Unsicherheit hemmt Unternehmensaktivitäten, keine

One-Size-Fits-All-Lösung für Remote Working -

Neun-Monats-Vermietungsumsatz in den Big 7 unter 2 Mio. Quadratmeter

Frankfurt (ots) - Da bedarf es erst einer handfesten Wirtschaftskrise, um das

Thema Büro, Arbeitswelten und die Rolle von Immobilien salon- und

gesellschaftsfähig zu machen. Kein Tag vergeht ohne neue Diskussionen rund um

Home-Office, Remote Working oder künftige Arbeitskonzepte. Und die möglichen

Konsequenzen auf Unternehmen, Kultur, Infrastruktur, Städte,

Mitarbeiter-Zufriedenheit oder Mobilität werden nicht nur in den Personal- und

Finanzabteilungen der großen Corporates diskutiert. Auch bei

Wirtschaftsforschern werden Szenarien erarbeitet, welche Auswirkungen dieser

Wandel auf Wirtschaft und Arbeitsmarkt entfalten könnte. Im Moment noch sehr

viel im Konjunktiv. Der Nebel hat sich hier längst noch nicht gelichtet und

wieder steigende Fallzahlen und ein daraus folgendes kurzfristiges ad hoc-

Krisenmanagement können solch langfristigen Trends und Überlegungen auch sehr

schnell wieder verdrängen.

"Dennoch scheinen sich Wirtschaftsauguren, Personaler und Arbeitsforscher in

einem einig: das flexible Arbeiten wird bleiben, sich festsetzen und damit

fester Bestandteil der Unternehmenskulturen", meint Helge Scheunemann , Head of

Research JLL Germany. Scheunemann weiter: "Die Betonung muss dabei auf

'flexibel' liegen und darf nicht mit Home- Office, schon gar nicht im Sinne

einer Null-Tage-pro-Woche-Anwesenheit im Büro gleichgesetzt werden. Das Arbeiten

von zu Hause aus mag ein Aspekt der Flexibilität sein, hierzu gehören aber auch

andere Arbeitsorte wie z.B. Co-Working, umgebaute Hotellobbys oder das Café um

die Ecke. Längerfristig können in einem solchen Multi-Location-Szenario auch von

Unternehmen angemietete Flächen in den Randbereichen der Städte sein. Und damit

werden zwei weitere wesentliche Aspekte sehr deutlich: 1. Es wird keine

One-Size-Fits-All-Lösung für alle Unternehmen geben und 2. Remote Working muss

nicht zwangsläufig mit weniger Büroflächenbedarf einhergehen."

In der kurzfristigen Sicht geht es allerdings für die meisten Unternehmen darum,

ihren Geschäftsbetrieb gut durch die Wirtschaftskrise zu manövrieren. Für die

Nachfrage nach gewerblich genutzten Immobilien ist dabei entscheidend, wie sich

der vorhandene und benötigte Beschäftigtenbestand darstellt. Wenn man den

jüngsten Konjunkturdaten und auch dem ifo-Geschäftsklimaindex Glauben schenkt,

könnte der ökonomische Einbruch doch etwas milder ablaufen als zu Beginn der

Pandemie befürchtet. In der September-Befragung des ifo-Instituts beurteilen die

Unternehmen ihre aktuelle Situation abermals positiver als im Vormonat. Zudem

erwarten sie eine weitere Erholung ihrer Geschäfte. "Kurzum: Die deutsche

Wirtschaft scheint sich trotz steigender Infektionszahlen zu stabilisieren",

kommentiert Helge Scheunemann die Gemengelage. Das mache sich auch auf dem

Arbeitsmarkt bemerkbar. Nach Angaben des IAB (Institut für Arbeitsmarkt und

Berufsforschung) haben, gemessen an der Vielzahl der durch den Lockdown

betroffenen Betriebe, nur wenige, nämlich 12 Prozent angegeben, Arbeitskräfte

entlassen zu haben. Hinzu kommt: Diese Entlassungen müssen nicht zwingend auf

Covid-19 und den Folgen basieren, sondern können auch aus anderen Gründen

eintreten. Entsprechend liegt die Arbeitslosenquote mit 6,2 Prozent zwar über

Vorjahresniveau, die Zahl der Arbeitslosen war im September gegenüber dem

Vormonat allerdings rückläufig. Für 2021 geht das IAB von einem Anstieg der

Erwerbstätigkeit um 130.000 und einem Rückgang der Arbeitslosigkeit um weitere

100.000 Personen aus.

Nachfrage in den Big 7 sinkt spürbar um 37 Prozent

"Eine sinkende Einstellungsbereitschaft der Unternehmen hatte sich unabhängig

von Covid-19 bereits Ende letzten Jahres angedeutet. Dieser Konjunkturdämpfer

kommt nun mit einem Zeitverzug auf den Büromärkten an und hat sich durch die

aktuelle Rezession noch verstärkt. Der Effekt auf die Dreivierteljahreszahlen

ist deutlich", so Scheunemann . Und weiter: "Nach dem schwächsten Auftaktquartal

in den letzten sechs Jahren konnte das dritte Quartal zwar leicht die Monate

April bis Ende Juni übertreffen. Kumuliert über alle Big 7 erreichte das

Umsatzvolumen von Januar bis Ende September aber nur 1,9 Mio. m² und liegt damit

mehr als 37 Prozent unter dem Vorjahreswert. Auch wenn man berücksichtigt, dass

das Umsatzniveau im Langfristvergleich sehr hoch war - der Rückgang ist schon

recht signifikant."

Die Einbußen sind bei allen sieben Immobilienhochburgen zu beobachten: mit minus

24 Prozent in München bis zu minus 61 Prozent in Stuttgart. In Berlin sank der

Umsatz um mehr als 30 Prozent auf 498.000 m², ungewohnt in der

nachfrageverwöhnten Hauptstadt. "Die Gründe für diese akuten Nachfrageschwächen

liegen auf der Hand: Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Pandemie und des

eigenen Geschäftsumfeldes. In vielen Unternehmen regiert der Rotstift und

geplante Umzüge oder Expansionen stehen erst einmal nicht mehr zur Debatte", so

Scheunemann . Last but not least sei auch die Frage der richtigen Balance

zwischen benötigter Bürofläche vor Ort und dem flexiblen Arbeiten der

Mitarbeiter aktuell noch unbeantwortet. Hier muss jedes Unternehmen erst noch

ein für sich passendes Modell finden. Das Büro auch als identitätsstiftender Ort

der Begegnung und des Austausches wird bleiben, Remote Working und Home-Office

werden zunehmen, dort, wo es passt und möglich ist. Diese Suche nach den

adäquaten Lösungen wird noch eine ganze Weile dauern und muss sicherlich ein

komplexes Feld abdecken. Die Formel mehr Home-Office = Rückgang der

Büroflächennachfrage ist auf jeden Fall kein stimmiger Slogan."

Wie geht es weiter? Zwar könnte das Umsatzvolumen im letzten Quartal zulegen und

damit möglicherweise noch ein Jahresergebnis von über 2,5 Mio. m² bilanziert

werden. Es bleibt aber bei einem insgesamt deutlichen Rückgang. Prozentual

könnte der gegenüber dem Rekordjahr 2019 bei mehr als einem Drittel liegen, im

Vergleich zum 10-Jahresschnitt der Boomjahre 2010 - 2019 bei einem Viertel. Mit

diesen Einbußen fiele der Nachfragerückgang 2020 sogar noch stärker aus als

während der globalen Finanzkrise. Und dann? Neben der derzeit für 2021 von den

Ökonomen prognostizierten kräftigen Konjunkturerholung gilt es zusätzlich, den

Effekt der auslaufenden Mietverträge zu berücksichtigen. "Allein aus den

auslaufenden Fünfjahres-Mietverträgen ergäbe sich hieraus ein

Nachvermietungspotenzial von 2 bis 2,4 Mio. m² für 2021. Damit werden aus

unserer Sicht die möglicherweise noch anhaltenden Unsicherheiten in den

Unternehmensetagen sowie potenziell flächenbedarfsreduzierende

Arbeitsplatzkonzepte und -modelle überkompensiert. Das führt zu der Erwartung

eines Anstiegs des Vermietungsumsatzes um 10-15 Prozent", so Scheunemann .

Leerstände steigen weiter leicht an - Untermietflächen sind wieder ein Thema

"Positive Signale kommen nach wie vor von der Angebotsseite. Auch wenn der Fall

der Leerstände endgültig gestoppt ist und wir den Wendepunkt erreicht haben, so

fällt der Anstieg doch eher gemäßigt aus", betont Helge Scheunemann . In den Big

7 zusammen erhöhte sich das Volumen der kurzfristig zur Verfügung stehenden

Flächen zum Ende des dritten Quartals im Jahresvergleich um knapp 7 Prozent auf

rund 3,2 Mio. m². Die Leerstandsquote erreicht damit im Schnitt 3,4 Prozent.

"Bis Ende des Jahres erwarten wir einen weiteren leichten Zuwachs auf dann 3,7

Prozent. Mit diesen Werten sind wir noch weit davon entfernt, eine

Angebotsschwemme auszumachen. Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie im

Jahr 2010 sehen wir auch mittelfristig nicht", so der JLL Chefresearcher.

Ein Aspekt, der in Krisenzeiten immer wieder zutage tritt, sind nicht mehr

benötigte Flächen, die dann als Untermietflächen angeboten werden. "Es ist zwar

bei diesem Thema aktuell mehr Bewegung zu verzeichnen. Der ganze Umfang dieser

aktuell geführten Diskussionen lässt sich an den Zahlen aber noch nicht

abschließend ablesen. Verständlich, denn die Entscheidung, sich von Flächen zu

trennen, ist keine, die sich von heute auf morgen treffen lässt. Dennoch mag der

Anstieg der zur Untermietfläche angeboten Flächen um fast 30 Prozent im dritten

Quartal ein erstes Indiz sein. Der Anteil am gesamten Leerstand liegt damit

aktuell bei rund 10 Prozent. Einen negativen Effekt auf Mieten sehen wir aber

aktuell nicht", betont Helge Scheunemann .

Entwickler verschieben vermehrt Neubaupläne

Im ersten Dreivierteljahr 2020 wurden Büroflächen mit einem Volumen von

insgesamt rund 832.000 m² fertiggestellt und damit knapp 9 Prozent mehr als noch

vor einem Jahr. Von diesem Volumen standen zum Ende des dritten Quartals

allerdings nur noch 156.000 m² zur freien Verfügung, oder positiv formuliert, 81

Prozent waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder an

Eigennutzer vergeben. Für die nächsten Jahre bis 2022 sind weitere 5,1 Mio. m²

im Bau oder in der Planung. Projektentwickler haben allerdings bereits auf die

Marktlage reagiert bzw. reagieren müssen: zahlreiche Pläne sind zeitlich erst

einmal nach hinten verschoben worden. "Auch hier macht sich eine gewisse

Unsicherheit über die Zukunftsfähigkeit von Büroflächen breit; ein Wandel der

Nutzeranforderungen und des Nutzerverhalten muss konsequenterweise auch eine

Reaktion der Entwickler nach sich ziehen", so Scheunemann . Insofern sei eine

Verschiebung per se kein schlechtes Zeichen, zumindest könnte es davor schützen,

dass ein signifikantes Volumen leerstehender Flächen neu auf die Märkte komme.

Auch seien von den 5 Mio. m² nur noch 50 Prozent frei, d.h. auch hier würden

bereits unterzeichnete Mietverträge für Neubauflächen vorliegen. "Sollten sich

die Konjunkturerwartungen gegen Ende des Jahres weiter verfestigen und absehbar

sein, dass sich auch die Nachfrage wieder stabilisiert, gehen wir davon aus,

dass aktuell auf Eis gelegte oder verschobene Pläne auch relativ zügig wieder

reaktiviert werden. Hier wird es auch davon abhängen, wie die finanzierenden

Banken diesen Sektor und dessen Zukunftsfähigkeit einschätzen", analysiert

Scheunemann .

Spitzenmieten erweisen sich als stabil

Trotz der deutlichen Vermietungsrückgänge in den Hochburgen erweisen sich die

Mieten als sehr stabil und robust. In keiner Stadt hat es bislang trotz

ansteigender Leerstände Mietrückgänge gegeben. Der JLL-Spitzenmietpreisindex

liegt damit zum Ende des dritten Quartals stabil bei 220,5 Punkten und weist

gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt ein Plus von 2,2 Prozent auf. Beim Blick auf

die Big 7 weisen Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 3,5

Prozent die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich auf.

Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass sich diese Stabilität auf die

Nominalmieten bezieht. "Effektiv, d.h. nach Abzug von gewährten Incentives

seitens der Eigentümer beobachten wir schon eine Bewegung nach unten. Vermieter

zeigen sich eher bereit, großzügigere Anreize in Bezug auf mietfreie Zeiten oder

Ausbauzuschüsse zu gewähren", erklärt Scheunemann . Im Schnitt würden sich die

Incentives auf ca. 5-10 Prozent der Nominalmieten bei einem

10-Jahres-Mietvertrag bewegen. In der weiteren Entwicklung könnten Mieter jedoch

mehr Druck in den Miet-Verhandlungen aufbauen, das gelte aber vor allem für

ältere Bestandsflächen. Auf der anderen Seite gäbe es Tendenzen zu einem

Flexibilitätsaufschlag bei den Mieten, wenn Mieter kürzere Vertragslaufzeiten

(2-3 Jahre) wünschten. Und der JLL-Chefresearcher ergänzt: "Angesichts der nur

moderaten Angebotsausweitung bis Ende des Jahres erwarten wir keine andere

Marktlage im letzten Quartal 2020. Gerade für innerstädtische und

top-ausgestattete Büroflächen wird es immer eine Klientel geben, die solche

Flächen nachfragen und auch bereit sind, entsprechende Top-Mieten zu bezahlen."

Daran werde auch ein mögliches Szenario zu Unternehmensverlagerungen aus den

Innenstädten an die Ränder der Städte nichts ändern.

"Letztendlich bleibt eine konsensfähige Erkenntnis bei aller kontroverser

Meinungen über Arbeitswelten und Lagen: die Büros der nächsten Jahre werden

qualitativ hochwertiger und passen sich den Wünschen der Nutzer und deren

Mitarbeiter nach mehr Aufenthaltsqualität, gesundheitlichem Wohlbefinden und

flexiblen Konzepten stärker an. In dieser Logik wäre Spielraum für erneutes

Mietpreiswachstum, unabhängig von der jeweiligen Lage" so Helge Scheunemann

abschließend.

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