Retailmarkt Deutschland: Hohe Flächenumsätze und stabilisierte
Spitzenmieten stehen zahlreichen Insolvenzen von etablierten Akteuren
gegenüber
Frankfurt/Main (ots) - Das Jahr 2023 war nicht nur für die gewerblichen
Investmentmärkte, die maßgeblich durch das herausfordernde Finanzierungsumfeld
geprägt wurden, sondern auch für die Nutzermärkte wie den Retailmarkt ein sehr
bewegtes Jahr. So wurden bereits in den ersten neun Monaten insgesamt sechsmal
so viele Mode-Großinsolvenzen1 verzeichnet wie im Vorjahreszeitraum (darunter
z.B. P&C Düsseldorf, Hallhuber, Gerry Weber und der Modekonzern Ahlers). Hinzu
kamen im vierten Quartal mit den negativen Schlagzeilen im Zusammenhang mit der
Signa Holding und dem aktuell sehr expansiven Modehaus Aachener (mittlerweile
ebenfalls insolvent) weitere Unsicherheitsfaktoren für viele Eigentümer und
Innenstadlagen. In finanzielle Schieflage geraten sind neben den vorgenannten,
eher stationär ausgerichteten Retailern, aber auch reine Online-Player, wodurch
nach den starken Corona-Jahren sogar zunehmende Sättigungstendenzen im
E-Commerce-Sektor sichtbar wurden. Auf der anderen Seite gab es jedoch auch
zahlreiche Anzeichen, die das durchaus positive Marktsentiment auf den
Vermietungsmärkten widerspiegeln: Hierzu zählte in erster Linie das sehr gute
Ergebnis beim Flächenumsatz, das u. a. durch die sukzessive Nachvermietung
zahlreicher bereits länger leerstehender Shops sowie drohender Leerstandsflächen
erzielt wurde. Positiv sind darüber hinaus auch die Entwicklungen im Segment der
Spitzenmieten zu werten, in dem sich die Stabilisierungstendenzen, die bereits
im Vorjahr eingesetzt haben, weiter verfestigen konnten. Teilweise sind in
einzelnen vorwiegend luxusorientierten Top-Lagen sogar wieder leichte
Aufwärtstrends erkennbar. Diese und weitere Entwicklungen auf dem bundesweiten
Retailmarkt hat BNP Paribas Real Estate auf Basis der wichtigsten
Einzelhandelskennzahlen für das Gesamtjahr 2023 analysiert.
Höchster Flächenumsatz seit 2019, Fashion und Großflächen mit besten Resultaten
seit 2016
Mit einem Retail-Flächenumsatz von rund 540.000 m² in deutschen Citylagen konnte
die innerstädtische Einzelhandelslandschaft das beste Vermietungsvolumen seit
2019 erreichen und damit die Vorjahresresultate der Jahre 2020 (420.000 m²; +29
%), 2021 (470.000 m²; +15 %) und 2022 (390.000 m²; +37 %) jeweils deutlich
übertreffen. Als die entscheidendsten Treiber für das sehr gute Ergebnis sind
hierbei insbesondere die umfangreichen Neupositionierungsprozesse im
Fashionsegment (anteilig 43 %), die hohen Vermietungsimpulse in ehemaligen
(Galeria-)Kaufhäusern (anteilig 24 %) sowie das sehr lebhafte Marktgeschehen im
Großflächensektor ab 1.000 m² (anteilig 56 %) zu nennen. Auch wenn das
Zahlenwerk insgesamt zuversichtlich stimmt, ist zu beachten, dass der sehr hohe
Flächenumsatz durch einige Sondereffekte in der Angebotsstruktur getrieben
wurde, die sich insbesondere durch die dynamischen Entwicklungen in der
Kaufhaussparte ergeben haben und in dieser Form nicht jedes Jahr zu wiederholen
sind. Eine stimulierende Wirkung auf die Nachfrage hatte darüber hinaus auch das
im Vergleich zu 2019 deutlich gesunkene Mietpreisniveau und die erhöhte
Kompromissbereitschaft auf Seiten der Eigentümer in puncto Vertragsgestaltung
und Risikobeteiligungen. Ohne diese Rahmenbedingungen wäre ein derartig
lebhaftes Vermietungsgeschehen nicht möglich gewesen. Zahlreiche Neuvermietungen
und Eröffnungen gab es im Jahr 2023 aber auch außerhalb des Großflächensegmentes
zu vermelden: Insgesamt fiel die Zahl der Abschlüsse in den Flächenkategorien
bis 1.000 m² rund 10 % höher aus als im Vorjahr, was neben dem
Gesamtvermietungsvolumen als weiteres positives Signal für den bundesweiten
Retailmarkt gewertet werden kann.
A-Städte bleiben im Fokus der Nachfrage und erzielen im langjährigen Vergleich
eine Top-Bilanz
Von den hohen Nachfrageimpulsen im Jahr 2023 haben in erster Linie die
Top-Märkte2 profitiert, die mit einem Flächenumsatz von insgesamt fast 160.000
m² das beste Resultat seit 2018 (rund 170.000 m²) verbuchen und sich rund 16 %
über ihrem Durchschnittwert der letzten 5 Jahre einordnen. Auch hierbei hatte
mit der Vermietung an das Modehaus Aachener im ehemaligen Karstadt an der
Frankfurter Zeil (27.000 m²) ein außergewöhnlich großer Abschluss entscheidende
Auswirkungen auf das Gesamtergebnis sowie das Städte-Ranking der wichtigsten
Shoppingmetropolen. Somit schiebt sich die Mainmetropole, die auch ohne die
Kaufhaus-Nachvermietung ein gutes Resultat erzielt hätte, mit einem
Flächenumsatz von rund 41.000 m² im Städtevergleich an die Spitze. Wieder einmal
die mit Abstand meisten Innenstadtvermietungen (knapp 70 Abschlüsse) und ein
ebenfalls gestiegenes Volumen verbucht jedoch auch die Hauptstadt Berlin (rund
38.000 m²). In den Citylagen von Düsseldorf (rund 26.000 m²) und Hamburg (rund
21.000 m²) wurden 2023 in einem vergleichbaren Umfang Retail-Flächen neu
vermietet bzw. eröffnet, wobei in der Hansestadt die zweitmeisten Verträge nach
Berlin in die Auswertung miteingeflossen sind (fast 50 Deals). Dahinter folgen
Köln mit einem vergleichbaren Ergebnis wie im Vorjahr (rund 14.000 m²) und
München, wo zwar der Flächenumsatz, nicht aber die Anzahl der Abschlüsse
niedriger ausfiel als 2022 (rund 10.000 m² und über 40 Vermietungen). Unter der
10.000-m²-Marke ordnet sich schließlich nur noch Stuttgart ein, wo rund 7.000 m²
neu vergeben werden konnten.
Hoher Flächenumsatz wird trotz weiterhin guter Nachfrage im Jahr 2024 schwer zu
erreichen sein
Zusammenfassend haben sich im Jahr 2023 sehr gegensätzliche Entwicklungen auf
dem Retailmarkt abgezeichnet. Auf der einen Seite stehen hierbei die zahlreichen
Einzelhandelsunternehmen, die Insolvenz anmelden mussten und Filialen aufgegeben
haben. Auf der anderen Seite gab es jedoch auch eine Vielzahl von Retailern, die
die veränderte Angebotsstruktur für sich nutzen und ihre
Umstrukturierungsprozesse oder sogar Expansionsbestrebungen weiter vorantreiben
konnten. Darüber hinaus haben bereits viele Retailer in der Vergangenheit
gezeigt, dass ein Insolvenzverfahren nicht das Unternehmensende bedeuten muss,
sondern auch Chancen für einen Neuanfang bietet. Vor diesem Hintergrund lässt
sich insgesamt zuversichtlich auf die Entwicklungen im Jahr 2024 blicken. Zwar
wird ein derartig hoher Flächenumsatz wie im Jahr 2023 nur sehr schwer zu
bestätigen sein, an der generell guten Nachfragesituation dürfte sich aus
heutiger Sicht in der ersten Jahreshälfte jedoch zunächst nichts ändern.
Über den nachfolgenden Link direkt zum digitalen Retail-Marktüberblick:
https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/retailmarkt/deutschland-in-a-
nutshell
1Quelle: Textilwirtschaft, Allianz Trade Studie Q3 2023
2A-Städte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart
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Head of Public Relations
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