BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Investmentzahlen für das 1.

Halbjahr 2022 / Trotz sich ändernder Vorzeichen auf dem

Investmentmarkt: starkes Halbjahresergebnis mit 30 Mrd. Euro Umsatz

Frankfurt/Main (ots) - Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilien verzeichnet

zum Halbjahr einen Investmentumsatz von 30,2 Mrd. EUR. Es war vor allem der

historisch fulminante Jahresstart mit gut 19,7 Mrd. EUR, der zu diesem neuen

Spitzenwert beigetragen hat. Das zweite Quartal stand eindeutig unter dem

Einfluss des Ende Februar begonnen Kriegs gegen die Ukraine. Das sich innerhalb

von wenigen Tagen und Wochen gewandelte Investitionsumfeld hat deutlich dämpfend

auf das Marktgeschehen gewirkt, sodass für die Frühjahrsmonate ein Resultat von

10,5 Mrd. EUR registriert werden kann. Das Investmentvolumen in Wohnimmobilien

(ab 30 Einheiten) summiert sich im ersten Halbjahr auf 7 Mrd. EUR, davon wurden

3 Mrd. EUR im zweiten Quartal platziert. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP

Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit 30, 2 Mrd. EUR bestes Halbjahresergebnis der Historie

- Nach Rekordjahresauftakt (19,7 Mrd. EUR) spürbar gesunkene Marktdynamik in Q2

(10,5 Mrd. EUR)

- Einzeldeals (18,9 Mrd. EUR) und Portfoliotransaktionen (11,4 Mrd. EUR) mit

hohen Halbjahresumsätzen

- Einzeldeals mit 62 % Marktanteil deutlich in Führung

- Büroobjekte bleiben Investitionsschwerpunkt mit 43 % Marktanteil (13,1 Mrd.

EUR)

- Berlin mit 4,6 Mrd. EUR weit vor Frankfurt (3,4 Mrd. EUR) und Hamburg (2,6

Mrd. EUR)

- Trendwende bei Netto-Spitzenrenditen Büro und Logistik

- Ausländische und deutsche Investoren gleichauf mit jeweils 50 % Marktanteil

- Rund 812 Transaktionen davon 368 im zweiten Quartal (nur Gewerbe)

"Die deutschen Investmentmärkte sind in den Wochen nach Ausbruch des Kriegs

gegen die Ukraine in eine neue Phase eingetreten. Innerhalb weniger Wochen haben

sich für Investoren die Vorzeichen auf den Anlagemärkten verändert. Neben den

geopolitischen Verwerfungen und den deutlich eingetrübten wirtschaftlichen

Aussichten war es allen voran das Ende der lockeren Geldpolitik und die nun auch

von der EZB eingeläutete Zinswende, die viele Investoren veranlasst bzw. auch

gezwungen hat, ihre Anlagestrategie zu justieren und zum Teil neu zu denken.

Finanzierungskonditionen haben sich innerhalb kürzester Zeit spürbar verändert

und die Swap Rates spiegeln die aktuellen Erwartungen der Finanzwelt in

eindrucksvoller Weise wider. Es kann wenig überraschen, dass dabei die zuvor

noch historisch hohe Marktdynamik gesunken ist. Was wir jetzt erleben, ist die

klassische Reaktion des Marktes auf ein stark verändertes Investitionsumfeld.

Wir kennen dies aus anderen Phasen wie der globalen Finanzmarktkrise 2007/2008

und dem Platzen der Dot.com Blase 2001, um nur zwei Beispiele zu nennen",

erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland und führt

weiter aus: "Wichtig ist zu verstehen, dass die Situation jetzt eine deutlich

andere ist als im zweiten Quartal 2020, wo der deutsche Investmentmarkt in der

Tat für einige wenige Monate komplett zum Stillstand gekommen ist. Damals hat

die neue pandemische Lage in Kombination mit den weltweit implementierten

Lockdown-Maßnahmen den Markt zum Erliegen gebracht. Davon sind wir aktuell weit

entfernt, und die Zahl von 368 Transaktionen im zweiten Quartal ist ein Beleg

dafür. Es werden weiterhin täglich neue Kaufverträge unterzeichnet, verhandelt

und auch angebahnt. Natürlich agieren Investoren mit erhöhter Umsicht. Natürlich

hat sich das Bieterfeld bei den großvolumigen Core-Produkten verschlankt.

Selbstverständlich gestalten sich Vertragsverhandlungen schwieriger als noch

zuvor, denn jetzt muss sich erst einmal ein neues Preisniveau finden. Die

Preisvorstellungen der Verkäufer befinden sich noch auf dem historisch hohen

Niveau von Anfang 2022, während die Realität der Ankaufwilligen eine komplett

neue ist. Investoren sind zum Teil täglich gezwungen, ihre Finanzierung zu

überprüfen und neu zu kalkulieren. Dass es da einen sogenannten Gap, eine

deutliche Schere zwischen den Kaufpreisvorstellungen von Verkäufern und Käufern

gibt, liegt auf der Hand. In der Regel dauern solche Findungsphasen, in denen

beide Parteien ein neues, für alle passendes Preisniveau finden, sechs bis neun

Monate. Danach springen die Märkte erfahrungsgemäß wieder komplett an und die

Marktdynamik steigt. Es spricht vieles dafür, dass wir die Wiederholung dieses

Musters in den kommenden Monaten beobachten können", ist sich Zorn sicher.

Büro bleibt mit Abstand stärkste Assetklasse

Büroobjekte sind weiterhin die stärkste Assetklasse auf dem deutschen Markt für

gewerbliche Immobilien. Im ersten Halbjahr wurden rund 13,1 Mrd. EUR in diesem

Segment erfolgreich platziert (Q2: 3,3 Mrd. EUR), sodass sich ihr Marktanteil

zur Jahreshälfte auf gut 43 % beläuft. Im Rahmen von Einzeltransaktionen sind

bis dato 7,3 Mrd. EUR in Büroimmobilien geflossen, weitere 5,8 Mrd. EUR wurden

im Zuge von Portfoliotransaktionen platziert. Zu dem hohen Volumen bei den

Paketverkäufen hat überproportional die im ersten Quartal erfolgte

alstria-Übernahme durch Brookfield beigetragen, im zweiten Quartal hat sich die

Marktdynamik in diesem Segment spürbar verringert. Im Frühjahr hat sich das

Investmentgeschehen in der Assetklasse Büro ganz eindeutig auf

Einzeltransaktionen konzentriert, die gut 3 Mrd. EUR zum jüngsten Ergebnis

beigesteuert haben. Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien bewegt sich

weiterhin auf einem im Langzeitvergleich sehr hohen Niveau und der Marktanteil

dieser Assetklasse erreicht zum Halbjahr die Bestmarke von 22 %. Erstmals kann

für die ersten sechs Monate des Jahres ein Ergebnis von 6,6 Mrd. EUR registriert

werden, wovon 1,8 Mrd. EUR im zweiten Quartal investiert wurden. Wie bei den

Büroobjekten hat sich das Transaktionsgeschehen im Logistiksegment in den

vergangenen Wochen ganz eindeutig auf Einzeltransaktionen konzentriert, sie

verantworten fast 80 % des Q2-Volumens. Vergleichsweise konstant präsentiert

sich im bisherigen Jahresverlauf der Markt für Einzelhandelsimmobilien mit

jeweils 2 Mrd. EUR Investmentvolumen im ersten und zweiten Quartal. Das

Halbjahresresultat von 4 Mrd. EUR entspricht einen Marktanteil von 13,5 % und

einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von gut 45 %. Ebenfalls stabil,

aber auf einem deutlich höheren Niveau, präsentiert sich der Investmentmarkt für

Healthcare-Immobilien. Erstmals wurde zum Halbjahr die 2-Mrd.-EUR-Marke

geknackt. Allein im zweiten Quartal sind 1,1 Mrd. EUR in dieser Assetklasse

investiert worden. Nur langsam erholt sich der deutsche Hotelmarkt von den Aus-

und Nachwirkungen der Corona-Pandemie. Im ersten Halbjahr konnte für diese

Assetklasse noch keine Portfoliotransaktion verzeichnet werden, sodass

ausschließlich Einzeldeals für das bisher registrierte Volumen von rund 770 Mio.

EUR verantwortlich zeichnen (Q2: 330 Mio. EUR).

Einzeldeals mit 62 % Marktanteil deutlich in Führung

Die Investitionstätigkeit konzentriert sich im laufenden Jahr 2022 über weite

Strecken auf Einzeltransaktionen. Mit einem Investmentvolumen von 18,9 Mrd. EUR

beläuft sich ihr Marktanteil aktuell auf 62 %, wobei sie insbesondere für das

Investmentgeschehen im zweiten Quartal verantwortlich zeichnen (80 % Marktanteil

in Q2). Für Portfoliodeals wird zum Halbjahr der zweithöchste Wert in der

Langzeitbetrachtung mit 11,4 Mrd. EUR registriert. Nach dem Rekordjahresauftakt

mit 9,3 Mrd. EUR muss für das Frühjahr 2022 ein deutlich geringeres Volumen von

gut 2 Mrd. EUR vermeldet werden. Die Analyse der Paketverkäufe nach Assetklassen

zeigt, dass im ersten Halbjahr rund 5,8 Mrd. EUR im Rahmen von Büro-Paketen

platzier wurden. Auf den Plätzen folgen Logistik mit 3,5 Mrd. EUR und

Einzelhandel mit 1,1 Mrd. EUR.

Ausländische und deutsche Investoren sind aktuell gleichauf mit jeweils 50 %

Marktanteil. Erstmals nach 2015 haben ausländische Marktteilnehmer damit wieder

rund die Hälfte des registrierten Investmentvolumens generiert. Sie waren u. a.

an der alstria-Übernahme beteiligt, haben verschiedene Portfoliotransaktionen im

dreistelligen Millionenbereich getätigt und zeichnen auch für eine Vielzahl von

großvolumigen Einzeltransaktionen verantwortlich. Sie sind dabei allen voran im

Büro- und Logistiksegment auffällig aktiv.

A-Standorte überschreiten 15 Mrd. EUR Investmentvolumen

"Die deutschen A-Standorte haben zum Halbjahr erstmals die 15-Mrd.-EUR-Marke

überschritten. Der Rekordauftakt mit über 10 Mrd. EUR hat dabei sicherlich den

Unterschied gemacht. In den vergangenen Wochen haben die Investoren in

Deutschlands Top-Standorten spürbar den Fuß vom Gas genommen, sodass für das

zweite Quartal ein Ergebnis von nur noch 4,5 Mrd. EUR zu vermelden ist. Ihr

Marktanteil am bundesweiten Ergebnis notiert damit zuletzt bei

unterdurchschnittlichen 43 %, was umso bemerkenswerter ist, da es ja vor allem

Einzeltransaktionen waren, die im laufenden Jahr einen Großteil des

Investmentvolumens auf sich vereinigten. Hinzu kommt, dass die Objekte im Rahmen

der alstria-Übernahme mehrheitlich in den Immobilienhochburgen verortet sind. Es

scheint für den Moment, dass Käufer und Verkäufer abseits der Top-Märkte

schneller ein positives Verhandlungsergebnis erzielen können, während sich in

den A-Standorten das Zusammenkommen beider Seiten insbesondere im Core- und

sogenannten Super-Core-Segment derzeit aufwendiger gestaltet. Mit dem Wissen,

dass die deutschen A-Standorte über eine sehr solide wirtschaftliche Basis und

gut funktionierende Nutzermärkte verfügen, dürfte diese Phase mit großer

Wahrscheinlichkeit vorübergehend sein, denn die Investoren wissen um die kurz-

und langfristigen Chancen, die diese Standorte bieten", erläutert Nico Keller,

Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH. Berlin führt einmal mehr das Feld

der Top-Standorte mit weitem Abstand und einem Investmentvolumen von

4,6 Mrd. EUR an. Es ist damit das zweithöchste Halbjahresergebnis in der

Historie der Bundeshauptstadt. In Frankfurt wurde erstmals nach 2018 wieder die

3-Mrd.-EUR-Marke zum Halbjahr überschritten (3,4 Mrd. EUR). Auf Platz drei folgt

Hamburg mit einem Rekordergebnis von 2,6 Mrd. EUR. Eine deutliche Steigerung

gegenüber dem Vorjahr ist weiterhin für Düsseldorf zu vermelden, das mit 1,9

Mrd. EUR eine neue Bestmarke verzeichnet. Gegenüber dem Vorjahr haben München

und Köln deutlich an Investmentvolumen eingebüßt. In der bayerischen

Landeshauptstadt steht ein Minus von 53 % zu Buche. Das Halbjahresergebnis

beläuft sich aktuell auf 1,6 Mrd. EUR. In Köln ist der Umsatz um -22 % auf rund

630 Mio.EUR zurückgegangen.

Büro- und Logistikrenditen erstmals seit 2009 wieder gestiegen

"Die neue Realität auf den weltweiten Finanzmärkten bzw. das veränderte

Zinsumfeld wird in der Entwicklung der Spitzenrenditen in den letzten Wochen

zunehmend sichtbar. Vor dem Hintergrund, dass Investoren beim Einsatz von

Fremdkapital gezwungen sind, ihre geplanten Ankäufe aufgrund der stark

gestiegenen Finanzierungskosten neu kalkulieren zu müssen, liegt auf der Hand,

dass das ursprünglich aufgerufene Preisniveau von Verkäuferseite kaum mehr

erreicht wird. Die Trendwende bei den Kaufpreisen bzw. den Renditen ist nun

gekommen und vollzieht sich schrittweise. Aktuell fehlt uns noch die Evidenz,

insbesondere im Core-Segment, um bereits ein neu erreichtes Preisniveau seriös

und valide abbilden zu können" stellt Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas

Real Estate GmbH, fest. "Obgleich die Vermietungsmärkte, speziell bei Büro und

Logistik, trotz aller Herausforderungen aktuell weiter wirklich gut laufen,

müssen wir im Bürosegment einen Anstieg der Netto-Spitzenrendite von rund 15

Basispunkten für die Mehrheit der großen Bürohochburgen registrieren und in den

weiterhin stark nachgefragten Top-Logistikmärkten bundesweit um 10 Basispunkte."

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist um jeweils 15 Basispunkte in Berlin

(2,55 %), Düsseldorf (2,90 %), Frankfurt (2,80 %), Hamburg (2,70 %), Köln (2,75

%) und Stuttgart (2,75 %) gestiegen. Eine Ausnahme bildet die traditionell stark

nachgefragte Wirtschaftsmetropole München mit einem Anstieg von 10 Basispunkten

auf jetzt 2,60 %. In den bundesdeutschen Logistikhochburgen notiert die

Netto-Spitzenrendite nun bei 3,10 %. Noch keine Veränderungen werden für das

Retail-Segment registriert. Die Spitzenrenditen notieren somit wie folgt:

Fachmarktzentren (3,50 %), einzelne Fachmärkte (4,40%) und Shoppingcenter (4,70

Perspektiven für 2022

"Die aktuell marktdominierende Preisfindungsphase, in der Verkäufer wie Käufer

ein neues Niveau finden, das für beide Seiten funktioniert, dürfte unserer

Erfahrung nach noch einige Monate in Anspruch nehmen. Es ist nicht zuletzt ein

Prozess, der erfahrungsgemäß mit steigender Evidenz und zurückkehrender

Sicherheit Fahrt aufnimmt. Vor allem ab Frühherbst dürfte sich der deutsche

gewerbliche Investmentmarkt wieder deutlich lebhafter mit einer spürbar

steigenden Anzahl an Transaktionen präsentieren. Die aktuell gut laufenden

Vermietungsmärkte, die über sehr gute Fundamentaldaten verfügen, dürften

Investoren dabei zusätzliche Sicherheit bei Anlage- und

Investitionsentscheidungen geben. Wer über langjährige Erfahrungen im Markt

verfügt, weiß um die Sicherheit und die Chancen, die die deutschen Immobilien-

und Investmentmärkte insbesondere im internationalen Vergleich bieten - vor

allem in den Punkten Leerstandsniveau, Flächenumsatz und Mietpreisentwicklung.

Vor diesem Hintergrund sind wir vorsichtig optimistisch, dass wir zum Jahresende

einen wieder dynamischen deutschen Investmentmarkt erleben werden, der mit

großer Wahrscheinlichkeit ein Investmentvolumen jenseits der 50 Mrd. EUR

erreichen dürfte. Weiterhin ist eine stärkere Ausdifferenzierung der

Netto-Spitzenrenditen nach Assetklasse und Standort ein sehr wahrscheinliches

Szenario. Die Renditen dürften sich auf ein höheres Niveau, sprich auf ein nach

unten angepasstes Preisniveau, zubewegen. Mit dem Verständnis, eine starke

deutsche Wirtschaft als Investitionsbasis zu haben, dürften Investoren einmal

mehr sehr genau regionale Unterschiede und vor allem lokale Stärken in den Fokus

nehmen und versuchen, Immobilienwerte nachhaltig und nicht zuletzt

zukunftsgerecht zu heben. Auch dies ist eine große Chance für den deutschen

Markt", fasst Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, die

Aussichten zusammen.

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