DIFI fällt ungebremst - Die Corona-Krise trifft die

Finanzierungsbranche mit voller Kraft: Büros und Hotels am stärksten

betroffen

Frankfurt (ots) - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und

dem ZEW - Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der

vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in

Deutschland, ist im zweiten Quartal 2020 um 37,8 Punkte zurückgegangen. Mit

einem Minus von 56,7 Punkten handelt es sich um den tiefsten Stand des DIFI seit

Beginn der Umfrage 2011.

"Corona und die damit verbundenen vielfältigen gesamtwirtschaftlichen Folgen

haben den DIFI ungebremst fallen lassen. Dabei stehen die Teilsalden aller

Nutzungsarten im Minus. Insgesamt ergibt sich das pessimistischste Gesamtbild

der letzten zehn Jahren", so Anke Herz , Team Leader Debt Advisory JLL Germany.

Allerdings, betont Herz , gebe es keine Liquiditätskrise, Finanzierungen seien

verfügbar. "Solides Produkt ist bei den Banken immer noch begehrt und wird, wenn

auch zu einem niedrigeren Auslauf zu höheren Preisen finanziert", so Herz .

Opportunistisches Produkt finde alternative Finanzierer, die verstärkt in den

Markt kommen - sofern man bereit und in der Lage ist, den Preis zu zahlen.

Die Mehrheit der befragten Experten*, Investoren, Kreditinstitute und

Beratungshäuser geht sowohl für die Finanzierungssituation der vergangenen sechs

Monate als auch in punkto der Finanzierungserwartung für das kommende Halbjahr

von deutlichen Verschlechterungen aus. Ein Minus von 62,4 bzw. 55,8 Punkten

zeigt die Stimmung deutlich auf. "Fast alle Wirtschaftsbereiche mussten und

müssen drastische Einschnitte verkraften. Die Prognosen zur

Wirtschaftsentwicklung 2020 in Deutschland schwanken stark, reichen aktuell bis

zu einem Minus von 9 Prozent", so Dr. Carolin Schmidt , Department International

Finance and Financial Management am ZEW, und sie ergänzt: "Man kann derzeit noch

gar nicht absehen, wie sich die vielfältigen Konjunkturpakete der

Bundesregierung, der EZB und der EU-Kommission mittel- und langfristig auswirken

werden. Die Umfrageergebnisse zeigen, dass die Experten mehr als deutlich von

einer optimistischen Sicht entfernt sind."

Nur der Logistiksektor könnte profitieren

Keine der benannten Nutzungsarten konnten sich nach Einschätzung der

Expert*innen der Corona-Krise in den letzten Wochen entziehen. Situations- und

Erwartungsergebnisse betrifft das gleichermaßen - mit deutlichen Unterschieden

in den einzelnen Sektoren. Dabei kommen die Logistikimmobilien noch am besten

weg. Mit einem Rückgang um 30,8 Punkte erreicht diese Nutzungsart beim Blick auf

die Finanzierungssituation einen Stand von minus 26,5 Punkten. Für die Zukunft

erwarten die Befragten sogar einen leichten Aufwärtstrend um 2,6 Punkte auf

minus 15,3 Punkte. "Damit bleiben lediglich Logistikimmobilien, getrieben durch

den Anstieg im Onlinehandel, relativ wertstabil", so Anke Herz . Stark

eingebrochen ist demgegenüber die Stimmung für die Finanzierungssituation des

Einzelhandels und die Einschätzung für dessen Entwicklung in den kommenden sechs

Monaten. Deutlich mehr als 80 Prozent der Befragten gaben eine negative Prognose

ab; eine Chance auf Verbesserungen sehen sie nicht. "Bereits vor der

Corona-Krise waren im Einzelhandel die Einschätzungen auf einem niedrigen

Niveau. Alle weiteren Rückgänge fallen damit relativ betrachtet weniger ins

Gewicht", so Helge Scheunemann , Head of Research JLL Germany.

Hart hat es auch die Büro- und vor allem die Hotelimmobilien getroffen. Bei

Büros macht sich die rückläufige Nachfrage sowie die Erwartung steigender

Homeoffice-Nutzung bemerkbar. Bei Hotels sind es in Corona-Zeiten die Absagen

privater und dienstlicher Reisen sowie der großen Messen. Eine Verschlechterung

der Finanzierungssituation zeigen die Minuswerte von 65,4 bzw. 84,0 Punkten.

Dies entspricht Einbrüchen seit dem Vorquartal von minus 61,2 und minus 79,4

Punkten. "Ob beide Nutzungsarten sich aufgrund der Lockerungen der

Beschränkungen auf Sechsmonatssicht zumindest leicht erholen können, ist eher

fraglich. Nur ein kleiner Teil der Umfrageteilnehmer*innen hält dies für

möglich. Der weitaus größere Teil erwartet hingegen, dass die starken Einbrüche

der vergangenen Monate ihre Spuren hinterlassen werden", so Anke Herz .

Auch die Kurve für Refinanzierungsmärkte zeigt nach unten

Nach einer eher hoffnungsvollen Bewertung der abgefragten

Finanzierungsinstrumente durch die Expert*innen im Vorquartal sind im aktuellen

Umfragezeitraum sowohl die Lageeinschätzungen als auch die Erwartungen stark

zurückgegangen. Leichte Hoffnung bei den Befragten ist allein für Pfandbriefe

erkennbar. Für dieses Refinanzierungsinstrument erwarten die Experten auf

Halbjahressicht eine leichte Lageverbesserung. "In Zeiten der globalen

Unsicherheit macht sich der als relativ sicher geltende Pfandbrief

offensichtlich bezahlt", so Herz .

Die übrigen Refinanzierungsinstrumente kommen für beide Zeiträume schlecht weg;

unbesicherte Schuldverschreibungen, Mortgage Backed Securities und

Immobilienaktien werden sich nach Einschätzung der Umfrageteilnehmer stark

negativ entwickeln.

Der Margendruck scheint vorbei

Bei der Einschätzung markttypischer LTVs (Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf

Marktwerte) zeigen sich im Core- und Value-Add-Segment gleichläufige Tendenzen:

Während die Beleihungsausläufe für die Nutzungsarten Einzelhandel und Wohnen

leicht zulegen, sehen die Befragten sinkende LTVs für die übrigen Assetklassen.

Am stärksten rückläufig sind die Beleihungsausläufe bei Hotels im Core-Segment:

Diese sind seit dem Vorjahresquartal von 72,1 Prozent auf 59,7 Prozent

zurückgegangen. Im Value-Add-Segment ist der Rückgang von 69,0 Prozent auf 58,8

Prozent nur geringfügig niedriger. "Für das im momentanen Umfeld riskante

Neugeschäft muss also deutlich mehr Eigenkapital vorgehalten werden", betont

Anke Herz . Und ergänzt: "Die Zeiten des Margendrucks der vergangenen Jahre

scheinen nun endgültig vorbei. Lediglich bei Wohnimmobilien, die sich als

krisensicheres Investment erwiesen haben, ist ein Rückgang um 33,4 (Core) bzw.

18,2 (Value-Add) Basispunkte zu verzeichnen. Hier sind die

Eigenkapitalinvestoren wie auch die Banken trotz gesunkener Margen weiterhin

bereit zu investieren." Bei den übrigen Nutzungsarten haben die

durchschnittlichen Margen zugelegt, am stärksten für Hotels- und

Einzelhandelsimmobilien. "Die Liquiditätskosten sind aber mittlerweile bereits

leicht rückläufig", äußert Anke Herz .

*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom

04.05.2020- 18.05.2020 beteiligten sich 27 Expert*innen. Abgefragt wurden die

Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur

Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen

Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten

gegenüber dem Vorquartal (delta Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der

Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. "verbessert"

und "verschlechtert"). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den

Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller

Nutzungsarten .

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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OTS: Jones Lang LaSalle SE (JLL)