Deutschland im globalen Vergleich in der Pandemie robust -

Investment-Fokus auf krisenresistente Assets, Nachfrageschwäche bei

der Vermietung

Frankfurt (ots) - Deutschland erweist sich zwar im globalen Vergleich als

robust, dennoch belastet die Schwäche anderer Länder eine exportorientierte

Wirtschaft wie die deutsche. "Deswegen wird es eine rasche gesamtwirtschaftliche

Erholung - wie noch zu Beginn des Sommers von den Kapitalmärkten antizipiert -

nicht geben. Das Minus beim Bruttoinlandsprodukt wird 2020 zwar etwas geringer

ausfallen als noch im März prognostiziert, dafür dürfte der Erholungspfad länger

dauern mit schwächeren Wachstumsaussichten für 2021", so Sabine Eckhardt , CEO

JLL Central Europe. Eckhardt weiter: "Der Kapitaldruck der Investoren bleibt

auch in den nächsten Jahren bestehen. Zusammen mit den langfristig niedrigen

Zinsen ist das nach wie vor die Treibfeder für Immobilien-Investments. Hinzu

kommt, dass zahlreiche institutionelle Investoren ihre jeweiligen

Immobilienquoten erhöhen wollen, was zusätzliche Nachfrage generieren sollte."

Für 2020 wird das deutschlandweite Transaktionsvolumen* wohl bei 76,5 Mrd. Euro

liegen und damit 17 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Eine Prognose für 2021

abzugeben entspräche reiner Spekulation, frühestens ab dem Frühjahr könnte sich

der Prognosehimmel aufklaren.

"Risiken werden aktuell eher gemieden. Der Fokus richtet sich mehr und mehr auf

vermeintlich krisenresistente Assets wie Living, Logistik, Core - Offices und

Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelgeschäften. Hinzu kommt ein erhöhtes

Interesse an alternativen Nutzungsarten wie Datencenter oder

Gesundheitsimmobilien. Diese werden aber Nischen bleiben und sind nicht für alle

Investoren eine echte Option", betont Helge Scheunemann , Head of Research JLL

Germany.

Scheunemann weiter: "Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien bleibt das Umfeld

bis weit ins nächste Jahr hinein herausfordernd. Insbesondere die

Reisebeschränkungen und die jüngsten Lockdown-Maßnahmen setzen den Unternehmen

dieser Sektoren deutlich zu. Für die betroffenen Immobilien werden

Alternativnutzungen gesucht und unterstützen den Trend hin zu hybriden

Immobilien, die dem Bedürfnis der Nutzer nach Wohnen, Arbeiten und Leben 'unter

einem Dach' entsprechen. In den nächsten Jahren dürften zahlreiche gemischt

genutzte Immobilien oder Quartiere entstehen, die dann auch das Interesse der

Investoren auf sich ziehen."

Preissteigerungen bei nachgefragten Assetklassen, Abwarten Gebot der Stunde

Für Immobilien der stark nachgefragten Assetklassen gab es trotz der Pandemie

weitere Preissteigerungen, insbesondere für Logistikimmobilien. Dahinter stehen

mittel- und langfristig stabile Nutzermärkte sowie zusätzlich verstärkend

wirkende strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des

Online-Handels.

Das Büro wird weiterleben. Ein Mehr an Home Office oder Remote Working geht

nicht zwangsläufig mit weniger benötigten Quadratmetern einher. 2021 werden aber

die Weichen in vielen Unternehmen gestellt, um hybride Arbeitsmodelle zu

implementieren. "Je nach Branche und Unternehmen werden dabei ganz

unterschiedliche Resultate herauskommen. Fakt ist aber, dass qualitative

Ausstattungs- und Wohlfühlmerkmale eine höhere Bedeutung erlangen werden. Diese

Qualitätsoffensive wird dafür sorgen, dass die Preise für Büroimmobilien

zumindest stabil bleiben. Für ausgewählte Top-Lagen rechnen wir sogar mit weiter

sinkenden Renditen", prognostiziert Helge Scheunemann .

Scheunemann weiter: "Für 2021 gehen wir davon aus, dass sich alternative

Finanzierer stärker in Szene setzen werden. Die Banken müssen eine gesteigerte

Risikovorsorge betreiben und entsprechend mehr Kapital hierfür zurückhalten. Das

mindert die Möglichkeiten, Investments oder Projektentwicklungen zu finanzieren.

In der Folge sinken die Zinseinnahmen. Hinzu kommen mögliche

Immobilien-Wertkorrekturen bei bestimmten von der Pandemie und von Mietausfällen

besonders betroffenen Branchen und Sektoren."

Abwarten ist aktuell das Gebot der Stunde auch bei Investoren. Core-Investments

laufen nach wie vor gut auch mit weiter steigenden Preisen. Dagegen erweisen

sich Vale Add - /Core plus - Produkte als schwierig, da passt oft das pricing

zwischen Verkäufer und Käufer nicht oder aber es wird von Seiten der Banken

keine Finanzierung bereit gestellt. Banken sind grundsätzlich restriktiver, sie

stellen höhere Anforderungen an das Eigenkapital und verlangen entsprechende

Vorvermietungsquoten bei Projekten.

Zyklus-Wende in der Bürovermietung

Die Büromärkte haben 2020 einen Zyklus-Wendepunkt erreicht. Dieser drückt sich

allerdings bislang überwiegend in einer Nachfrageschwäche aus. Leerstände liegen

weiterhin auf niedrigem

Niveau und auch bei den Mieten gibt es bisher keine Anzeichen für einen Rückgang

der Nominalmieten. Für das laufende Jahr 2020 rechnet JLL mit einem Mietwachstum

im Schnitt über alle Big 7 von nur noch etwas mehr als einem Prozent. Im

nächsten Jahr könnte dann mit 2,6 Prozent nominal wieder ein moderat höheres

Wachstum eintreten.

Der Rückgang des Büroflächenumsatzes wird sich bis Ende des Jahres

voraussichtlich auf deutlich über 30 Prozent belaufen. "In der aktuellen

Rezession überwiegt der Rotstift. Umzugspläne werden zunächst aufgeschoben oder

es wird eine Vertragsverlängerung in den bestehenden Flächen angestrebt.

Aufgrund der zeitverzögerten Ankunft der konjunkturellen Effekte in Verbindung

mit der zögerlichen Bereitschaft der Unternehmen, wieder mehr Personal

einzustellen, rechnen wir erst ab Mitte 2021 mit einem Anziehen der

Vermietungen. Positiv unterstützend sollten dabei die auslaufenden Mietverträge

im Volumen von rund 3,2 Mio. m² wirken", erwartet Helge Scheunemann .

In diesem Jahr haben die Bürofertigstellungen deutlich zugelegt und werden die

1,6 Mio. m²-Marke bis Jahresende überschritten haben. Das ist ein Zuwachs von 50

Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für die nächsten zwei Jahre 2021 und 2022 sind

in den Big 7 insgesamt 4,25 Mio. m² im Bau oder in der Planung.

Projektentwickler haben allerdings bereits auf die Marktlage reagiert bzw.

reagieren müssen: zahlreiche Pläne sind zeitlich nach hinten verschoben worden.

Sechs Monate zuvor betrug das erwartete Bauvolumen für 2021 und 2022 noch

420.000 m² mehr.

Die Leerstandsquote erreicht zum Jahresende im Schnitt 3,7 Prozent (2019: 3,0

%), bewegt sich damit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Die Tendenz

bis Ende 2021 ist zwar leicht zunehmend (auf dann 4,3 %), aber weit von einer

Angebotsschwemme entfernt. Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie 2010

wird es mittelfristig nicht geben.

"Trotz der deutlichen Vermietungsrückgänge erweisen sich die Spitzenmieten als

sehr stabil und robust. In keiner Stadt hat es bislang trotz ansteigender

Leerstände Mietrückgänge gegeben. Effektiv, d.h. nach Abzug von gewährten

Incentives seitens der Eigentümer, beobachten wir allerdings eine leichte

Bewegung nach unten. Viele Vermieter zeigen sich bereit, großzügiger als vor der

Pandemie Anreize in Bezug auf mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse zu

gewähren", kommentiert Scheunemann .

Gewisse Stabilisierung bei Retail-Immobilien

Der Einzelhandelsvermietungsmarkt hat sich nach einem Einbruch zur Jahresmitte

im dritten Quartal wieder etwas stabilisiert. Für das Gesamtjahr wird ein

Flächenumsatz von 370.000 bis 380.000 m² erwartet. Dies entspricht einem Minus

von 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Viele Unternehmen haben damit begonnen, ihre Click & Collect - Angebote zu

optimieren, bestehenden Filialnetze genau zu analysieren und sich, wo es

sinnvoll ist, auf neue Ladenformate mit optimierten Flächen zu konzentrieren.

Auch Drive-In-Varianten werden mittlerweile geprüft, die in Frankreich,

Großbritannien und den USA bereits getestet werden.

Die Textilbranche leidet. Die Einschränkungen infolge der Pandemie haben zu

einem Überangebot an Textilien in den stationären Geschäften geführt, was die

Expansionslust bremst. Hinzu kommen die allgemeine Kaufzurückhaltung der

Verbraucher und ausbleibende Shopping-Touristen. Ihren Platz in den

Top-Einkaufslagen nehmen verstärkt Supermärkte und Discounter ein, deren Anteil

an den Vermietungsumsätzen liegt aktuell bei rund 20 Prozent.

"Auf die Spitzenmieten in den Topstädten wirkt sich die Pandemie 2020 noch nicht

aus - sie bleiben auf stabilem Niveau. Wir rechnen für das kommende Jahr

allerdings mit Rückgängen in einer Größenordnung von ca. 5 Prozent",

prognostiziert Helge Scheunemann .

Steigender Bedarf im Logistik-Sektor

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wird der Umsatz

(Eigennutzer und Vermietungen) im Jahr 2020 voraussichtlich in der Spanne

zwischen 6,5 Mio. und 7 Mio. m² liegen. Nach einem zurückhaltenden zweiten

Quartal (1,5 Mio. m²) wurde zwischen Juli und September erstmals in einem

Drei-Monats-Zeitraum die 2 Mio. m²-Marke überschritten.

"Derzeit ist der Markt in guter Verfassung, zum einen zurückzuführen auf den

gestiegenen Bedarf an Logistikflächen im Online-Geschäft und zum anderen ist die

Zahl der oft spekulativen Projektentwicklungen größtenteils stabil geblieben",

so Scheunemann .

Scheunemann abschließend: "Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der

Größenordnung ab 5.000 m² zeigen sich in diesem Jahr in allen Regionen stabil.

Leichte Zuwächse 2021 sind wahrscheinlich."

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und

Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte

Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und

Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von

Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen,

Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

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