Warteck Invest AG / Schlagwort(e): Jahresergebnis/Immobilien
Geschäftsjahr 2023

21.03.2024 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
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Medienmitteilung

21. März 2024, 07.00 Uhr

Zur sofortigen Veröffentlichung

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

  • Konzerngewinn exkl. Neubewertungen von CHF 19.5 Mio. (+9.4%)
     
  • Konzerngewinn von CHF 16.0 Mio. (-26.4%)
     
  • Soll-Mietertrag von CHF 40.3 Mio. (+8.4%)
     
  • Leerstandsquote mit 1.3% auf Langzeittief
     
  • Marktwert des Immobilien-Portfolios von CHF 1.03 Mrd. (+13.9%)
     
  • Abschluss eines Neubaus und einer Sanierung
     
  • Fortschritt bei laufenden Projekten, gefüllte Pipeline von CHF 240 Mio.
     
  • Konstant attraktive Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie
     
  • Kapitalerhöhung zur Finanzierung von weiterem Wachstum geplant

 

Warteck Invest baute im Geschäftsjahr 2023 das Portfolio deutlich aus und erwirtschaftete ein gutes Ergebnis. Der Konzerngewinn exkl. Neubewertungsergebnis betrug 19.5 Mio. und lag um 9.4% über dem Vorjahr (CHF 17.8 Mio.). Unter Berücksichtigung der Neubewertungen betrug der Konzerngewinn CHF 16.0 Mio., was 26.4% unter dem Vorjahreswert lag (CHF 21.8 Mio.). Im Berichtsjahr wurden 11 Liegenschaften erworben mit einem Marktwert von total CHF 102.0 Mio. und es wurden CHF 25.4 Mio. in Projekte und den Bestand investiert. Dadurch stieg der Wert des Immobilienportfolios zum Stichtag um 13.9% auf CHF 1'025.5 Mio.

Die Soll-Mieterträge stiegen im Berichtsjahr durch die Zukäufe und die Fertigstellung des Neubaus „Syd“ in Basel um 8.4% auf CHF 40.3 Mio. (CHF 37.1 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung verbesserte sich um 10.5% auf CHF 34.6 Mio. (CHF 31.3 Mio.). Der EBIT lag wegen dem negativen Bewertungsergebnis (CHF -3.7 Mio. bzw. 0.4%) mit CHF 26.6 Mio. um 14.4% unter dem Vorjahreswert (CHF 31.1 Mio.). Der Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund des höheren Kreditbestands und der gestiegenen Fremdkapitalzinsen um 38.7% auf CHF 8.3 Mio. (CHF 6.0 Mio.). Das Konzernergebnis 2023 entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 64.70 bzw. ohne Neubewertungseffekte CHF 78.60. Damit wurde die beantragte Dividende operativ (exkl. Bewertung) verdient.

Markanter Ausbau des Portfolios durch Zukäufe

Warteck Invest konnte im Berichtsjahr eine Reihe von Opportunitäten wahrnehmen und Zukäufe tätigen. Anfang Juli wurden im Rahmen eines Share Deals eine Aktiengesellschaft mit vier Liegenschaften und einem bedeutenden Bestand an liquiden Mitteln übernommen. Aus dieser Transaktion resultiert neben den rund CHF 1.1 Mio. an jährlichen Mieteinnahmen für die nächsten 4.5 Jahre ein zusätzlicher Ergebnisbeitrag von rund CHF 2.7 Mio. p.a. Die liquiden Mittel der neu erworbenen Tochtergesellschaft wurden in der zweiten Jahreshälfte in die Akquisition von weiteren sechs Liegenschaften investiert. Zusätzlich wurde per 1. Juli 2023 eine frisch sanierte Wohnliegenschaft in Villigen AG erworben. Insgesamt wurden damit im Berichtsjahr 11 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 102.0 Mio. erworben, die künftig zusammen rund CHF 4.2 Mio. jährliche Mietzinseinnahmen generieren. Der Marktwert des konsolidierten Portfolios überschritt durch diese Zukäufe und die Investitionen in den Bestand die Marke von einer Milliarde und stieg zum Stichtag um 13.9 % auf CHF 1.025 Mrd. (CHF 900.4 Mio.).

Das Portfolio von Warteck Invest ist geografisch gut diversifiziert. Die Liegenschaften befinden sich unverändert in elf Kantonen. Die geografischen Schwerpunkte des Portfolios liegen in den dynamischen Wachstumsregionen Basel und Zürich mit einem Anteil von 48% (50%) bzw. 31% (31%). Die übrigen Regionen machen 21% (19%) aus. Die Liegenschaften sind nicht nur geografisch, sondern auch hinsichtlich der Nutzung und der Mieterstruktur gut diversifiziert. Die fünf grössten Mieter haben einen Anteil an den Mietzinseinnahmen von total 15.3% (14.7%). Klumpenrisiken sind keine vorhanden.

Leerstände erneut reduziert, höherer Erfolg aus Vermietung

Die Zukäufe führten im Berichtsjahr zu CHF 1.9 Mio. neuen Soll-Mietzinseinnahmen. Aus dem fertiggestellten Neubau „Syd“ in Basel und den Anpassungen der Mieten an die Teuerung und den gestiegenen Referenzzinssatz resultierten weitere CHF 1.1 Mio. neue Einnahmen. Dagegen konnten wegen Umbauten und Sanierungen Mietzinse von CHF 0.3 Mio. nicht realisiert werden. Im Ergebnis fielen die Soll-Mietzinsen mit CHF 40.3 Mio. um 8.4% höher aus als im Vorjahr (CHF 37.1 Mio.). Gleichzeitig konnte die Leerstandsquote weiter von 2.0% auf ein Langzeittief von 1.3% reduziert werden. Die Betriebskosten und Aufwendungen für den Liegenschaftsunterhalt schlugen wie im Vorjahr mit CHF 5.1 Mio. zu Buche (CHF 5.1 Mio.), so dass mit CHF 34.6 Mio. ein um 10.5% höherer Erfolg aus Vermietung resultierte (CHF 31.3 Mio.).

Fortschritt bei den Projekten, gut gefüllte Pipeline

Die laufenden Projekte wurden im Berichtsjahr weiter vorangetrieben. Der Neubau des Wohn- und Geschäftshauses „Syd“ in Basel wurde im ersten Semester fertiggestellt, so dass die Wohnungen im 5.-11. Obergeschoss bezogen werden konnten. Im August eröffnete Coop seinen neuen Supermarkt im Erdgeschoss. Im Dezember bezog schliesslich Warteck Invest ihre eigenen neuen Büros im 4. Obergeschoss und schuf damit die betrieblichen Voraussetzungen für weiteres Wachstum. Ebenfalls abgeschlossen wurde eine Sanierung von 45 Wohnungen in Basel.

Weiter vorangetrieben wurden die Arealentwicklungen in Allschwil, Muttenz und Buchs. In Allschwil wurde der für die Erneuerung und Nachverdichtung des Areals „Weiherweg“ nötige Quartierplan in die kantonale Vorprüfung und die öffentliche Mitwirkung geschickt. In Muttenz wurde das Vorprojekt für das gemäss gültigem Quartierplan mögliche Wohn- und Geschäftshochhaus erarbeitet und in Buchs wurde im Rahmen eines Projektwettbewerbs der Architekturpartner für die weitere Arealentwicklung evaluiert. Die etappenweise Totalsanierung von 86 Wohnungen in Suhr ist ebenfalls weiter fortgeschritten und wird im laufenden Jahr abgeschlossen.

Schliesslich wurde im Berichtsjahr mit der Planung von zwei weiteren Sanierungsprojekten begonnen. Insgesamt besteht eine gut gefüllte Pipeline von Projekten im Umfang von rund CHF 240 Mio. für die kommenden 5 bis 7 Jahre.

Neben den Projekten wurde im Berichtsjahr auch in die Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie investiert. So wurde bei weiteren zwei Liegenschaften der Energieträger ausgetauscht weg von fossil hin zu Fernwärme oder Wärmepumpe. Drei neue Fotovoltaikanlagen wurden installiert und für drei weitere die Planung gestartet.

Solide Finanzierungsstruktur und Kapitalerhöhung zur Finanzierung von weiterem Wachstum

Zur Finanzierung der Zukäufe und Investitionen in Projekte wurden zusätzliche Fremdmittel beschafft. Der Kreditbestand erhöhte sich dadurch per Stichtag um CHF 118.3 Mio. bzw. 28.3% auf CHF 536.3 Mio. (418.0 Mio.). Dies entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 52% (46%). Die Erhöhung des Kreditbestands und die gestiegenen Zinsen führten dazu, dass sich der Netto-Finanzaufwand um 38.7% auf CHF 8.3 Mio. erhöhte (CHF 6.0 Mio.). Der durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die Kredite lag im Berichtszeitraum bei 1.8% (1.5%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei 6.5 Jahren (8.2 Jahren). Das Risiko von weiter steigenden Zinsen und dadurch höheren Finanzierungskosten ist mit der gegebenen Finanzierungsstruktur auf längere Zeit begrenzt. Der Zinsspread, die Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten, lag im Berichtsjahr bei 1.9% (2.3%). Die Eigenkapitalbasis ist nach wie vor solide mit einer Eigenkapitalquote von 40% (46%).

Zur Finanzierung von weiterem Wachstum plant der Verwaltungsrat die Durchführung einer Kapitalerhöhung, unter Wahrung der Bezugsrechte bestehender Aktionäre, im Rahmen des bestehenden Kapitalbands von bis zu 61‘875 neuen Aktien, vorbehältlich konstruktiver Marktbedingungen. Der Nettoerlös aus der geplanten Kapitalerhöhung soll primär zur Finanzierung von Investitionen in die bestehende Projektpipeline verwendet werden und wird die Eigenkapitalbasis weiter stärken. Darüber hinaus sind aber auch gezielte Akquisitionen von attraktiven Renditeliegenschaften beabsichtigt.

Konstante Dividendenpolitik

Der Verwaltungsrat beantragt der nächsten Generalversammlung vom 29. Mai 2024 unter Würdigung des Jahresergebnisses und der intakten Ertragsaussichten der Gesellschaft eine gegenüber dem Vorjahr konstant hohe Ausschüttung von CHF 70.00 pro Aktie. Dies entspricht gemessen am Jahresendkurs einer Dividendenrendite von 3.8%. Die Ausschüttung erfolgt im Rahmen der zulässigen Quote von 50% steuerlich privilegiert aus den Kapitaleinlagereserven.

Nachhaltigkeitsberichterstattung

Warteck Invest versteht das Thema Nachhaltigkeit umfassend in den Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziales. Basierend auf der definierten Nachhaltigkeitsstrategie wurden neben dem  CO2-Absenkungspfad eine Reihe weiterer Massnahmen definiert und ein Kennzahlensystem zur Erfolgsmessung und -überwachung installiert. Angaben zu den relevanten Nachhaltigkeitsthemen und dem entsprechenden Engagement der Gesellschaft werden auch dieses Jahr in einem separaten Nachhaltigkeitsbericht offengelegt unter: https://www.warteck-invest.ch/de/unternehmen/nachhaltigkeit.

Ausblick

Das qualitativ hochwertige und gut diversifizierte Immobilienportfolio, die neuen Einnahmen aus den Zukäufen und die gut gefüllte Projektpipeline sorgen für eine nachhaltige Ertragslage. Die solide Kapitalbasis und das aktive Finanzierungsmanagement sorgen für planbare Zinskosten. Durch das professionelle Facility-Management werden Überraschungen beim Unterhaltsaufwand vermieden. Zudem wird die Effizienz der bereits schlanken Organisation laufend gesteigert durch die Möglichkeiten der Digitalisierung. Aus all diesen Gründen sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld gegeben sind.

Geschäftsbericht zum Download

Der vollständige Geschäftsbericht 2023 steht ab sofort auf unserer Webseite https://www.warteck-invest.ch zur Verfügung.



Kennzahlen Gesellschaft und Immobilienportfolio

    2023 2022 Veränderung
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) Mio. CHF 26.6 31.1 -14.4%
EBIT exkl. Neubewertungseffekt Mio. CHF 30.3 26.1 16.1%
Konzerngewinn vor Steuern Mio. CHF 18.3 25.1 -27.1%
Konzerngewinn Mio. CHF 16 21.8 -26.4%
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt1 Mio. CHF 19.5 17.8 9.4%
Fremdfinanzierungsgrad2 % 60.2 53.9 11.8%
Net Gearing3 % 124 99 25.7%
Eigenkapitalquote % 39.8 46.1 -13.8%
Eigenkapitalrendite4 % 3.8 5.2 -26.7%
Marktwert Immobilien-Portfolio Mio. CHF 1‘025.5 900.4 13.9%
Leerstandsquote5 % 1.3 2 -34.2%
Bruttorendite6 % 4.3 4.4 -3.0%
Nettorendite7 % 3.7 3.7 -0.7%
Performance8 % 3.2 4.2 -23.2%
Börsenkapitalisierung Mio. CHF 457.9 561.8 -18.5%
im Verhältnis zum inneren Wert   1.09 1.33 -18.2%
Personalbestand am 31.12.   14 13 7.7%
in Stellenprozenten % 1‘290 1‘240 4.0%

1Steuereffekte berücksichtigt
2Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
3Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals
4Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
5Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)
6Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
7Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
8Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am  01.01. (nur Renditeliegenschaften)

 

Kennzahlen Namenaktie

    2023 2022 Veränderung
 Kurs am 31.12. CHF 1‘850 2‘270 -18.5%
 Innerer Wert CHF 1‘696 1‘701 -0.3%
 Agio1 % 9.1 33.4 -72.9%
 Konzerngewinn pro Titel CHF 64.70 87.95 -26.4%
 Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt pro Titel2 CHF 78.60 71.85 9.4%
 Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E)   28.6 25.8 10.8%
 Performance seit 01.01.3 % -15.4 -1.7 -

1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
2Steuereffekt berücksichtigt
3Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.

Hinweis betreffend zukunftsgerichtete Aussagen

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