Loan-to-Value Ratio (LTV) Börsenlexikon Vorheriger Begriff: Debt-to-Income Ratio (DTI) Nächster Begriff: Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR)

Die Loan-to-Value Ratio (LTV), auf Deutsch Beleihungsauslauf oder Beleihungsquote, ist eine finanzwirtschaftliche Kennzahl, die das Verhältnis zwischen einem Kreditbetrag und dem Wert der finanzierten Immobilie oder eines anderen Sicherungsobjekts misst. Sie wird vor allem im Bereich der Immobilienfinanzierung verwendet, um das Risiko für Kreditgeber und Kreditnehmer zu bewerten.

Eine hohe LTV-Quote bedeutet, dass ein Kreditnehmer einen hohen Anteil des Kaufpreises durch Fremdkapital finanziert, während eine niedrige LTV-Quote darauf hinweist, dass der Kreditnehmer einen größeren Eigenkapitalanteil einbringt.

Berechnung der Loan-to-Value Ratio

Die LTV-Quote wird in Prozent ausgedrückt und berechnet sich nach folgender Formel:

\[ \text{LTV} = \left( \frac{\text{Kredithöhe}}{\text{Beleihungswert der Immobilie}} \right) \times 100 \]

Beispielrechnung

Ein Kreditnehmer kauft eine Immobilie im Wert von 400.000 € und nimmt dafür ein Darlehen in Höhe von 320.000 € auf.

\[ \text{LTV} = \left( \frac{320.000}{400.000} \right) \times 100 = 80 \% \]

In diesem Fall beträgt die Loan-to-Value Ratio 80 %, das bedeutet, dass 80 % des Kaufpreises durch Fremdkapital finanziert werden und der Kreditnehmer 20 % Eigenkapital eingebracht hat.

Bedeutung der LTV-Quote für Kreditentscheidungen

Die LTV-Quote ist eine wichtige Kennzahl für Banken, um das Kreditrisiko zu bewerten. Je höher die LTV, desto riskanter ist der Kredit für die Bank, da der Kreditnehmer weniger Eigenkapital eingebracht hat und die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls möglicherweise Verluste erleidet.

• Niedrige LTV-Quote (< 60 %)

  • Geringes Risiko für die Bank.
  • Bessere Konditionen (niedrigere Zinsen, höhere Kreditbewilligung).

• Mittlere LTV-Quote (60 % – 80 %)

  • Durchschnittliches Risiko, Kreditvergabe üblich.
  • Standardkonditionen mit marktüblichen Zinsen.

• Hohe LTV-Quote (> 80 % – 100 %)

  • Hohes Risiko für die Bank.
  • Höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten erforderlich.
  • In vielen Fällen wird eine private Restschuldversicherung oder Hypothekenversicherung (PMI – Private Mortgage Insurance) verlangt.

In vielen Ländern gilt eine LTV-Grenze von 80 %, ab der zusätzliche Anforderungen an den Kreditnehmer gestellt werden (z. B. höhere Eigenkapitalanforderungen oder strengere Bonitätsprüfungen).

Einflussfaktoren auf die LTV-Quote

Mehrere Faktoren beeinflussen die LTV-Quote und deren Bewertung durch Banken:

1. Kreditnehmerbonität

   • Kreditnehmer mit hoher Kreditwürdigkeit erhalten oft Kredite mit höheren LTV-Quoten.

2. Immobilienmarkt und Preisentwicklung

   • In boomenden Immobilienmärkten sind höhere LTV-Quoten üblicher, während in Krisenzeiten konservativere Beleihungswerte angewendet werden.

3. Art der Immobilie

   • Wohnimmobilien haben oft niedrigere Beleihungsgrenzen als Gewerbeimmobilien.

4. Eigenkapitalanteil

   • Je mehr Eigenkapital der Käufer einbringt, desto niedriger ist die LTV-Quote und desto günstiger sind die Kreditkonditionen.

LTV-Grenzen in verschiedenen Ländern

In vielen Ländern gibt es regulatorische Vorgaben zur maximal zulässigen LTV-Quote:

Verhältnis zur Restschuldversicherung und Hypothekenversicherung

Bei LTV-Werten über 80 % verlangen Banken oft zusätzliche Sicherheiten oder Versicherungen:

• Restschuldversicherung
  • Sichert die Rückzahlung des Kredits im Falle von Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod des Kreditnehmers.
• Private Mortgage Insurance (PMI)
  • In den USA und Kanada erforderlich, wenn der LTV über 80 % liegt.
• Bürgschaften oder zusätzliche Sicherheiten
  • Banken verlangen in einigen Fällen zusätzliche Vermögenswerte als Sicherheit.

Zusammenhang zwischen LTV und Zinssätzen

Banken passen die Kreditkonditionen je nach LTV-Quote an:

• Niedrige LTV (< 60 %) → Niedrige Zinsen, da geringeres Risiko.
• Mittlere LTV (60 – 80 %) → Normale Zinsen, marktübliche Konditionen.
• Hohe LTV (> 80 % – 100 %) → Höhere Zinsen, da höheres Ausfallrisiko.

Ein Beispiel für eine Zinsstaffelung könnte so aussehen:

Zusammenhang mit anderen Finanzkennzahlen

Die LTV-Quote steht in engem Zusammenhang mit anderen Kreditkennzahlen:

Während die LTV-Quote das Verhältnis von Kreditbetrag zum Immobilienwert misst, bewertet die DTI-Quote, ob sich der Kreditnehmer den Kredit leisten kann.

Risiken einer hohen LTV-Quote

Eine hohe LTV-Quote kann mehrere Risiken für Kreditnehmer und Banken mit sich bringen:

1. Höhere Kreditkosten

   • Banken verlangen höhere Zinsen oder zusätzliche Sicherheiten.

2. Geringere Flexibilität für den Kreditnehmer

   • Weniger Spielraum für Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen.

3. Risiko einer negativen Eigenkapitalposition

   • Wenn die Immobilienpreise fallen, kann die Restschuld höher sein als der Immobilienwert.

4. Höheres Ausfallrisiko für Banken

   • Banken könnten im Falle eines Zahlungsausfalls Verluste erleiden, wenn der Verkaufserlös der Immobilie den Kreditbetrag nicht deckt.

Fazit

Die Loan-to-Value Ratio (LTV) ist eine zentrale Kennzahl im Kreditwesen, insbesondere bei Immobilienfinanzierungen. Sie beeinflusst maßgeblich die Kreditkonditionen, das Risiko für Banken und die langfristige finanzielle Belastung des Kreditnehmers.

Ein niedriger LTV-Wert ist vorteilhaft für Kreditnehmer, da er günstigere Zinsen und bessere Finanzierungsmöglichkeiten bietet. Kreditnehmer sollten darauf achten, genügend Eigenkapital einzubringen, um eine übermäßige Verschuldung zu vermeiden und langfristig finanzielle Stabilität zu gewährleisten.