der Anstieg in Köln aus, wo die Durchschnittsmiete um

über 13 % auf jetzt 16,10 EUR/m² geklettert ist. Zuwächse von jeweils knapp 7 %

sind in Düsseldorf und Leipzig zu beobachten, und auch in München und Essen

werden mit knapp 5 % und gut 4 % spürbare Anstiege vermeldet. Im Durchschnitt

über alle Standorte haben die Durchschnittsmieten im Jahresvergleich um 4 %

zugelegt.

Perspektiven

Auch für das Schlussquartal, das traditionell häufig das umsatzstärkste ist,

zeichnet sich eine Fortsetzung des Aufwärtstrends ab. Hierfür spricht einerseits

die zunehmende Normalisierung des Wirtschaftslebens, andererseits ganz konkret

die Vielzahl vorliegender Gesuche. Allerdings vollzieht sich die

Nachfrageerholung nicht ganz so dynamisch wie noch Ende letzten Jahres erhofft.

Eine trotz fortschreitender Impfkampagne immer noch nicht vollständig

überwundene Pandemie sowie vor allem Lieferengpässe bei Vorprodukten in mehreren

Branchen verlangsamen bzw. verschieben die konjunkturelle Erholung in Teilen in

das nächste Jahr. Hiervon können sich auch die deutschen Büromärkte trotz

deutlicher Umsatzanstiege nicht vollständig lösen. Einige der nach Krisen

üblichen Nachholeffekte, die den Flächenumsatz erfahrungsgemäß stark steigen

lassen, werden sich demzufolge vermutlich erst im Jahr 2022 vollständig in der

Umsatzstatistik niederschlagen. "Trotzdem ist der Aufwärtstrend in Kraft

getreten und wird auch im Gesamtjahr sehr deutlich ausfallen. Aktuell deutet

alles darauf hin, dass 2021 ein Büroflächenumsatz spürbar jenseits der

3-Mio.-m²-Schwelle erzielt werden kann. Das Vorjahresergebnis würde damit klar

übertroffen werden. Vor dem Hintergrund der skizzierten Rahmenbedingungen ist

dies als bemerkenswerter Erfolg zu werten, der dafür spricht, dass die

Büromärkte nach vollständiger Überwindung der Pandemie wieder an ihren

Positivtrend aus den Jahren vor Corona anknüpfen werden", fasst Marcus Zorn die

Aussichten zusammen.

Die Leerstände dürften in den meisten Städten weiter leicht steigen, allerdings

mit deutlich verringertem Tempo, sodass die Leerstandsquoten historisch

betrachtet auch im nächsten Jahr auf vergleichsweise moderatem Niveau verharren

sollten. In diesem Zusammenhang sind auch weitere leichte Mietpreisanstiege

nicht auszuschließen, und gerade im Neubaubereich sehr wahrscheinlich, wofür

nicht zuletzt die deutlich gestiegenen Baukosten sprechen.

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Chantal Schaum

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