Beleihungsauslauf Börsenlexikon Vorheriger Begriff: Beleihungsquote Nächster Begriff: Global Systemically Important Bank Buffer (G-SIB Buffer)
Eine entscheidende Kennzahl für die Immobilienfinanzierung, die das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Marktwert einer Immobilie beschreibt
Der Beleihungsauslauf ist eine zentrale Kennzahl in der Kredit- und Immobilienfinanzierung. Er beschreibt das Verhältnis des Kreditbetrags zum aktuellen oder angesetzten Marktwert einer Immobilie und dient Banken zur Risikobewertung von Immobilienkrediten. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für die Bank, da mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind. Diese Kennzahl beeinflusst maßgeblich die Kreditkonditionen, insbesondere den Zinssatz und die Anforderungen an Sicherheiten.
Berechnung des Beleihungsauslaufs
Der Beleihungsauslauf wird in Prozent ausgedrückt und berechnet sich nach folgender Formel:
\[ \text{Beleihungsauslauf} = \left( \frac{\text{Darlehenssumme}}{\text{aktueller Marktwert der Immobilie}} \right) \times 100 \]
Wichtig ist hierbei, dass der aktuelle Marktwert der Immobilie als Basis dient. Das unterscheidet den Beleihungsauslauf von der Beleihungsquote, die sich auf den konservativen Beleihungswert bezieht, der von der Bank ermittelt wird.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung:
- Eine Immobilie hat einen Marktwert von 500.000 Euro.
- Der Kreditnehmer erhält ein Darlehen über 350.000 Euro.
Der Beleihungsauslauf berechnet sich wie folgt:
\[ \left( \frac{350.000}{500.000} \right) \times 100 = 70 \% \]
Das bedeutet, dass 70 % des Marktwerts der Immobilie über den Kredit finanziert werden. Die verbleibenden 30 % sind durch Eigenkapital oder andere Sicherheiten abgedeckt.
Bedeutung des Beleihungsauslaufs für die Kreditvergabe
Der Beleihungsauslauf ist ein wichtiges Kriterium bei der Bewertung des Kreditrisikos durch Banken. Er beeinflusst die Kreditkonditionen in mehrfacher Hinsicht:
- Zinssatz
Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet geringeres Risiko für die Bank, sodass Kreditnehmer von günstigeren Zinsen profitieren können. - Erforderliches Eigenkapital
Je höher der Beleihungsauslauf, desto weniger Eigenkapital bringt der Kreditnehmer ein. Banken verlangen in der Regel einen maximalen Beleihungsauslauf von 80–90 %, sodass der Kreditnehmer mindestens 10–20 % Eigenkapital aufbringen muss. - Bonitätsanforderungen
Kreditnehmer mit hohem Beleihungsauslauf müssen oft eine bessere Bonität nachweisen oder zusätzliche Sicherheiten stellen, um das Risiko für die Bank auszugleichen.
Unterschiede zwischen Beleihungsauslauf und Beleihungsquote
Obwohl die Begriffe Beleihungsauslauf und Beleihungsquote oft synonym verwendet werden, gibt es wesentliche Unterschiede:
| Merkmal | Beleihungsauslauf | Beleihungsquote |
|---|---|---|
| Berechnungsbasis | Marktwert der Immobilie | Beleihungswert (konservativ angesetzt) |
| Risiko für die Bank | Kann höher sein, wenn Marktwert schwankt | Sicherheit durch konservativen Wert |
| Einfluss auf Zinsen | Direkter Einfluss | Indirekter Einfluss |
| Übliche Werte | 60–100 % | 50–80 % |
Da Banken bei der Kreditbewertung oft vorsichtiger agieren, ist die Beleihungsquote meist niedriger als der Beleihungsauslauf, weil der Beleihungswert in der Regel unter dem Marktwert liegt.
Einfluss des Beleihungsauslaufs auf die Finanzierung
Der Beleihungsauslauf kann sich im Laufe der Zeit verändern. Die wichtigsten Faktoren sind:
- Tilgung des Kredits
Durch regelmäßige Tilgung sinkt die Darlehenssumme, wodurch sich der Beleihungsauslauf verringert. Das kann für eine Anschlussfinanzierung vorteilhaft sein, da niedrigere Zinsen möglich sind. - Wertveränderung der Immobilie
Wenn der Marktwert der Immobilie steigt, beispielsweise durch eine hohe Nachfrage oder Modernisierungsmaßnahmen, sinkt der Beleihungsauslauf. Umgekehrt kann ein Wertverlust den Beleihungsauslauf erhöhen. - Nachfinanzierungen oder zusätzliche Kredite
Wird ein zusätzlicher Kredit aufgenommen oder eine Nachfinanzierung benötigt, erhöht sich der Beleihungsauslauf, sofern sich der Marktwert der Immobilie nicht entsprechend steigert.
Praxisbeispiel für den Beleihungsauslauf
Ein Kreditnehmer möchte eine Immobilie für 400.000 Euro erwerben.
Szenario 1: Hoher Eigenkapitaleinsatz (geringer Beleihungsauslauf)
- Eigenkapital: 160.000 Euro
- Darlehenssumme: 240.000 Euro
- Marktwert: 400.000 Euro
- Beleihungsauslauf:
\[ \left( \frac{240.000}{400.000} \right) \times 100 = 60 \% \]
In diesem Fall ist der Beleihungsauslauf niedrig, was zu günstigen Zinssätzen führt.
Szenario 2: Geringes Eigenkapital (hoher Beleihungsauslauf)
- Eigenkapital: 40.000 Euro
- Darlehenssumme: 360.000 Euro
- Marktwert: 400.000 Euro
- Beleihungsauslauf:
\[ \left( \frac{360.000}{400.000} \right) \times 100 = 90 \% \]
Da der Beleihungsauslauf in diesem Fall sehr hoch ist, muss der Kreditnehmer mit höheren Zinsen rechnen. Zudem könnte die Bank zusätzliche Sicherheiten fordern.
Beleihungsauslauf und Bankenrichtlinien
Jede Bank hat individuelle Vorgaben, bis zu welchem Beleihungsauslauf Kredite zu bestimmten Konditionen vergeben werden. Eine typische Staffelung könnte wie folgt aussehen:
| Beleihungsauslauf | Risikoeinstufung | Typische Zinssätze |
|---|---|---|
| bis 60 % | Geringes Risiko | Sehr günstige Konditionen |
| 60–80 % | Mittleres Risiko | Marktübliche Zinsen |
| 80–90 % | Hohes Risiko | Höhere Zinsen, evtl. Zusatzsicherheiten |
| über 90 % | Sehr hohes Risiko | Sehr hohe Zinsen, oft nur für bonitätsstarke Kunden |
Fazit
Der Beleihungsauslauf ist eine entscheidende Kennzahl für die Immobilienfinanzierung, da er das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und Marktwert einer Immobilie beschreibt. Ein niedriger Beleihungsauslauf bringt günstigere Konditionen und geringere Risiken mit sich, während ein hoher Beleihungsauslauf zu höheren Zinsen und strengeren Kreditbedingungen führen kann. Kreditnehmer sollten daher möglichst viel Eigenkapital einbringen oder den Marktwert ihrer Immobilie steigern, um einen vorteilhaften Beleihungsauslauf zu erreichen.