Bafin warnt Verbraucher vor Schuldenfalle bei Immobilien 12.05.2026, 12:56 Uhr von dpa-AFX Jetzt kommentieren: 0

Die Finanzaufsicht Bafin sieht erhöhte Gefahren durch riskante Immobilienkredite für Verbraucher. Privatleute, die sich für die eigenen vier Wände hoch verschuldeten, liefen Gefahr, sich finanziell zu überheben, sagte der Präsident der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin), Mark Branson, in Frankfurt. Zudem warnte er vor zu viel Euphorie an den Börsen trotz des Iran-Kriegs, neuen Gefahren durch Cyberangriffe mithilfe Künstlicher Intelligenz (KI) und riskanten Finanzgeschäften.

Neue Daten zu Immobilienkrediten in Deutschland hätten die Bafin überrascht, sagte Branson. Im vierten Quartal 2025 habe bei rund jedem siebten Neukredit das Darlehensvolumen den Wert der finanzierten Immobilie überstiegen - im europäischen Vergleich sei das ein Spitzenwert. "Es wurde also bei rund jedem siebten Kredit mehr Geld aufgenommen, als die Wohnung oder das Haus wert war. Das sehen wir kritisch."

Finanzaufsicht warnt vor Hochrisiko-Immobilienkrediten

Solche Kredite hätten ein erhöhtes Verlustpotenzial für Banken und seien für Verbraucher problematisch, etwa wenn sie wegen Krankheit oder Jobverlust ihre Rate nicht mehr bedienen könnten. Ein Einschreiten der Aufsicht schloss Branson nicht aus: "Die riskanten Neukredite von heute dürfen nicht die Problemkredite von morgen werden."

Auch sei es für Verbraucher fatal, wenn selbst ein Verkauf der Immobilie nicht reiche, um eine Finanzierung abzulösen. "Keine Frage, es kann verlockend sein, an die Grenzen der Finanzierbarkeit zu gehen, um sich einen Immobilientraum zu erfüllen. Hochrisikoimmobilienkredite sind aber weder für Kreditinstitute noch für Verbraucherinnen und Verbraucher gut."

Mit dem Iran-Krieg ist der Druck auf Verbraucher auf der Suche nach einem Eigenheim noch gestiegen. Mit Inflationsängsten sind die Zinsen gestiegen, zugleich ziehen die Immobilienpreise an. Im März hatte das Geschäft mit Baufinanzierungen zugelegt, da viele Verbraucher sich schnell noch die Konditionen sichern wollten.

Warnung vor Cyberattacken mit KI

Zudem warnte Branson vor einer Bedrohung durch Cyberrisiken. Die Zahl der Angriffe steige und immer öfter nutzten die Angreifer Künstliche Intelligenz. "Die neuen KI-Anwendungen können viele Schwachstellen in den IT-Systemen finden und sogar ausnutzen. Und das sehr schnell."

Firmen müssten sich darauf einstellen, dass die Zahl potenzieller Angriffspunkte steige. "Und diese Schwachstellen müssen sie viel schneller schließen." Die Bafin verstärke ihre Aufsicht über Cyber-Risiken mit zusätzlichen Ressourcen für die Prüfung bei Finanzunternehmen. Auch die Infrastruktur, etwa Energieversorger, sei verwundbar. "Die Verteidiger müssen sehr viel schneller werden."

KI als Cyberwaffe für Kriminelle?

Erst am Montag hatte das Bundesfinanzministerium vor Risiken durch neuartige KI-Modelle wie "Claude Mythos" gewarnt. Sie bedeuteten eine Verschärfung der Cyber-Bedrohungslage, die sich auf die Finanzstabilität auswirken könne.

Die Software "Claude Mythos" der US-Firma Anthropic ist ein KI-Programm, das Betriebssysteme, Webbrowser und andere Software automatisiert nach Schwachstellen durchsucht. Zugleich liefert sie quasi als Bauanleitung die passenden digitalen Angriffswerkzeuge mit. Bislang gewährt Anthropic nur ausgewählten Organisationen Zugang zu der Software. In falschen Händen wäre "Mythos" eine gefährliche Waffe.

Börsenrekorde trotz Krisen alarmieren Bafin

Auch die jüngste Rekordjagd an den Börsen trotz Iran-Krieg bereitet Branson Sorge. Das Potenzial für plötzliche Markt- und Preiskorrekturen bleibe hoch, sagte er. "Auch, weil die Kursentwicklungen die hohen Risiken anscheinend nicht widerspiegeln."

So notiere der Dax DE0008469008 nur knapp unter seinem Höchststand von Januar. Der breite US-Aktienindex S&P 500 US78378X1072 bewege sich sogar auf Rekordniveau, mehr als acht Prozent höher als zu Jahresbeginn. Die ökonomische Lage habe sich seitdem aber nicht verbessert. Selbst wenn der Iran-Krieg beigelegt werde, würden Schäden an Energieanlagen noch lange nachhallen und die Wirtschaft belasten.

Mit Sorge beobachtet die Bafin zudem die oft intransparente alternative Kreditvergabe durch Nicht-Banken ("Private Debt"). Mit der Finanzierung von Private-Debt-Anbietern durch Banken könnten Risiken aus diesem Markt in den Bankensektor gelangen. Auch Versicherer hätten verstärkt in Private Debt investiert. Kritisch sieht die Bafin den Vertrieb von Private-Markets-Produkten an Privatkunden, etwa in Form spezieller Fonds ("ELTIFs"). Sie seien oft teurer, intransparent und beim Verkauf drohten Verluste.