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Original-Research: ERWE Immobilien AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ERWE Immobilien AG

Unternehmen: ERWE Immobilien AG

ISIN: DE000A1X3WX6

Anlass der Studie: Update

Empfehlung: Kaufen

seit: 24.11.2022

Kursziel: 2,00 Euro

Kursziel auf Sicht von: 12 Monaten

Letzte Ratingänderung: -

Analyst: Patrick Speck, CESGA

Abflauende Fair Value-Effekte konterkarieren dynamische Top-Line

ERWE hat heute die Zahlen zu 9M/22 vorgelegt. Trotz einer deutlichen

Verbesserung des Bruttoergebnisses rutschte ERWE vor allem aufgrund des

ausgebliebenen Rückenwinds aus der Immobilienbewertung noch tiefer in die

Verlustzone.

Überproportionaler Ergebniszuwachs auf Bruttoebene: Die

Bewirtschaftungserträge der Immobilien lagen nach 9M bei rund 6,80 Mio.

Euro (+21,4% yoy). Der Wachstumstrend blieb im abgelaufenen Quartal mit

+20,4% yoy auf 2,34 Mio. Euro annähernd stabil und das Ergebnis der

Immobilienbewirtschaftung stieg mit +26,5% yoy auf 1,47 Mio. Euro erneut

überproportional. Ergebnisseitig schwächte sich die Dynamik gegenüber H1

(+29,9% yoy) zwar etwas ab, dies dürfte jedoch in erster Linie mit dem

abflachenden Effekt aus den letzten Immobilienerwerben in Wuppertal und

Bremerhaven zusammenhängen.

Break Even nicht erreicht: Trotz eines absoluten Rückgangs der

Personalkosten (-19,9% yoy auf 0,97 Mio. Euro) wurde der Break Even in Q3

auf operativer Ebene (EBIT) mit -0,09 Mio. Euro leicht unterschritten (Q2:

+0,62 Mio. Euro; Vj.: +3,1 Mio. Euro). Bereinigt um per saldo positive

Sondereffekte lag das adj. EBIT bei -0,30 Mio. Euro. Maßgeblich für die

eingetrübte Ertragslage ist, dass das Ergebnis aus der Immobilienbewertung

in Q3 deutlich zurückging, mit 0,07 Mio. Euro aber noch leicht positiv

ausfiel (Q2: +0,43 Mio. Euro; Q1: +0,83 Mio. Euro; Q3/21: +3,74 Mio. Euro).

Der starke Fair Value-Effekt im Vorjahr resultierte wohlgemerkt aus einem

Sondergutachten infolge des Vermietungserfolgs im zukünftigen Geschäftshaus

Krefeld an 1&1. Gepaart mit leicht gestiegenen Finanzierungskosten hat sich

der Periodenverlust nach 9M auf 4,86 Mio. Euro ausgeweitet (Q3: -1,68 Mio.

Euro).

Fortschritte im Immobilienmanagement: Positiv hervorzuheben ist dagegen,

dass sich der Vermietungsstand mit zuletzt 90,6% (H1: 89,3%) wieder erhöht

hat. Zudem verlaufen die Verhandlungen mit Interessenten über die

Neuvermietung von rund 6.700 qm Fläche sehr vielversprechend. Das

Neubauvorhaben in der Krefelder Innenstadt soll ab Mitte 2023 zum Teilbezug

bereitstehen und verzeichnet für mehr als zwei Drittel der entstehenden

Flächen bereits einen Mieter. Laut ERWE ist die Finanzierung des Projekts

(MONe: CAPEX i.H.v. ca. 29 Mio. Euro) u.a. durch Bankkredite bereits

vollständig gesichert. Die liquiden Mittel haben sich trotz der zur

Jahresmitte durchgeführten KE auf zuletzt 2,18 Mio. Euro weiter reduziert.

NRV leicht gesunken: Per 30.09. ging der EPRA NRV auf 3,40 Euro je Aktie

zurück (H1: 3,46 Euro), während sich der LTV leicht auf 70,8%

verschlechterte (H1: 69,6%). Letzterer rangiert aber nach wie vor mit

einigem Abstand zu den mit der Anleihe 2019/2023 verknüpften Covenants

(< 75%). Sofern keine spürbare Aufhellung des Markt- und Zinsumfelds

eintritt, erachten wir die im Jahresverlauf 2023 anstehende Refinanzierung

der Anleihe (Volumen: 40,0 Mio. Euro; Kupon: 7,5%; Fälligkeit: 10.12.2023)

dennoch als große Herausforderung für ERWE, die weitere Kapitalmaßnahmen

und ggf. Objektverkäufe bedingen könnte. Letzteres würde u.E. jedoch den

Charakter ERWEs als Bestandshalter infrage stellen, sodass die im

NRV-Konzept im Gegensatz zu einer NAV-Bewertung als wertsteigernd

einfließenden Erwerbsnebenkosten (u.a. Grunderwerbsteuer) unberücksichtigt

blieben. Wenngleich dies nur ein potenzielles Negativszenario darstellt,

erhöhen wir aufgrund der veränderten Risikolage und drohender weiterer

Verwässerungen den NRV-Sicherheitsabschlag unseres Bewertungsmodells auf

40% (zuvor: 15%).

Fazit: Im Einklang mit dem Immobiliensektor dürfte sich ERWE zunehmenden

Risiken durch rückläufige Bewertungen und steigende Finanzierungskosten

gegenübersehen. Obwohl die Aktie bereits mit hohem Abschlag zum aktuellen

NRV notiert, erachten wir den Titel nur für risikobewusste Investoren als

attraktiv und senken das Kursziel auf 2,00 Euro.

+++ Diese Meldung ist keine Anlageberatung oder Aufforderung zum Abschluss

bestimmter Börsengeschäfte. Bitte lesen Sie unseren RISIKOHINWEIS /

HAFTUNGSAUSSCHLUSS unter http://www.montega.de +++

Über Montega:

Die Montega AG ist eines der führenden bankenunabhängigen Researchhäuser

mit klarem Fokus auf den deutschen Mittelstand. Das Coverage-Universum

umfasst Titel aus dem MDAX, TecDAX, SDAX sowie ausgewählte Nebenwerte und

wird durch erfolgreiches Stock-Picking stetig erweitert. Montega versteht

sich als ausgelagerter Researchanbieter für institutionelle Investoren und

fokussiert sich auf die Erstellung von Research-Publikationen sowie die

Veranstaltung von Roadshows, Fieldtrips und Konferenzen. Zu den Kunden

zählen langfristig orientierte Value-Investoren, Vermögensverwalter und

Family Offices primär aus Deutschland, der Schweiz und Luxemburg. Die

Analysten von Montega zeichnen sich dabei durch exzellente Kontakte zum

Top-Management, profunde Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung in der

Analyse von deutschen Small- und MidCap-Unternehmen aus.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:

http://www.more-ir.de/d/26035.pdf

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Montega AG - Equity Research

Tel.: +49 (0)40 41111 37-80

Web: www.montega.de

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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.

Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung

oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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