Pfandbriefbanken zeigen sich in schwierigem Marktumfeld resilient

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https://ots.de/bzC2S6

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Berlin / Frankfurt am Main (ots) -

- vdp-Institute trotz Rückgängen bei Immobilienpreisen und -kreditzusagen sowie

erhöhter Risikovorsorge im Jahr 2023 profitabel und robust

- Abschwächung der Abwärtsdynamik am Immobilienmarkt im laufenden Jahr zu

erwarten

- Pfandbrief-Umlauf erstmals seit 2014 oberhalb von 400 Mrd. Euro

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute

stellten im Geschäftsjahr 2023 ihre Krisenresistenz unter Beweis. Trotz des

Abschwungs am Immobilienmarkt, der ein geringeres Finanzierungsgeschäft,

rückläufige Immobilienpreise sowie eine teils deutlich erhöhte Risikovorsorge

nach sich zog, zeigten sich die Mitgliedsinstitute profitabel und robust.

"Das Geschäftsjahr 2023 war für die gesamte Wirtschaft anspruchsvoll. Das

Zusammentreffen von erhöhten Baukosten, Inflation, Zinsanstieg sowie politischen

Schlingerkursen rund um Heizungsgesetz und Förderprogramme stellte vor allem die

Immobilienbranche vor große Herausforderungen", betonte vdp-Präsident Gero

Bergmann zu Beginn der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands in Frankfurt

am Main. "Die vdp-Mitgliedsinstitute trotzen den zahlreichen Belastungsfaktoren,

die auch im laufenden Jahr noch wirken. Sie haben umfassende und der Situation

angemessene Risikovorsorge gebildet und diese Ergebnisbelastung gut verkraftet."

Es zahle sich aus, dass sie gegenüber der Finanzkrise in den Jahren 2008/2009

über deutlich mehr Kapital verfügten und dass das Geschäftsmodell von

Pfandbriefbanken auf konservativen Risikostrukturen und erstrangiger Besicherung

fuße."

"Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach

wahrgenommen." Gero Bergmann

Bergmann richtete ein besonderes Augenmerk auf den deutschen

Gewerbeimmobiliensektor, der vom Marktabschwung deutlich stärker betroffen ist

als der Wohnimmobiliensektor. Aufgrund der Unsicherheit über die weitere

Wirtschaftsentwicklung und die Auswirkungen des Homeoffice-Trends sei die

Nachfrage insbesondere nach Büros 2023 verhalten geblieben. "Der Markt für

Büroimmobilien ist seit jeher stärker als andere Assetklassen von zyklischen

Schwankungen geprägt. Dementsprechend ist die aktuelle Entwicklung bei Büros

nicht übertrieben besorgniserregend", stellte er fest. "Der deutsche

Büroimmobilienmarkt ist deutlich resilienter als vielfach wahrgenommen", so der

vdp-Präsident.

Bezugnehmend auf die angespannte Situation der Büroimmobilien in den USA wies

Bergmann darauf hin, dass die dortige Entwicklung nicht eins zu eins auf den

europäischen Immobilienmarkt übertragbar sei, und warb dafür, stärker zu

differenzieren. Im Hinblick auf Zinsumfeld, Leerstandsquote, Investitionsdauer,

Ausprägung von Homeoffice und Vertragsgestaltung auf dem Investment- und

Nutzermarkt bestünden zwischen dem US-amerikanischen und dem europäischen

Büroimmobilienmarkt erhebliche Unterschiede. Hinzu komme, dass selbst der

US-amerikanische Markt keineswegs einheitlich sei, sondern dass dort noch

unterschieden werden müsse zwischen Regionen, Lagen und Assetklassen. Die

Betroffenheit sei bei Weitem nicht überall gleich. Letztlich müsse jedes

einzelne Objekt betrachtet werden. Banken finanzierten überdies typischerweise

besichert im ersten Rang.

Für die Refinanzierung der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 könne ein positives

Fazit gezogen werden, hob Bergmann hervor. So sei nicht nur erneut ein hohes

Pfandbrief-Emissionsvolumen zu verzeichnen gewesen, sondern auch ein nochmals

gestiegener Pfandbrief-Umlauf. "Investoren und Emittenten wissen, dass sie sich

auf den Pfandbrief und seinen gesetzlichen Sicherheitsrahmen verlassen können -

in guten, aber insbesondere auch in so unruhigen Zeiten wie jetzt. Seinen Ruf

als Stabilitätsanker unterstreicht der Pfandbrief immer wieder aufs Neue."

- Entwicklung des Immobilienfinanzierungsgeschäfts

Stärkerer Preisrückgang bei Gewerbeimmobilien als bei Wohnimmobilien

Die bereits seit Mitte 2022 anhaltende Preiskorrektur am deutschen

Immobilienmarkt setzte sich im vergangenen Jahr fort. Insgesamt sanken die

Immobilienpreise vom vierten Quartal 2022 bis zum vierten Quartal 2023 um 7,2 %.

Seit dem Preishöchststand im zweiten Quartal 2022 betrug der Preisrückgang

bislang 10,0 %.

Die Preise von Wohnimmobilien zeigten sich mit einem Minus von 6,1 % gegenüber

dem Vorjahresquartal bzw. 8,4 % gegenüber dem Höchststand im zweiten Quartal

2022 etwas robuster als die Preise für Gewerbeimmobilien, die in denselben

Zeiträumen Rückgänge um 12,1 % bzw. um 16,5 % verzeichneten.

"Die weitere Entwicklung der Immobilienpreise hängt maßgeblich vom Handeln der

EZB ab." Gero Bergmann

Der vdp geht für das Gesamtjahr 2024 von weiteren, gegenüber dem Vorjahr

allerdings deutlich abgeschwächten Preisrückgängen in allen Assetklassen aus.

Dabei reichen die Prognosen von 0 % bis -5 % (Wohnimmobilien) über -2,5 % bis

-7,5 % (Einzelhandelsimmobilien) bis hin zu -5 % bis -10 % (Büroimmobilien).

"So wie die im Vorjahr eingetretenen Preisrückgänge in ihrer Schärfe nicht

zuletzt auf die viel zu spät und dann viel zu dynamisch vorgenommenen

Leitzinserhöhungen der EZB zurückzuführen sind, hängt auch die weitere

Entwicklung der Immobilienpreise maßgeblich vom Handeln der EZB ab", führte

Bergmann aus. Komme es zu der allseits erwarteten Zinssenkung im Laufe dieses

Jahres, werde es für Immobilienverkäufer und -investoren leichter, ein neues

Preisgleichgewicht zu finden. Dementsprechend rechne er in den kommenden Monaten

mit einer Preisstabilisierung, die bei Wohnimmobilien schon im zweiten Halbjahr

2024 einsetzen dürfte. Das Ende der Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien sei

dagegen frühestens ab Ende dieses Jahres zu erwarten, da hier auch strukturelle

Veränderungen wie die Auswirkungen des Homeoffice-Trends die Erholung

verzögerten. "Das Geschäftsjahr 2024 bleibt für alle Akteure an den

Immobilienmärkten auf jeden Fall herausfordernd", resümierte Bergmann.

Pfandbriefbanken sagen Immobilienkredite in Höhe von 110 Mrd. Euro zu

Als Folge des Marktabschwungs und der verhaltenen Nachfrage nach Immobilien nahm

das Immobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken im Jahr 2023 spürbar

ab: Die Darlehenszusagen erreichten ein Volumen von 110 Mrd. Euro, nachdem sie

sich ein Jahr zuvor noch auf 160 Mrd. Euro summiert hatten. Jedoch war das Jahr

2022 noch zur Hälfte vom jahrelangen Aufwärtstrend am Immobilienmarkt sowie vom

Abschluss zahlreicher Forward-Darlehen in Erwartung steigender Kreditzinsen

geprägt.

Im Jahr 2023 waren die Einbußen bei Gewerbeimmobilienfinanzierungen (-23,8 %)

geringer als bei Wohnimmobilienfinanzierungen (-35,8 %), die allerdings in den

Vorjahren seit 2010 auch stärker zugelegt hatten. So gingen die Zusagen für

Wohnimmobilienkredite von Januar bis Dezember 2023 gegenüber dem Vorjahr von

99,8 auf 64,1 Mrd. Euro zurück, während das Volumen der Gewerbeimmobilienkredite

im selben Zeitraum von 60,2 auf 45,9 Mrd. Euro abnahm.

Unter den Gewerbe-Assetklassen dominierten bei den Darlehenszusagen unverändert

die Büroimmobilien, die mit 23,1 Mrd. Euro einen Anteil von 50,3 % auf sich

vereinten. Dahinter rangierten Finanzierungen für Einzelhandelsimmobilien mit

11,2 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 24,4 %. Mit größerem Abstand folgten die

Zusagen für Hotels (4,6 Mrd. Euro) und für Industriegebäude (1,1 Mrd. Euro).

"Wir gehen für 2024 von einer leichten Belebung von Transaktionen und

Finanzierungen aus." Gero Bergmann

"2023 war das erste Jahr, das vollständig vom Abschwung auf dem Immobilienmarkt

geprägt war. Dies wirkte sich unweigerlich auf das Neugeschäft der

immobilienfinanzierenden Banken aus", erklärte Bergmann. Das vierte Quartal 2023

habe allerdings einen Anstieg der Darlehenszusagen um 5,2 % gegenüber dem

Vorjahresquartal gebracht. Der vdp-Präsident wertete diese Entwicklung als

Beginn einer einsetzenden Stabilisierung und prognostizierte: "Bei den

Finanzierungsbedingungen nimmt angesichts stabilisierter Zinsen die

Planungssicherheit langsam wieder zu. Daher gehen wir für das Jahr 2024 von

einer leichten Belebung von Transaktionen und Finanzierungen aus."

Mit 1.004,1 Mrd. Euro lag der Bestand an ausgereichten Immobilienkrediten bei

den vdp-Mitgliedsinstituten zum 31. Dezember 2023 leicht oberhalb des

Vorjahresvolumens (31.12.2022: 999,1 Mrd. Euro).

- Aktuelle Regulierungsthemen

vdp fordert Regulierungsmoratorium und Überprüfung bestehender Maßnahmen

Ein nicht zu unterschätzendes Hindernis für die mögliche Erholung des

Finanzierungsmarktes liegt für die Pfandbriefbanken in der Bankenregulierung.

vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt wies darauf hin, dass die Banken seit

der Finanzkrise mit fortwährenden Regulierungsmaßnahmen konfrontiert worden

seien.

"Die Balance zwischen sinnvoller und überzogener Regulierung ist längst verloren

gegangen." Jens Tolckmitt

Viele der Regulierungsmaßnahmen seien zweifellos dem Grunde nach erforderlich

gewesen. Sie erfüllten auch ihren Zweck, wie die jüngsten Krisen eindrucksvoll

zeigten, betonte er. Jedoch sei die Balance zwischen sinnvoller und überzogener

Regulierung inzwischen längst verloren gegangen: "Die heutige Bankenregulierung

wirkt: Die Kreditinstitute sind gut kapitalisiert und profitabel. Ihre Resilienz

haben sie sowohl in der Corona-Pandemie als auch in der jetzigen Krise des

Immobilienmarkts unter Beweis gestellt." Auch die Regulierungsbehörden

attestierten dies. Allerdings werde diese Erkenntnis anderthalb Jahrzehnte nach

der Finanzkrise 2008 nicht zum Anlass genommen, bestehende Regulierung zu

überprüfen und auf weitere Regulierung zu verzichten. Vielmehr werde ohne Pause

weiterreguliert. Mittlerweile wirke diese auf Banken fokussierte, fortdauernde

Regulierung nachteilig, weil sie die Kreditvergabe immer stärker hemme. Ein

gravierender Nebeneffekt der einseitigen Regulierung sei auch, dass

traditionelles Bankgeschäft von gut regulierten Banken immer mehr in weniger

oder gar nicht regulierte Bereiche des Finanzsystems abwandere. "Jede neue rein

auf die Banken gerichtete Regulierungsmaßnahme spielt dem Schattenbankensektor

in die Hände, der das Geschäft gerne absorbiere", warnte Tolckmitt. Das beginne

inzwischen endlich auch die Aufsicht zu begreifen. Hier müsse man nun aber auch

zügig vom Reden endlich ins Handeln kommen, um diese Entwicklung einzudämmen.

Angesichts dessen, dass schon heute klar sei, dass sich die

Eigenkapital-Belastung der Banken in den kommenden Jahren unter anderem durch

die Basel III-Vorgaben weiter erhöhen werde, appellierte Tolckmitt: "Nach 15

Jahren mit immer intensiverer Regulierung ist nun die Zeit für einen Kurswechsel

gekommen. Bevor weitere Maßnahmen angestoßen werden, muss zunächst die geltende

Regulatorik auf den Prüfstand gestellt werden. Wir brauchen ein

Regulierungsmoratorium" Denn jede einzelne Regulierungsmaßnahme, egal ob

bestehend oder hinzukommend, erschwere es den Kreditinstituten, ihrer

Kernaufgabe - der Finanzierung der Realwirtschaft - nachzukommen. "Gerade in

einer Zeit, in der politische Vorhaben von enormer Dimension wie die nachhaltige

Transformation der Wirtschaft und des Gebäudebestands sowie die Schaffung

bezahlbaren Wohnraums zu finanzieren sind, sollte dies den Banken auch

ermöglicht werden. Sie sind diejenigen, die in Europa das dafür dringend

benötigte private Kapital mobilisieren."

Als kontraproduktiv bezeichnete Tolckmitt in diesem Zusammenhang abermals den

seit Februar 2023 geltenden Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen

in Höhe von 2 %, dem spätestens seit Einsetzen des Marktabschwungs jegliche

fundamentale Rechtfertigung fehle. Zudem verwies er auf die Ankündigung der

US-amerikanischen Bankenaufsicht, als Reaktion auf die Kritik der Finanzbranche

umfangreiche Änderungen an den Basel III-Regelungen vorzunehmen. "Die

europäischen Aufsichtsbehörden täten gut daran, sich mit den Motiven der Fed

auseinanderzusetzen und ähnliche Erleichterungen zu prüfen. Wir benötigen in der

Umsetzung globaler Regulierungsstandards zwingend ein Level Playing Field", so

der vdp-Hauptgeschäftsführer.

Abschließend kritisierte er die Sustainable Finance-Regulierung, die viel zu

umfangreich, komplex, vielstimmig und auch widersprüchlich sei. "Es ist ein

Denkfehler, die regulatorischen Maßnahmen mit ESG-Bezug praktisch ausschließlich

an den Endzustand der Klimaneutralität auszurichten, anstatt die Transition

dorthin zu incentivieren." Wir werben nach der Europawahl dafür, die Sustainable

Finance-Vorgaben auf den Prüfstand zu stellen, deutlich zu entschlacken und die

Regulierung insgesamt so auszurichten, dass sie die Erreichung des politisch

gesetzten Ziels auch tatsächlich unterstützen", so der vdp-Hauptgeschäftsführer.

- Entwicklung des Pfandbriefgeschäfts

Pfandbrief-Umlauf steigt auf über 400 Mrd. Euro

Seit mittlerweile fünf Jahren werden jährlich mehr Pfandbriefe begeben als

fällig werden. Erstmals seit 2014 stieg der Pfandbrief-Umlauf im Jahr 2023

wieder auf knapp über 400 Mrd. Euro an. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr belief

sich auf 1,7 % (Vj.: 393,5 Mrd. Euro).

Sowohl am Primärmarkt als auch am Sekundärmarkt war das gesamte Jahr über eine

starke Nachfrage nach Pfandbriefen zu verzeichnen. Das Volumen emittierter

Pfandbriefe lag 2023 zwar mit 65,7 Mrd. Euro gut 20 % unterhalb des Absatzes im

Ausnahmejahr 2022 (Vj.: 82,3 Mrd. Euro). Es bewegte sich aber auf dem Niveau des

auch schon von starker Nachfrage geprägten Emissionsjahres 2021 und übertraf die

zu Beginn des Jahres 2023 bei den vdp-Mitgliedern erhobene Planzahl von rund 50

Mrd. Euro deutlich. Während der Absatz Öffentlicher Pfandbriefe mit 13,8 Mrd.

Euro annähernd konstant zum Vorjahr blieb (Vj.: 14,2 Mrd. Euro), ging das

Volumen emittierter Hypothekenpfandbriefe auf 51,9 Mrd. Euro zurück (Vj.: 68,1

Mrd. Euro). Hypothekenpfandbriefe machten damit einen Anteil von 79 % aller im

Berichtsjahr abgesetzten Pfandbriefe aus.

"Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der EZB gut verkraftet." Jens Tolckmitt

"Die gestiegenen Pfandbrief-Renditen animierten Real-Money-Investoren dazu,

wieder verstärkt als Käufer aufzutreten. Der Pfandbriefmarkt hat den Rückzug der

EZB gut verkraftet", hob Tolckmitt hervor. Bei den Neuemissionen stießen,

bedingt durch die teilweise inverse Zinsstruktur, insbesondere kurze und

mittlere Laufzeiten auf größeres Investoreninteresse. Zu Beginn des laufenden

Jahres habe sich mit einsetzender Normalisierung der Zinskurve das

Nachfrageverhalten der Pfandbriefinvestoren wieder angepasst: "Seit Jahresbeginn

2024 sind wieder länger laufende Emissionen mit bis zu zwölf Jahren Laufzeit

gefragt", berichtete der vdp-Hauptgeschäftsführer.

Die Pfandbrief-Spreads weiteten sich von Januar bis Dezember 2023 um 14

Basispunkte aus - eine unvermeidliche Folge des Rückzugs der EZB. Dazu trugen

zum einen die Turbulenzen um die Silicon Valley Bank und die Credit Suisse im

Frühjahr bei. Zum anderen führte die Eintrübung am US-amerikanischen

Gewerbeimmobilienmarkt ab Herbst zu einer selektiven Spread-Erhöhung. Damit

bewegten sich die Pfandbrief-Spreads weiterhin spürbar unterhalb der Spreads für

andere Covered Bonds. Seit Jahresbeginn 2024 zeigen sich die Pfandbrief-Spreads

auf dem leicht erhöhten Niveau des Vorjahres stabil.

Anstieg des Umlaufs nachhaltiger Pfandbriefe um 36 %

Die Nachfrage nach nachhaltigen Pfandbriefen war im Jahr 2023 weiterhin hoch:

Mit einem Absatz von 8,5 Mrd. Euro wurde das Niveau des Ausnahmejahres 2022

angesichts des insgesamt reduzierten Emissionsvolumens absolut nicht ganz

erreicht (Vj.: 9,5 Mrd. Euro). Der Anteil am Gesamtabsatz erhöhte sich aber

erneut. Der Umlauf Grüner und Sozialer Pfandbriefe stieg im Berichtsjahr um rund

36 % auf 24,1 Mrd. Euro (Vj.: 17,7 Mrd. Euro). Die Anzahl der Emittenten

nachhaltiger Pfandbriefe kletterte im Jahr 2023 auf 13, seit Beginn des

laufenden Jahres sogar auf 14. "Wertpapiere mit ESG-Bezug haben in den

vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Dieser Trend wird sich

fortsetzen: Wir gehen davon aus, dass in den Folgejahren noch weitere Emittenten

nachhaltiger Pfandbriefe auf den Markt kommen werden", so Tolckmitt.

Mitgliederentwicklung im Verband

vdp verzeichnet drei neue Mitgliedsbanken

Der vdp führt aktuell 52 Mitgliedsunternehmen, die insgesamt einen Marktanteil

von knapp 97 Prozent am gesamten Pfandbriefumlauf auf sich vereinen. Neu

beigetreten sind im Jahr 2023 die Sparkasse Rhein-Nahe, die Volksbank Freiburg

sowie die Raiffeisenlandesbank Oberösterreich. Eine Übersicht über alle

Mitgliedsinstitute ist hier zu finden:

https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/verband/mitgliedschaft/mitglieder.html

Pressekontakt:

Carsten Dickhut

T +49 30 20915-320

E mailto:dickhut@pfandbrief.de

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T +49 30 20915-380

E mailto:bertram@pfandbrief.de

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/29608/5762762

OTS: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V.