Geschlossene Immobilienfonds • Börsenlexikon

Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?

Zur Finanzierung eines bestimmten Bauvorhabens werden geschlossene Immobilienfonds aufgelegt, bei denen die Anzahl der Anteile unumstößlich feststeht. Sind alle Anteile verkauft, dann wird der Fonds geschlossen. Dadurch ist der Anlegerkreis begrenzt. Alle Anteilseigner eines geschlossenen Immobilienfonds werden als Miteigentümer bezeichnet da sie ihr Eigenkapital zur Verfügung stellen. Neben dem Eigenkapital ist die Finanzierung des Projektes in der Regel mit Fremdkapital gesichert, das von einer Bank zur Verfügung gestellt wird. Die Miteigentümer erzielen Erträge aus Vermietung und Verpachtung, diese Erträge sind steuerliche Einkünfte, die ihnen anteilig zugerechnet werden. Anleger, die einer höheren Einkommensbesteuerung und der Vermögensteuerpflicht unterliegen, sind das Hauptklientel, welches von geschlossenen Immobilienfonds partizipiert. Vorteilhaft für die Anleger in geschlossenen Immobilienfonds ist des Weiteren, dass der Kapitaleinsatz begrenzt ist und ein Minimum an Aufwand besteht. Es erwarten ihn laufende Ausschüttungen, Steuervorteile und meist sehr positive Wertentwicklung. Nachteilig ist die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds dann, wenn plötzlich akuter Geldbedarf beim Anleger vorliegt, denn Beteiligungen an geschlossenen Fonds werden nicht an der Börse gehandelt. Das Kapital ist meist mittel- bis langfristig gebunden und somit ist eine kurzfristige Veräußerung selten gewährleistet. Die Haftung der Anleger ist jedoch durch die gesellschaftsrechtliche Konstruktion in der Regel auf die Höhe des eingezahlten Kapitals begrenzt. Fast alle Angebote von geschlossenen Immobilienfonds erfordern umfangreiches Produkt- und Marktwissen. Dieses Wissen ist bei den Vertriebspartnern der Fonds im Allgemeinen vorhanden. Grundsätzlich ist jedermann berechtigt Fonds aufzulegen. Behördliche Prüfungen sind nicht vorgesehen und eine Lizenz ist ebenfalls nicht erforderlich (geschlossene Fonds fallen nicht unter das Kapitalanlagegesetz). Es hat sich aber so herausgestellt, dass Fondsprospekte nach den Regeln des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) konzipiert werden und auch dementsprechende Prospektprüfungsberichte angefertigt werden. Auch unter dem Aspekt von Erbschafts- und Schenkungssteuergesichtspunkten kann der Erwerb geschlossener Immobilienfonds interessant sein.