Postbank Wohnatlas 2022 / Prognose: Wo Wohnimmobilien noch an Wert

gewinnen (FOTO)

Bonn (ots) -

- HWWI berechnet, wo bis 2035 am ehesten ein Wertzuwachs erwartet wird

- In der Mehrheit der Regionen stagnieren die Immobilienpreise oder nehmen sogar

ab

- Kaufpreise in Metropolen und ihrem Umland steigen zunächst jedoch weiter

- Weitere Wertsteigerungen im süddeutschen Raum sowie im Weser-Ems-Gebiet

In fast der Hälfte aller 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte können

Haus- und Wohnungsbesitzer*innen davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis

mindestens 2035 real an Wert gewinnt. In der knappen Mehrheit der Regionen hat

der Preisboom jedoch ein Ende. Auch nach der Corona-Krise wird es am deutschen

Immobilienmarkt Regionen geben, in denen die Kaufpreise weiter ansteigen.

Weitere Zuwächse erwarten Expert*innen vor allem für den süddeutschen sowie den

Hamburger und Berliner Raum und das Weser-Ems-Gebiet. Im westlichen

Mitteldeutschland werden die Kaufpreise überwiegend stagnieren. Für weite Teile

Ostdeutschlands - mit Ausnahme von Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena, Erfurt und

Weimar - ist hingegen von sinkenden Kaufpreisen für Immobilien auszugehen. Dies

sind Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2022", für die Expert*innen des

Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2035

erstellt haben.

Der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt bleibt langfristig bestehen, gilt

aber nur noch für bestimmte Landkreise und kreisfreie Städte. In wachsenden

Regionen mit hohen Anteilen jüngerer, gutverdienender Erwerbstätiger an der

Bevölkerung dürfen Käufer*innen und Eigentümer*innen von Wohnungen bis 2035 mit

weiteren Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für

Wohnimmobilien finden Eigentümer*innen und Kaufinteressierte vor allem im Süden

und Nordwesten der Republik. Wer sich zum Kauf entschließt oder bereits eine

Immobilie besitzt, darf hier bis 2035 mit Wertzuwächsen rechnen. Auch die

Immobilienmärkte vieler Großstädte nebst Umland profitieren von guten

demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Unter den sogenannten

"Big Seven", also den sieben größten deutschen Metropolen, wird der mit Abstand

stärkste Preisanstieg erneut für die bereits heute teuerste Großstadt

Deutschlands, München, erwartet. Obwohl der Quadratmeterpreis 2021 bereits bei

9.732 Euro lag, prognostiziert die Studie einen weiteren realen Preisanstieg um

durchschnittlich mehr als zwei Prozent pro Jahr. Auch in Frankfurt am Main, Köln

und Stuttgart ist ein deutliches jährliches Preisplus von mehr als einem Prozent

drin. In Hamburg, mit dem derzeit dritthöchsten Kaufpreis unter den Big Seven,

steigen die Preise zwar bis 2035 weiter, allerdings nicht mehr so dynamisch wie

bisher. Für die Hansestadt wird mit einem realen jährlichen Plus von knapp über

0,5 Prozent pro Jahr das schwächste Preiswachstum aller Big Seven erwartet.

Prognose: Preisentwicklung in den "Big Seven" 2021-2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent

1. Rang

2. Stadt

3. Preistrend in %

4. Preis pro qm 2021*

1.)....2.)...............................3.)................4.).........

1......München.....................2,19%..........9.731,59

2......Frankfurt am Main.......1,59%..........6.583,11

3......Köln.............................1,35%..........4.897,50

4......Stuttgart.......................1,31%..........5.344,61

5......Berlin...........................1,01%..........5.527,53

6......Düsseldorf....................0,93%.........5.361,27

7......Hamburg.......................0,65%.........6.488,89

* Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,

Berechnungen HWWI)

HWWI-Wohnungsmarktmodell ermöglicht Kaufpreisprognose

Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise

werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener

Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße,

Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangebot modelliert. Das

HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig

beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den

Zeitraum 2021-2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale

Preistrend.

"Die Corona-Krise hat sich nicht negativ auf die Preisentwicklung am

Wohnungsmarkt ausgewirkt. Im Gegenteil: Mehr Menschen haben in dieser

Ausnahmesituation über ein Eigenheim nachgedacht und Immobilien als sicheren

Hafen gesucht", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank und

Deutsche Bank. "Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt

vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der

jeweiligen Regionen bestimmt. Die Anziehungskraft der Metropolen und ihres

Umlands wird bleiben."

Preise im Umland der Metropolen ziehen deutlich an

Die Metropolen und ihr Umland bleiben für Anleger*innen und Selbstnutzer*innen

attraktiv. Das liegt an erwarteten Bevölkerungszuwächsen von mehr als fünf

Prozent in Großstädten, dem Umland der Big 7 sowie in vielen bayrischen

Regionen. Neben der demografischen Entwicklung wird hier auch die erwartete

Einkommensentwicklung die Kaufpreise treiben. In zentralen Lagen übersteigt die

Nachfrage vielerorts das Angebot, was die Preise weiter in die Höhe schnellen

lässt. Für Potsdam wird mit realen Preiszuwächsen von mehr als zwei Prozent pro

Jahr das voraussichtlich stärkste prozentuale Preiswachstum aller deutschen

Regionen erwartet. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der brandenburgischen

Landeshauptstadt ist damit etwa auf dem gleichen Niveau wie in Deutschlands

teuerster Stadt München. Im Münchener Einzugsgebiet lässt der Landkreis Miesbach

ebenfalls einen etwa so hohen Zuwachs erwarten wie die bayerische

Landeshauptstadt. Auch die kreisfreie mittelgroße Stadt Landshut sowie die

Landkreise Erding und Ebersberg, alle im Umland von München gelegen, gehören zu

den zehn Regionen mit den höchsten erwarteten jährlichen Preisanstiegen bis

2035.

Aus dem Umland Hamburgs haben es der direkt an die Hansestadt grenzende

Landkreis Herzogtum Lauenburg sowie der zur Metropolregion gehörende Landkreis

Lüneburg in die Top Ten geschafft. Der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen lässt

beispielsweise auf Wertzuwächse im Bereich von knapp unter zwei Prozent pro Jahr

hoffen. Der Quadratmeterpreis liegt hier mit 3.404 Euro jedoch deutlich unter

dem mit Regionalzügen oder PKW schnell erreichbaren Hamburg, in der der

Quadratmeter mit 6.488 Euro zu Buche schlägt.

Mit der sächsischen Großstadt Leipzig ist neben Potsdam eine weitere ostdeutsche

Großstadt unter den Top Ten zu finden. Auch die kreisfreie Großstadt Heilbronn

in Baden-Württemberg verspricht künftige Wertsteigerungen von mehr als zwei

Prozent pro Jahr. Der Preis für Eigentumswohnungen liegt mit 3.761 Euro pro

Quadratmeter deutlich unterhalb dem von Stuttgart mit 5.345 Euro, wobei in der

Landeshauptstadt von jährlichen Wertsteigerungen in Höhe von mehr als ein

Prozent ausgegangen wird.

"Wer in einer Großstadt oder deren Umland eine Eigentumswohnung sucht, sollte

Angebote besonders genau prüfen. Einzelne Objekte werden bereits überteuert

angeboten und lassen keine deutlichen Preiszuwächse mehr erwarten", sagt

Grunwald. Sie rät Kaufinteressierten, bei der Bewertung eine/n Expert*in

hinzuzuziehen.

Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2021-2035

Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen

Landkreisen und kreisfreien Städten

1. Rang

2. Stadt/ Kreis

3. Bundesland

4. Preistrend in %

5. Preis pro Qm 2021*

1.)...2.)....................................................3.)................

...................4.)...........5.)........

1.....Potsdam, Stadt................................Brandenburg.................

.2,20%......5.325,62

2.....München,

Landeshauptstadt...........Bayern...........................2,19%......9.731,59

3.....Miesbach, Landkreis........................Bayern.........................

.2,18%......7.973,49

4.....Heilbronn, kreisfreie

Stadt................Baden-Württemberg.....2,17%......3.761,49

5.....Leipzig, Stadt...................................Sachsen..................

......2,10%......3.141,57

6.....Landshut, kreisfreie

Stadt................Bayern..........................2,06%......4.562,47

7.....Herzogtum Lauenburg,

Landkreis....Schleswig-Holstein........1,99%......2.970,45

8.....Lüneburg,

Landkreis.......................Niedersachsen...............1,93%......3.404,17

9.....Erding, Landkreis............................Bayern.......................

....1,88%......5.414,24

10....Ebersberg, Landkreis.....................Bayern...........................

1,86%......6.343,20

* Wohnungen im Bestand in Euro

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,

Berechnungen HWWI

Weitere Städte und Landkreise als Alternative

Die Studie zeigt aber auch, dass die Preise nicht nur in den oben genannten

Regionen sowie den Big Seven weiter anziehen, sondern auch für zahlreiche

weitere Großstädte sowie Landkreise ebenfalls deutliche jährliche Preiszuwächse

bis 2035 erwartet werden können. Ein Preisplus von klar mehr als ein Prozent pro

Jahr werden darüber hinaus für die Großstädte Darmstadt, Augsburg, Ingolstadt,

Münster, Mainz, Regensburg, Freiburg und Ulm prognostiziert. Auch die Landkreise

Landsberg am Lech, Cloppenburg, München, Dachau, Lörrach, Kehlheim, Landshut und

Emsland gehören mit weiteren Preisschüben in gleicher Höhe zu den

verheißungsvollen Alternativen. Bei den kreisfreien Mittelstädten versprechen

neben Landshut die ebenfalls in Bayern gelegenen Städte Memmingen und Schwabach

Preiszuwächse von mehr als einem Prozent jährlich.

"Auch nach der Corona-Pandemie wird die Arbeit im Homeoffice in vielen Jobs

möglich bleiben. Das rückt auch Städte und Landkreise außerhalb der großen

Zentren in den Fokus. Auch diese punkten in der Regel mit guter Infrastruktur -

aber noch zu erschwinglichen Preisen", sagt Immobilien-Expertin Grunwald.

"Kaufinteressent*innen sollten allerdings genau hinsehen, ob Ausstattung und

Lage den angebotenen Preis widerspiegeln."

Trotz negativem Preistrend den Traum vom Eigenheim wagen?

Wertverluste bei Immobilien drohen dagegen in strukturschwachen Regionen mit

sinkenden Bevölkerungszahlen. Das trifft insbesondere auf viele Regionen in den

ostdeutschen Bundesländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und

Mecklenburg-Vorpommern zu. Hier sind in den kommenden Jahren deutlich

schrumpfende Bevölkerungszahlen zu erwarten. Zudem altert die Bevölkerung stark,

was zu weiteren Kaufkrafteinbußen der Bevölkerung führt. In der Folge werden die

Kaufpreise für Immobilien sinken. Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl in

Thüringen werden von allen deutschen Regionen voraussichtlichen am stärksten an

Wert verlieren. Ausnahmen, die sich im Osten Deutschlands gegen diesen Trend

entwickeln, sind der Großraum Berlin sowie Leipzig, Dresden, Jena, Erfurt und

Weimar.

Neben den ostdeutschen Regionen sind auch das Saarland sowie einzelne Gebiete in

der Mitte Deutschlands von Preisrückgängen betroffen. Für die Ruhrgebiet-Städte

Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg und Bochum sowie das nahegelegene

Remscheid im Bergischen Land wird bis 2035 von Preisrückgängen von mehr als

einem Prozent pro Jahr ausgegangen.

"Beachtet werden muss, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die

gesamte betrachtete Region wiedergeben. Möglich ist somit, dass sich innerhalb

der Landkreise Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung und

Infrastrukturausstattung sehr positiv, schlecht gelegene Gemeinden mit

mangelndem Infrastrukturangebot wiederum sehr negativ entwickeln. Auch innerhalb

von Gemeinden ist das Spektrum in der Regel weit gefächert. Je nach Anbindung,

Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den

Durchschnittswerten ergeben", sagt Grunwald. "Wer keine Wertanlage sucht,

sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen will, kann sich

auch in diesen Regionen den Traum erfüllen. Abbezahlte Immobilien können ein

wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein."

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2022

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,

die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf

Kreisebene beleuchtet. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte

Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut

(HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen

und kreisfreien Städten untersucht.

Pressekontakt:

Postbank

Oliver Rittmaier

+49 228 920 12126

mailto:oliver.rittmaier@db.com

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/6586/5213831

OTS: Postbank