Retail-Investmentmarkt: Fehlende Großdeals drücken das Gesamtergebnis
Frankfurt/Main (ots) - BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum
Retail-Investmentmarkt für das 4. Quartal 2023 - Fehlende Großdeals drücken das
Gesamtergebnis
Das herausfordernde Finanzierungsumfeld hat den gewerblichen Investmentmarkt im
gesamten Jahresverlauf maßgeblich geprägt, was sich nicht zuletzt im erzielten
Transaktionsvolumen von Retail-Investments widerspiegelt. Vor diesem Hintergrund
ist der erreichte Investmentumsatz von insgesamt rund 5,7 Mrd. EUR nur bedingt
ins Verhältnis zum Vorjahr (-40 %) und zum langjährigen Durchschnitt (-51 %) zu
setzen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Der Blick hinter das Zahlenwerk verdeutlicht, dass hierbei vor allem der Umsatz
in den größeren Segmenten ab 50 Mio. EUR (-47 %) gegenüber dem Vorjahr fehlt,
während der Rückgang bei kleineren Objekten mit einem Volumen von höchstens 50
Mio. EUR vergleichsweise moderat ausgefallen ist
(-25 %). "Im vierten Quartal, in dem die meisten Einzeldeals registriert wurden,
lag das durchschnittliche Dealvolumen sogar nur bei rund 12 Mio. EUR, was die
Kleinteiligkeit des Marktgeschehens unterstreicht. Dass dieser Trend ein
übergeordneter und kein retail-spezifischer ist, wird zudem dadurch
unterstrichen, dass Büro- und Logistik-Investments das Jahr ebenfalls mit
Gesamtergebnissen im Bereich der 6-Mrd.-EUR-Marke abschließen. Im
Retail-Portfoliosegment ist generell eine gute Marktdynamik zu beobachten, was
sich jedoch lediglich in der Deal-Anzahl und weniger im Umsatz ausdrückt, der
2,5 Mrd. EUR betrug", erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP
Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.
Die fehlenden Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich drücken sich
auch im Investmentvolumen der A-Standorte aus. Mit einem Umsatz von rund 1,7
Mrd. EUR bleiben sie gut 51 % hinter ihrem Vorjahresresultat (gut 3,3 Mrd. EUR)
zurück. Neben dem Teilverkauf des KaDeWe in Berlin aus der ersten Jahreshälfte
sind in den größten Investmentstandorten im Jahr 2023 in erster Linie kleinere
Transaktionen in die Auswertung eingeflossen. Dass jedoch auch auf dem gesamten
gewerblichen Investmentmarkt keine A-Stadt an ihre Vorjahresbilanz anknüpfen
kann, zeigt allerdings, dass der Retail-Investmentmarkt auch mit diesem Ergebnis
weiterhin keine Ausnahme darstellt.
Fachmärkte dominieren den Retail-Investmentmarkt, Investment/Asset Manager und
Corporates vorne
Die Fachmarktsparte bzw. vor allem der Food-Sektor hat seine marktdominierende
Stellung im zweiten Halbjahr weiter ausgebaut (knapp 58 %). Als größte
Transaktionen des Jahres sind das X+Bricks- und das Royal-Blue-Portfolio zu
nennen, die beide im dritten Quartal zum Abschluss gekommen sind. Das
Kaufhaussegment (fast 21 %) wird durch Transaktionen der Städte oder von
Projektentwicklern bestimmt. Bei Geschäftshäusern (gut 12 %) fokussiert sich das
Marktgeschehen im wesentlichen auf viele kleinere Objekte, und Shoppingcenter
(knapp 10 %) sind vorwiegend mit Verkäufen in kleineren Städten anzutreffen.
In der Verteilung des Investmentvolumens nach Käufergruppen spiegelt sich der
Einfluss der wenigen Großdeals im Jahr 2023 wider: So zeichnen Investment/Asset
Manager u. a. für die Transaktion des X+Bricks-Portfolios und mit insgesamt fast
27 % auch für den höchsten Beitrag des Gesamtumsatzes verantwortlich. Nur knapp
dahinter folgen Corporates (knapp 21 %), bei denen die KaDeWe-Anteile und das
Royal-Blue-Portfolio zu den nennenswertesten Umsatztreibern gehörten. In der
Fachmarktsparte zeigten sich zudem Spezialfonds erneut aktiv und kommen auf
weitere fast 14 % des Volumens. Über der 5-%-Marke liegen darüber hinaus noch
Immobilienunternehmen, die knapp 8 % zum Umsatz beisteuern sowie Immobilien
AGs/REITs (gut 7 %), Family Offices (rund 7 %) und die u. a. in der
Kaufhaussparte aktiven Projektentwickler (gut 6 %). Bei der Herkunft der
Investoren liegen deutsche Käufer mit rund 54 % vor den internationalen Anlegern
(46 %). Damit erreichen ausländische Investoren im Vergleich zu den
Gewerbe-Investments insgesamt (37 %) jedoch trotzdem einen
überdurchschnittlichen Wert.
Renditeanstieg setzt sich weiter fort
Durch die deutlich veränderten Finanzierungskonditionen mussten die Preise im
Premium-Highstreet-Sektor im Jahresverlauf kontinuierlich korrigiert werden.
Insgesamt waren weitere Anpassungen bei den Netto-Spitzenrenditen auch in den
Top-Märkten unausweichlich. Im Ranking der A-Standorte positioniert sich München
(3,45 %) aktuell vor Berlin (3,70 %). Hamburg verweilt zusammen mit Frankfurt
auf dem dritten Rang (jeweils 3,75 %), während Köln, Stuttgart (jeweils 3,85 %)
und Düsseldorf (3,95 %) die hinteren Plätze belegen. Weitere Preisanpassungen
gab es seit Jahresbeginn aber auch bei den anderen Objektarten: So legten
Fachmarktzentren (4,75 %), Supermärkte/Discounter (4,90 %), Shoppingcenter (5,60
%) und Baumärkte (5,70 %) um jeweils zwischen 55 und 75 Basispunkte zu.
"Die übergeordneten Einflussfaktoren haben die Investmentaktivitäten im Jahr
2023 assetklassenübergreifend maßgeblich negativ beeinflusst. Das durchaus
lebhafte Marktgeschehen in den kleineren Größenklassen im Einzeldeal- sowie im
Portfoliosegment macht jedoch Hoffnung, dass bei stabilisierten
Finanzierungsbedingungen auch Großdeals wieder funktionieren werden und das
Investmentvolumen weiter ankurbeln. Hierbei kommt dem Retail-Segment die
diversifizierte Struktur und vor allem die Krisenresilienz des Food-Sektors
zugute. Bei Geschäftshäusern sendet die konstante Entwicklung der
Highstreet-Spitzenmieten positive Signale, in der Kaufhaussparte ergeben sich
weitere Investmentpotenziale für Projektentwickler, und Shoppingcenter befinden
sich mitten in der Neupositionierungsphase, aus der auch sie gestärkt
hinauskommen könnten. Hinsichtlich der Spitzenrenditen wird das erste Quartal
Klarheit darüber bringen, ob sich bei den Preisen die registrierten
Stabilisierungstendenzen verfestigen", so Christoph Scharf.
Link zum Marktbericht: Einzelhandelsimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q4
2023 BNP Paribas Real Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberich
te/retail-investmentmarkt/deutschland-at-a-glance)
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