Retail-Investmentmarkt: Gute Gesamtbilanz dank Fachmärkten und

Portfolios

Frankfurt/Main (ots) - Nicht zuletzt durch den erneuten Lockdown im vierten

Quartal gehört der Einzelhandelsmarkt unbestritten zu den Segmenten, die am

gravierendsten von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffen sind. Umso

beachtlicher ist in diesem Zusammenhang, dass der bundesweite

Retail-Investmentmarkt im Jahr 2020 ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielen

konnte. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Mit einem Investmentvolumen von insgesamt 12,3 Mrd. EUR liegt das Resultat mit

plus 4 % geringfügig über dem langjährigen Schnitt und mit minus 5 % nur knapp

unter der Vorjahresbilanz", erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP

Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. Dahinter verbergen sich

allerdings unterschiedliche Entwicklungen, die aktuelle Trends aufzeigen:

Während der Umsatz von Einzeldeals um mehr als ein Drittel gesunken ist, wurde

im Portfoliosegment mit 7,5 Mrd. EUR (anteilig 61 %) nur in den Jahren 2006

(11,9 Mrd. EUR) und 2015 (9,4 Mrd. EUR) mehr in Paketverkäufe investiert als

2020. Wichtigster Treiber von Portfolio- aber auch von Einzelverkäufen ist die

Fachmarktsparte, die erstmals die 7-Mrd.-EUR-Marke knackt und einen neuen

Rekordwert erzielt.

Die wenigen großvolumigen Einzelverkäufe, die zumeist den Unterschied zwischen

hohen und niedrigen Volumina in den Top-Märkten ausmachen, kommen im Resultat

der A-Standorte zum Ausdruck: So ist der Umsatz mit 3,5 Mrd. EUR in den

wichtigsten Einzelhandelsmetropolen um 22 % gesunken, was dem niedrigsten Wert

der letzten fünf Jahre entspricht. In der Betrachtung der einzelnen Städte

schneidet lediglich Hamburg (695 Mio. EUR) im Vorjahresvergleich besser ab.

Hierbei kommen der Hansestadt u. a. der Verkauf der beiden weiterbetriebenen

Karstadt-Filialen in der Oster- und Mönckebergstraße von Quantum an Signa

zugute. Ein hohes Volumen erreichen jedoch auch Berlin (1,5 Mrd. EUR) und

München (890 Mio. EUR), die sich im Ranking wie 2019 auf die beiden

Spitzenpositionen schieben. Mit deutlichem Abstand folgen auf den weiteren

Plätzen Stuttgart (175 Mio. EUR), Düsseldorf (155 Mio. EUR), Frankfurt (111 Mio.

EUR) und Köln (10 Mio. EUR).

Fachmärkte trotzen Krise und erzielen neuen Rekord

Auch 2020 setzten Investoren sowohl bei Unternehmensübernahmen als auch bei

Einzel- und Portfoliodeals scheinbar ungebremst weiter auf Fachmärkte (inkl.

Supermärkte und Discounter) und FMZ, die mit gut 57 % am Gesamtvolumen beteiligt

sind. Im Fokus standen darüber hinaus zudem auch Kaufhäuser (19 %), auf die je

nach Standort und Objekt in Zukunft teils neue Nutzungen warten. Das Quartett

der Objektarten komplettieren Geschäftshäuser und Shoppingcenter mit 14 bzw. 11

Vor dem Hintergrund der skizzierten Marktentwicklung ist es wenig überraschend,

dass auch das Ranking der Käufer von denjenigen bestimmt wurde, die umfangreich

im Portfolio- bzw. Fachmarktsegment tätig waren. So setzen sich Spezialfonds mit

fast 21 % knapp vor Investment/Asset Manager (gut 20 %), die für die

REAL-Übernahme und zahlreiche weitere Investments in der Lebensmittelsparte

verantwortlich zeichnen. Den dritten Rang erreichen Equity/Real Estate Funds

(rund 15 %), wozu in erster Linie Transaktionen von Kaufhaus-Portfolios durch

Player wie RFR oder Apollo beitragen konnten. Dahinter folgen im Zuge der

TLG-Übernahme durch Aroundtown sowie mit zahlreichen kleineren Investments

Immobilien AGs/REITs (anteilig knapp 11 %). Umfangreicher am Investmentgeschehen

beteiligt sind zudem Staatsfonds (fast 7 %) und Projektentwickler, welche u. a.

die Entwicklungspotenziale von Kaufhausobjekten nutzen wollen (gut 6 %). Zu

erwähnen sind darüber hinaus auch Family Offices, die derzeit vor allem im

Geschäftshaus-Segment bei Deals bis 25 Mio. EUR stark in Erscheinung treten.

Überdurchschnittlich stellt sich im Vergleich zum gesamten

Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin der Anteil internationaler Käufer dar (gut 45

Fachmarktzentren ziehen an Shoppingcentern vorbei

Bezogen auf die verschiedenen A-Standorte wurden bei den wenigen im Jahr 2020

abgeschlossenen Verkäufen von Core-Objekten im Highstreet-Segment weitestgehend

vergleichbare Renditen wie im Vorjahr erzielt. Vor diesem Hintergrund liegen bei

den Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den absoluten Top-Lagen Berlin und

München weiterhin gleichauf (jeweils 2,80 %), vor Hamburg (3,00 %), Frankfurt

(3,10 %), Düsseldorf (3,20 %) und Stuttgart (3,20 %). In Köln steig die

Highstreet-Spitzenrendite hingegen um 10 Basispunkte auf 3,30 %. Differenziert

nach Objektarten zeichnen sich dagegen gegensätzliche Entwicklungen ab: Bei gut

funktionierenden und verkehrsgünstig angeschlossenen Fachmarktzentren (4,00 %)

sowie einzelnen Fachmärkten (4,80 %) sind die Spitzenrenditen im

12-Monats-Vergleich um 30 bzw. 50 Basispunkte gesunken. Damit sind

Fachmarktzentren inzwischen in der Spitze teurer als Shoppingcenter, die 60

Basispunkte zulegen und bei 4,70 % notieren.

"Das gute Gesamtresultat darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass hinter dem

Ergebnis in entscheidendem Maße Übernahmen und Beteiligungen sowie eine sehr

starke Fachmarktsparte stehen, die das Volumen in die Höhe getrieben haben.

Darüber hinaus bergen sowohl die Verlängerung des Lockdowns als auch das

weiterhin hohe Infektionsgeschehen Unsicherheitsfaktoren, die sich im ersten

Halbjahr 2021 weiterhin spürbar auf den Retail-Investmentmarkt auswirken

dürften", betont Christoph Scharf.

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