Investoren 2020 als Asset Manager gefragt - Transaktionsniveau auf

deutschem Hotelinvestmentmarkt wird niedrig bleiben

Frankfurt (ots) - Es ist keine Überraschung: Dem Rekordquartal zum Jahresende

2019 steht ein äußerst schwaches viertes Quartal 2020 gegenüber. Mit einem

Transaktionsvolumen* von 295 Mio. Euro kommen die letzten drei Monate im

Vergleich lediglich auf 11 Prozent des damals erzielten Ergebnisses. Das in 2020

schwächste Quartal (Q 2) wurde nur um 35 Mio. Euro übertroffen, entsprechend 13

Prozent; normalerweise performen die Monate Oktober bis Dezember mit einem Plus

von durchschnittlich 50 Prozent, 2019 war das Volumen in diesem Zeitraum sogar

um das Vierfache erhöht. Eine echte Jahresendrallye.

Unter dem Strich summiert sich das Hotel-Transaktionsvolumen 2020 mit 61

Transaktionen auf knapp 2 Mrd. Euro. Im Vorjahr waren es 60 Prozent mehr bei 94

Transaktionen. Der Fünfjahresschnitt mit seinen äußerst starken

Transaktionsjahren wurde um 55 Prozent, der Zehnjahresschnitt um immer noch 33

Prozent verpasst.

Mit über 1,4 Mrd. Euro waren deutsche Investoren 2020 deutlich stärker am

gesamten Transaktionsgeschehen beteiligt als ausländische Investoren. Über 70

Prozent machte ihr Anteil aus (2019: knapp über 50 %).

Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in

Deutschland. "Ein Jahresendspurt sieht gewiss anders aus. Der war aber auch sehr

früh im Jahr nicht mehr zu erwarten. Am Ende des ersten Quartals, das mit einer

knappen Milliarde vor allem wegen der Übernahme von TLG durch Aroundtown noch

ein bemerkenswertes Ergebnis hingelegt hatte, waren schon an den operativen

Ergebnissen der Hotels erste Schleifspuren durch Corona zu erkennen. Die

Investmentmärkte reagierten dann zeitverzögert." Heidi Schmidtke weiter: "Die

Rolle vieler Marktteilnehmer hat sich im Laufe des vergangenen Jahres deutlich

verändert. So waren und sind viele Investoren besonders als Asset Manager ihrer

Hotelportfolios gefragt. Stark beeinträchtigte Cash Flows und Mieten führten zu

einer Bandbreite von temporären bis hin zu dauerhaften Vertragsanpassungen.

Hinzu kamen die Reisebeschränkungen sowie die Ungewissheit bezüglich der

Erholung der Märkte, der Krisenresistenz der Betreiber und der Finanzierbarkeit,

so dass sich die Preisfindung maßgeblich erschwerte. Damit hat sich das

Transaktionsvolumen nach den ersten drei Monaten in 2020 merklich reduziert."

Bei 54 Einzeltransaktionen wurden 2020 ca. 1,29 Mrd. Euro investiert, im

Jahresvergleich entspricht dies einem Rückgang von 54 Prozent. Investitionen

über 100 Mio. Euro, in den letzten fünf Jahren im Schnitt vier Abschlüsse pro

Jahr, kamen 2020 gar nicht vor. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich

erwartungsgemäß mit 24 Mio. Euro verkleinert (2019: rund 36 Mio. Euro pro

Transaktion). "Dies mag auch mit der derzeitig allgemein erschwerten

Finanzierbarkeit von Hotelimmobilien zusammenhängen, wodurch grundsätzlich

weniger Marktteilnehmern ein Abschluss vor allem mit größeren Volumina

ermöglicht wird. Die meisten Investoren werden sich Investitionsmöglichkeiten

erst dann wieder ernsthaft ansehen, wenn sich die Finanzierungsmöglichkeiten

normalisieren", so Heidi Schmidtke.

Zu den größten Einzeltransaktionen in 2020 zählte u.a. der Ankauf des Sheraton

München Westpark als Teil eines gemischt genutzten Gebäudes durch ein Konsortium

aus Optima-Aegidius, Tristone und einem Family Office der Hexal-Gründer

Strüngmann im vierten Quartal. JLL war beratend für den Verkäufer Office First

tätig.

Bei Portfoliotransaktionen wird mehr als deutlich, wie stark der Hotelmarkt von

der Covid Pandemie beeinflusst war: Von den insgesamt lediglich sieben

Transaktionen mit einem Volumen von 700 Mio. Euro (2019: 17; 2 Mrd. Euro) waren

fünf im ersten Quartal abgeschlossen worden. Das vierte Quartal blieb gänzlich

portfoliolos. Mit einem durchschnittlichen Volumen von knapp 100 Mio. Euro lag

der Rückgang allerdings lediglich bei 18 Prozent (2019: 120 Mio. Euro pro

Investment). Das verweist auf die Größe der Transaktionen zu Beginn des Jahres.

Das meiste Kapital kam 2020 von institutionellen Anlegern. Deren 22

Transaktionen und 860 Mio. Euro folgen Immobiliengesellschaften (430 Mio. Euro,

4 Transaktionen). Am Volumen gemessen nahmen Platz 3 und 4 Entwickler mit einem

Transaktionsvolumen von knapp 260 Mio. Euro (11 Transaktionen) sowie

Privatpersonen ein (über 180 Mio. Euro, 11 Transaktionen). "Die in 2020 zu

beobachtende erhöhte Aktivität der Entwickler weist auf einen mittlerweile

stärker werdenden Fokus auf Umnutzungen von Hotelimmobilien im Bestand",

erläutert Heidi Schmidtke .

Insgesamt entfielen auf Hotel-Projektentwicklungen 2020 ca. 530 Mio. Euro,

entsprechend 27 Prozent des Transaktionsvolumens und damit gleichbleibend

gegenüber dem Vorjahr. Hotelanteile von gemischt genutzten Immobilien erreichten

bei einem Volumen von knapp 240 Mio. Euro 12 Prozent (2019: 5 %).

Heidi Schmidtkes abschließender Rück- und Ausblick: 2020 war auf Käufer- und

Verkäuferseite geprägt von einer starken Diskrepanz zwischen Anspruch und

Wirklichkeit. Zu sehen war ein deutliches Interesse von opportunistischen

Investoren, bei deren Preisvorstellungen die Verkäufer oftmals allerdings nicht

mitzogen. Auch sind längst nicht alle verfügbaren Opportunitäten im Value-Add

Bereich angesiedelt mit der Folge eines zu erwartenden starken Preisnachlasses.

Immer mehr ist zu beobachten, dass bei Portfolios auch Umnutzungen bestehender

und je nach Baufortschritt auch im Bau befindlicher Hotels geprüft werden. Dies

gilt gerade für Lagen, in denen der Bedarf an Hotels vor Corona bereits gedeckt

war. Oder auch für Häuser mit erheblichem Renovierungsstau, bei denen ohnehin

ein größerer Aufwand betrieben werden muss. Meist war Umnutzung auch beim

Verkauf verhältnismäßig vieler kleiner Hotels, also unter 5 Mio. Euro ein Thema.

Die Krise beschleunigt den Konsolidierungsprozess insbesondere dort, wo in den

letzten Jahren nicht investiert wurde.

Wir erwarten für 2021 zumindest eine langsame Erholung für die operativen

Ergebnisse am Hotelmarkt nach Zielgruppen: Freizeittourismus, gefolgt von

Geschäfts- und Messetourismus und Gruppenreisen. Das wird sicherlich abhängig

sein vom Erfolg der weltweiten Impfkampagnen und der damit verbundenen Rückkehr

zu mehr Normalität und der Möglichkeit, wieder sicher zu reisen. Damit erhalten

auch die Investmentmärkte schrittweise wieder mehr Agilität, auch durch

Nachfrage aus dem Ausland. Eine Prognose für das Transaktionsvolumen in 2021 ist

eher mit der Hoffnung verbunden, dass Lockdowns absehbar ein Ende finden. Das

Niveau wird im Vergleich zu den Hochzeiten zwischen 2015 und 2019 erst einmal

niedrig bleiben. Erreichbar vielleicht ein Ergebnis zumindest über dem

Covid-Jahr 2020."

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt

Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro

sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso

enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden

Portfolioverkäufen veräußert werden.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, mailto:dorothea.koch@eu.jll.com

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