^

Original-Research: Coreo AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Coreo AG

Unternehmen: Coreo AG

ISIN: DE000A0B9VV6

Anlass der Studie: Research Note

Empfehlung: Kaufen

Kursziel: 1,00 EUR

Kursziel auf Sicht von: 31.12.2024

Letzte Ratingänderung:

Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

Große Portfolio-Akquisitionen sollen in 2024 kommen; EBIT-Break-Even in

2024 erwartet; Kursziel: 1,00 EUR; Rating: KAUFEN

 

In den ersten sechs Monaten 2023 konnte die Coreo AG die Mieterlöse auf

3,17 Mio. EUR (VJ: 2,82 Mio. EUR) steigern. Da sowohl im Geschäftsjahr 2022 als

auch im laufenden Geschäftsjahr 2023 keine Objektzugänge erfolgten, wurde

die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um 12,7 % auf gleicher Objektbasis

erzielt. Durchgeführte Portfoliooptimierungen, wie beispielsweise die im

abgelaufenen Geschäftsjahr 2022 erfolgte Objektübergabe in Kiel oder der

Abschluss eines langfristigen Mietvertrages mit der Stadt Wetzlar, haben

die Umsatzbasis erhöht, wovon die Coreo AG im ersten Halbjahr 2023

profitiert hat. Darüber hinaus wurden bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr

Leerstände abgebaut und vereinzelt Mieterhöhungen durchgesetzt. Ein Teil

der Steigerung der Bruttomieten hängt aber auch mit dem derzeit

marktbedingten Anstieg der Nebenkosten zusammen, womit die

Betriebskostenvorauszahlungen deutlich um 44,1 % auf 0,84 Mio. EUR (VJ: 0,59

Mio. EUR) angehoben wurden.

 

Die operativen Gesamtkosten in Höhe von 3,10 Mio. EUR (VJ: 3,04 Mio. EUR) sind

in etwa auf Vorjahresniveau geblieben. Innerhalb der Kosten erhöhte sich

insbesondere der Materialaufwand auf 1,79 Mio. EUR (VJ: 1,29 Mio. EUR). Dies

resultiert zum einen aus gestiegenen Betriebsnebenkosten und zum anderen

aus Instandhaltung- und Modernisierungsaufwendungen, die insbesondere die

Objekte in Wetzlar, Delmenhorst und Göttingen betreffen. Der Anstieg des

Materialaufwands wurde aber von einem Rückgang beim Personalaufwand und bei

den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (u.a. geringere Rechts- und

Beratungskosten) kompensiert. Auch in den ersten sechs Monaten 2023 lag

daher das EBIT mit -0,44 Mio. EUR (VJ: -0,61 Mio. EUR) über dem Vorjahreswert.

 

Wir haben unsere Prognosen auf Grundlage des aktuell bestehenden

Objektportfolios erstellt. Darüber hinaus unterstellen wir für die

kommenden Geschäftsjahre auch Objektakquisitionen, die sowohl einen

Einfluss auf die Mieterlöse der Gesellschaft haben als auch im Rahmen der

wertschaffenden Strategie mit möglichen Bewertungserträgen einhergehen.

 

In den ersten sechs Monaten 2023 hat die Coreo AG Bruttomieterträge in Höhe

von 3,17 Mio. EUR erwirtschaftet. Bis auf den erfolgten Verkauf der 119

Wohneinheiten des Objekts "Hagenweg" liegt für das zweite Halbjahr 2023 ein

unverändertes Objektportfolio vor, so dass im zweiten Halbjahr

vergleichbare Bruttomieterlöse erwirtschaftet werden dürften. Der Wegfall

der Mieterlöse "Hagenweg" in Höhe von ca. 0,20 Mio. EUR (GBC-Schätzung) wird

sich, da dieser erst im vierten Quartal 2023 erfolgt ist, in Grenzen

halten. Gegenüber unserer bisherigen Prognose (siehe Prognose vom

14.07.2023) passen wir die erwarteten Mieterlöse auf 6,12 Mio. EUR (bisher:

6,53 Mio. EUR) dennoch etwas stärker an.

 

Diese Anpassung hängt primär mit der Verzögerung beim Ankauf des Portfolios

Hagen/Rostock, wofür der Kaufpreis (Gesamtinvestitionsvolumen: 2,5 Mio. EUR)

bereits entrichten worden ist. Bislang hatten wir mit dem Objektzugang im

zweiten Halbjahr 2023 gerechnet. Nach aktuellem Stand wird der Objektzugang

aber erst im kommenden Geschäftsjahr erfolgen. Zudem ist im kommenden

Geschäftsjahr 2024 der Übergang des so genannten Spree-Ost-Portfolios

geplant, für den seit 2021 eine Ankaufsvereinbarung vorliegt. Dieses

Portfolio umfasst 1.341 Wohnungen und 15 Gewerbeeinheiten und würde, als

größter Erwerb der Coreo-Historie, einen erheblichen Einfluss auf die

Umsatz- und Ergebnisentwicklung der Gesellschaft haben. Aus

Vorsichtsgründen haben wir den Erwerbszeitpunkt auf das zweite Halbjahr

2024 (bisher: erstes Halbjahr 2024) verschoben und reduzieren daher auch

die erwarteten Mieterlöse für 2024 auf 8,22 Mio. EUR (bisher: 9,56 Mio. EUR).

Dieser Effekt spielt für das Geschäftsjahr 2025 keine Rolle, die in diesem

Geschäftsjahr erwarteten, niedrigeren erwarteten Mieterlöse in Höhe von

12,15 Mio. EUR (bisher: 12,36 Mio. EUR) sind ausschließlich eine Folge der

"Hagenweg"-Veräußerung.

 

Der Buchverlust aus dem Verkauf der Objekte im Göttinger "Hagenweg" in Höhe

von 0,61 Mio. EUR wurde vollständig im ersten Halbjahr 2023 berücksichtigt,

so dass hieraus keine weiteren negativen Effekte für das zweite Halbjahr zu

erwarten sind. In unseren bisherigen Prognosen haben wir keine

Bewertungsverluste antizipiert, im Gegenteil, aufgrund der Investitionen in

das Bestandsportfolio haben wir Bewertungsgewinne unterstellt. In der nun

aktualisierten Prognose haben wir sowohl den Buchverlust berücksichtigt als

auch konservativ etwas geringere Buchgewinne auf das Bestandsportfolio

unterstellt. Demnach sollte die Gesellschaft im laufenden Geschäftsjahr

2023 ein negatives EBIT in Höhe von -0,12 Mio. EUR (bisher: 2,18 Mio. EUR)

ausweisen. Mit dem erwarteten starken Anstieg der Mieterlöse, insbesondere

durch den Zugang der beiden bereits fixierten Portfolien, sollte ab dem

kommenden Geschäftsjahr 2024 der EBIT-Breakeven nachhaltig erreicht werden.

 

Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in

Höhe von 1,00 EUR (bisher: 1,30 EUR) ermittelt. Die Kurszielreduktion ist

ausschließlich eine Folge der erfolgten Prognoseanpassung. Wir vergeben

weiterhin das Rating KAUFEN.

 

 

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/28307.pdf

Kontakt für Rückfragen

GBC AG

Halderstrasse 27

86150 Augsburg

0821 / 241133 0

research@gbc-ag.de

++++++++++++++++

Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung

+++++++++++++++

Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 17.11.2023 (07:55 Uhr)

Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 17.11.2023 (10:30 Uhr)

-------------------übermittelt durch die EQS Group AG.-------------------

Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.

Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

°