Wohneigentum verliert an Boden (FOTO)

Berlin (ots) - Erstmals seit 1993 ist der Anteil der Haushalte, die in ihren

eigenen vier Wänden leben, in Deutschland wieder rückläufig. Die

Wohneigentumsquote lag 2018 nur noch bei 42 Prozent, wie eine Analyse von

empirica und LBS Research ergab.

Dass in keinem anderen EU-Land so wenige Haushalte in einer eigenen Immobilie

leben wie in Deutschland, ist bekannt. Dass die Wohneigentumsquote hierzulande

aber nicht einmal mehr steigt, sondern im Gegenteil sogar wieder rückläufig ist,

kristallisiert sich gerade erst heraus: Im Jahr 2018 wohnten in Deutschland rund

42 Prozent aller Haushalte im Eigentum - das ist 1 Prozentpunkt weniger als vor

fünf Jahren.

Dies ist das zentrale Ergebnis einer Analyse der aktuellen Einkommens- und

Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts durch das Berliner

Forschungsinstitut empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research.

Die EVS wird nur alle fünf Jahre erhoben, ermöglicht aber unter anderem aufgrund

der detaillierten Erfassung von Einkommens- und Vermögenskomponenten einen

besonders eingehenden Blick auf die Zusammenhänge der Vermögensbildung (mehr zur

Datenbasis unten).

Die Ergebnisse im Einzelnen

Auch drei Jahrzehnte nach der Wende ist die Entwicklung der Wohneigentumsbildung

in Deutschland nicht ohne eine Differenzierung nach Ost und West zu erklären.

Während die alte Bundesrepublik in den 1980er Jahren noch große Fortschritte

gemacht hatte, es im Nachwende-Westdeutschland aber schon Ende der 1990er erste

spürbare Dämpfer gab, wurde der Erwerb einer eigenen Immobilie in Ostdeutschland

erst nach der Wiedervereinigung zu einer echten Option. Es setzte ein kräftiger

Aufholprozess ein, dieser ist nun jedoch ins Stocken geraten - und der Abstand

zum Westen ist noch immer groß (Grafik):

Mit gut 36 Prozent lag die Wohneigentumsquote in Ostdeutschland im Jahr 2018

nach wie vor um einiges unter jener von knapp 45 Prozent in Westdeutschland.

Die zuletzt schleppende Entwicklung ist laut LBS Research allerdings kein

ostdeutsches Spezifikum, sondern basiert auf gesellschaftlichen und

wirtschaftlichen Phänomenen, die in ganz Deutschland zu finden sind:

Es fehlt vor allem an Nachwuchseigentümern. Dass der Anteil der 70- bis

79-Jährigen in Wohneigentum - wenn auch auf unterschiedlichen Niveaus - in West

wie Ost im Laufe der vergangenen 20 Jahre kräftig gestiegen ist, erklärt sich

durch einen Generationseffekt: Die westdeutschen Senioren von heute hatten es in

jüngeren Jahren vor allem dank ihres Wohlstandsvorsprungs leichter als die

Kriegsgenerationen, zu Wohneigentum zu kommen. Und die allermeisten von ihnen

wohnen eben auch jetzt noch in jenem Häuschen, das sie oftmals in den 1970er

Jahren gebaut haben. Mit einer Wohneigentumsquote von 58 Prozent übertrafen die

70- bis 79-Jährigen 2018 alle anderen Altersgruppen in Westdeutschland.

Im Osten der Republik ist es nach der Wiedervereinigung zumindest einigen der

heutigen Rentner noch gelungen, Wohneigentum zu erwerben. Heute leben immerhin

36 Prozent der 70- bis 79-Jährigen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, vor

zwanzig Jahren waren es erst 15 Prozent. Dass die vergleichsweise kurze Zeit bis

zum Ruhestand nicht reichte, um noch den Sprung auf westdeutsches Niveau zu

schaffen, versteht sich.

In den jüngeren Altersgruppen ist der Ost-West-Unterschied über die Jahre zwar

kräftig geschmolzen, allerdings ist vor allem die nachrückende Generation hier

wie dort weit weniger erfolgreich bei der Wohneigentumsbildung als die

Generation ihrer Eltern. Die eine oder andere Immobilienerbschaft könnte das

Bild noch etwas korrigieren, dennoch droht sich der auch als Kohorteneffekt

bezeichnete Einflussfaktor in seiner Wirkungsrichtung umzukehren, wie die

Schwierigkeiten der aktuellen Thirtysomethings zeigen, vom Mieter zum Eigentümer

zu werden (Grafik): Im Jahr 2008 hatten 34 Prozent der Ostdeutschen und 37

Prozent der Westdeutschen im Alter von 30 bis 39 Jahren den Sprung ins

Wohneigentum schon geschafft, zehn Jahre später galt dies nur noch für 25

beziehungsweise 30 Prozent in diesem Alter.

Der Rückgang der Wohneigentumsquote in der nächsthöheren Altersgruppe der 40-

bis 49-Jährigen fällt nicht ganz so dramatisch aus, ist aber ebenso

symptomatisch. Denn wirft man einen genaueren Blick auf diese mittlere

Generation, wird schnell klar, dass es auch hier Schwierigkeiten bei der

Wohneigentumsbildung gibt. So sind die klassischen Familien - Paare mit

minderjährigen Kindern - zwar unverändert mit Abstand am häufigsten von allen

Haushaltstypen selbst nutzende Wohneigentümer, sie wohnen inzwischen aber nicht

mehr ganz so oft in den eigenen vier Wänden (Grafik): Waren es 2008 in

Westdeutschland fast 73 Prozent der Familien, sind es heute nur noch knapp 69

Prozent. In Ostdeutschland sieht es ähnlich aus.

Kinderlose und Alleinerziehende wohnen öfter zur Miete. Nicht zu trennen sind

die altersspezifischen Beobachtungen von veränderten und sich nach wie vor

verändernden Lebensumständen. Was ist heute anders als früher? Letztlich spielen

viele Faktoren eine Rolle, einer der bestimmenden dürfte nach Einschätzung von

LBS Research die Akademisierung sein, also der Umstand, dass immer mehr junge

Leute eine höhere berufliche Qualifikation durch ein Studium anstreben: Deshalb

sind sie aus ländlichen Regionen in die Städte gezogen; deshalb möchten sie oft

auch dort bleiben und arbeiten; deshalb - sprich wegen der Karriere - führen

viele jüngere Menschen Fernbeziehungen und gründen erst später eine Familie oder

überhaupt nicht. Mit diesem Lebensstil verbunden ist zumeist ein langjähriges

Mieterdasein.

Konsequenzen für die Politik

Aus diesen Studienergebnissen leitet LBS Research zwei politische

Schlussfolgerungen ab: Familien benötigen weiterhin Unterstützung, um Kindern

ein möglichst behütetes Leben in der Sicherheit des eigenen Hauses oder

wenigstens der eigenen Wohnung ermöglichen zu können. Welche Vorteile

beispielsweise ein Garten bietet, haben nicht zuletzt die Erfahrungen aus der

Corona-Pandemie (https://www.lbs.de/presse/p/lbs_research/details_15425088.jsp)

gezeigt. Förderungswürdig ist die Wohneigentumsbildung aber auch, weil sie

zugleich Vermögensaufbau bedeutet und vor allem über das mietfreie Wohnen eine

bedeutende Komponente der privaten Altersvorsorge darstellt. Wie groß der

Vermögenseffekt tatsächlich ausfällt, beleuchtet der im kommenden Jahr

erscheinende zweite Teil der Wohneigentums-Studie von empirica für die

Landesbausparkassen.

Da der Eigentumserwerb vor allem daran scheitert, dass die Ersparnisse und damit

das Eigenkapital vieler frischgebackener Familien nicht mit den explodierenden

Immobilienpreisen Schritt gehalten haben, war das Baukindergeld durchaus der

richtige Förderansatz

(https://www.lbs.de/presse/p/lbs_research/details_15353114.jsp) und verdient

eine Neuauflage in der kommenden Legislaturperiode. Mindern ließe sich der

Eigenkapitalbedarf auch durch eine Reduktion der Erwerbsnebenkosten, am ehesten

umsetzbar erscheint hier ein Freibetrag für Ersterwerber bei der

Grunderwerbsteuer. Gerade für Familien ist es auch wichtig, dass sie bei der

Vergabe von Bauland nicht gegenüber dem Mietwohnungsbau benachteiligt werden

oder durch eine zu restriktive Handhabe der Baulandausweisung überhaupt nicht

mehr an günstige Flächen kommen können.

Die vielen jungen Menschen in den Städten, die den Zeitpunkt der

Familiengründung teilweise immer weiter hinausschieben, brauchen zumindest einen

Zugang zu Wohneigentum, auch um auf diesem Weg schon einen Einstieg in diesen

Baustein der Altersvorsorge zu finden. Was ist dazu nötig? Sparfähigkeit und

Sparbereitschaft sind das eine, das andere aber erschwingliche Wohnungen, gerade

in den besonders beliebten Schwarmstädten. Auch vor diesem Hintergrund ist das

zuletzt viel diskutierte und stark kritisierte Umwandlungsverbot - genauer

gesagt: die weitere Begrenzung der Aufteilung von Mietshäusern in

Eigentumswohnungen - kontraproduktiv. An ausreichendem Neubau führt allerdings

auch kein Weg vorbei.

Die EVS: Was hinter den Zahlen steckt

Für die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) des Statistischen Bundesamts

werden alle fünf Jahre rund 60.000 private Haushalte zu ihren Lebens-,

Vermögens- und Einkommensverhältnissen befragt - und das schon seit Anfang der

1960er Jahre. Die EVS ist die größte repräsentative Erhebung auf freiwilliger

Basis innerhalb der Europäischen Union. Zuletzt fand sie im Jahr 2018 statt, die

ersten Daten daraus wurden 2019 veröffentlicht, wissenschaftliche Sonderanalysen

liegen seit 2020 vor. Einer der Befragungsschwerpunkte liegt auf der

Wohnsituation und den Wohnkosten. Die Antworten auf diese Fragen wertet das

Forschungsinstitut empirica seit 1995 im Auftrag der Landesbausparkassen aus. Im

Fokus steht dabei die Entwicklung der regionalen Wohn- und Vermögensverhältnisse

sowie der Wohnkosten.

Die EVS ist als Datenbasis für solche Analysen besonders geeignet, weil sie

anders als beispielsweise der Mikrozensus nicht nur eine grobe

Selbsteinschätzung der Nettoeinkommen abfragt, sondern buchhalterisch eine

Vielzahl von Einkommenskomponenten der einzelnen Haushaltsmitglieder ermittelt,

darunter den Mietwert von selbst genutztem Wohneigentum, Einkünfte aus

abhängiger und selbstständiger Beschäftigung, aus verschiedenen Vermögensarten,

aus Untervermietung sowie aus staatlichen und privaten Transferzahlungen.

Darüber hinaus werden in der EVS anders als im Mikrozensus nicht nur die

Wohnkosten von Mietern, sondern auch von Wohneigentümern erhoben, also Ausgaben

für den Kauf von Grundstücken und Immobilien, Zinsen, Tilgung, Instandsetzungen

und Modernisierungen. Im Mikrozensus wird zudem das Vermögen nicht abgefragt.

Last but not least erfasst die EVS sehr detailliert Konsumausgaben in

zahlreichen Haupt- und Unterkategorien. Auf dieser Basis lässt sich unter

anderem das unterschiedliche Ausgabeverhalten von Mietern und Eigentümern

analysieren, insbesondere bei jungen Ersterwerbern.

Die Ergebnisse der aktuellen EVS-Analyse von empirica und LBS Research werden in

Form einer mehrteiligen Studie veröffentlicht.

Pressekontakt:

Dr. Ivonn Kappel

Referat Presse

Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen

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OTS: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)