ADO PROPERTIES S.A. NPV WKN: A14U78 ISIN: LU1250154413 Kürzel: ADJ Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Okay, Leute! Habe heute auch etwas recherchiert. Folgendes: Per 31.03.2025 betrugen die Finanzverbindlichkeiten der Adler Group ca. 3,8 Mrd. Euro nominal EXKLUSIVE der Finanzinstrumente (Perpetuals). INKLUSIVE Perpetuals 2,3 Mrd. Euro, welche jedoch als Eigenkapital bilanziert werden, käme man auf ein Gesamtvolumen (Schuldenstand) von sagenhaften 6,2 Mrd. Euro. Also, nicht zu viel Optimismus in den Verkaufsprozess hineininterpretieren. Denn viel Optimismus bedeutet auch ein hohes Enttäuschungspotenzial

Adler hatte 2023 einen Schuldenstand von sage und schreibe 6,1 Mrd. Jetzt sollen es nur mehr 2,7 Mrd. sein? Frage: Wo sind die 3,4 Mrd € hingekommen. Hat man die ausgegliedert oder irgendwo zwischengeparkt?

Sehr gut dargestellt, danke!👍 Frage dazu: grundsätzlich ist ja der Unternehmenswert die 1.7Mrd (Zahlen hab ich nicht geprüft). Dazu kommen ggf. auf Grund der niedrigen Immobilienbewertung die Stillen Reserven die bei einem Kauf normalerweise gehoben und mit in die Waagschale geworfen werden. Bei einer momentanen Marktkapitalisierung von 35Mio wäre das mindestens Faktor 48, oder habe ich da einen Denkfehler? Außerdem kann es den Gläubigern doch grundsätzlich egal sein bzw. sogar wünschenswert wenn die Darlehen weiterlaufen und bedient werden. Das wäre der Fall wenn EK positiv und stille Reserven da sind. Momentan ist aber der Asset Deal naheliegender, oder? Teilverkäufe haben ja stattgefunden bzw. werden noch stattfinden. Ich suche die Ursache für die geringe Bewertung. Die Zahlen sprechen für einen wesentlich höheren Kurs, das ist aber nicht der Fall…

Das stimmt so nicht. Sonst wäre der LTV über 100 % – das ist er aber nicht. Laut Finanzbericht liegt er bei rund 60 %, was dort auch klar ersichtlich ist. Die aktuellen Gesamtschulden (inkl. der Perpetual Notes) betragen etwa 2,7 Milliarden Euro. Der Verschuldungsgrad befindet sich damit wieder in einem gesunden Verhältnis, was auch die Grundlage für bessere Konditionen bei zukünftigen Umschuldungen bildet. Der NAV liegt aktuell bei ungefähr 2,80 € pro Aktie – darin sind auch die 450 Millionen stimmberechtigten Aktien der Gläubiger bereits berücksichtigt. Ob diese Anteile in der jeweiligen Rechnung einbezogen wurden, lässt sich nicht mit letzter Sicherheit sagen. Wenn nicht, läge der NAV in einem optimistischeren Szenario sogar bei bis zu 11,20 € pro Aktie (2,80 € × Faktor 4). So oder so: Selbst im Worst Case ist hier ein Potenzial für eine Verzehnfachung des aktuellen Kurses realistisch vorhanden.

1,7 Milliarden €

Dies stellt keine Empfehlung dar, sondern spiegelt lediglich meine persönliche Einschätzung wieder.

Einfach gesagt: Ich glaube, die Teilverkaufs-Variante ist eine falsche Fährte. Ich rechne dieses Jahr nicht mit einer Zerschlagung oder Aufspaltung des Portfolios. Vielleicht wird noch ein einzelnes, strategisch sinnvolles Objekt veräußert – aber der große Rest bleibt erstmal zusammen. Adler dürfte operativ inzwischen wieder leicht im Plus liegen oder kurz davor stehen. Man darf nicht vergessen: Die haben in den letzten Jahren alles aufgeräumt, was ging. Schulden umgeschichtet, Portfolios bereinigt, und vor allem auch neue, fähige Leute ins Management geholt. Das ist kein Zufall – das Team ist auf Wiederaufbau ausgerichtet, um einen komplett Verkauf anzustreben, der Adler nicht aus diversen Gründen unter Verkaufsdruck setzt ( keine fälligen Schulden, operativ im Plus usw. ) Und die Gläubiger? Die wollen schnell Geld sehen, nicht erst 2027. Genau deshalb ist ein kompakter Verkauf – ein Trade Sale des Berliner Portfolios – so attraktiv. Das Paket ist für viele Wohnimmobilien-Konzerne spannend, weil es gebündelt, innerstädtisch und sofort skalierbar ist. Eine Gelegenheit, wie man sie nur selten bekommt, auch für Vonovia, LEG, oder internationale Player. Trotz der aktuellen Unsicherheit bin ich überzeugt: Das Blatt kann sich für uns Altaktionäre noch wenden. Gerade weil so viel vorbereitet wurde und jetzt alle Faktoren auf „Exit“ stehen, glaube ich an ein faires, positives Ende... ein „Happy End“. Aktuell spricht mehr dafür als dagegen.

Adler Group: Warum ein Trade Sale für die Gläubiger wirtschaftlich sinnvoller ist – und was das für Aktionäre bedeutet Die Adler Group prüft laut Bloomberg aktuell den Verkauf ihres Berliner Immobilienportfolios im Wert von rund 2,6 Mrd €. Viele Aktionäre hoffen dabei auf einen fairen Exit. Doch wer profitiert tatsächlich, wenn Adler verkauft – Gläubiger oder Aktionäre? Diese Frage ist komplex – und sie offenbart, wie entscheidend die Struktur des Verkaufs ist. Zwei Verkaufsmodelle – zwei völlig unterschiedliche Folgen 1. Asset Deal - Adler verkauft Immobilien einzeln oder in Blöcken - Verkaufserlöse bleiben im Konzern - Laut Anleihebedingungen gehen 97,5 % dieser Erlöse an die Gläubiger (Perpetual Notes), nur 2,5 % dürfen als Dividende ausgeschüttet werden -Für Altaktionäre bedeutet das: maximal 0,625 % Beteiligung am Verkaufserlös. 2. Share Deal (Trade Sale) - Ein externer Käufer übernimmt die ganze Adler Group inkl. Schulden - Die Gläubiger erhalten den vollen Gegenwert ihrer Schulden – nicht über Cash, sondern durch Übernahme ihrer Forderungen - Aktionäre erhalten ihren Anteil am Eigenkapital (z. B. 25 %) direkt vom Kaufpreis. Trotz niedrigerem nominalem Kaufpreis trägt der Käufer beim Share Deal die Schulden – dadurch sparen sich die Gläubiger Rückzahlung und erhalten denselben oder sogar mehr Wert schneller und effizienter. 3. Zeit spielt eine große Rolle - Ein Trade Sale kann noch 2025 abgeschlossen werden - Ein Asset Deal würde sich über 1–2 Jahre ziehen (Zerschlagung, Käufersuche, Genehmigungen etc.) - Durch Inflation, Zinsen und Marktunsicherheit sinkt der Barwert künftiger Verkäufe - Langfristig bringt ein Asset Deal nicht wesentlich mehr – aber ist riskanter und langsamer Fazit: Ein Share Deal (Trade Sale) bringt Gläubigern den höchsten und schnellsten Erlös. Altaktionäre profitieren nur im Share Deal – bei einem Asset Deal gehen sie faktisch leer aus. Die Gläubiger kontrollieren 75 % der Stimmrechte – sie entscheiden, wie verkauft wird. Ein Share Deal braucht externen Druck, transparente Bieterstruktur und mediale Begleitung. Also..... Wie funktioniert ein Share Deal konkret? Nehmen wir als Beispiel einen vollständigen Share Deal, bei dem ein Käufer die gesamte Adler Group als Ganzes übernimmt, inklusive aller Aktiva und Passiva. Der Käufer bewertet in diesem Fall das Unternehmen nicht nach dem Bruttowert der Immobilien, sondern auf Basis des Eigenkapitals – also: - Bruttowert der Vermögenswerte (GAV): rund 4,3 Milliarden Euro - Abzüglich aller Schulden ( rund 2,7 Milliarden Euro) = Ergibt sich ein Eigenkapitalwert („Equity Value“) von ca. 1,6 Milliarden Euro Das bedeutet: Der Käufer zahlt nicht 4,3 Milliarden Euro, sondern nur 1,6 Milliarden Euro – weil er im Gegenzug auch die gesamten Schulden übernimmt. Für die Altaktionäre ist dieser Equity Value entscheidend – denn bei einem solchen Share Deal würde sich der Verkaufserlös an diesem Wert orientieren, und nicht am Bruttowert des Portfolios. Entsprechend würden die Aktionäre (mit 25 % der Anteile) ihren Anteil direkt aus der Eigenkapitalbewertung erhalten – nicht aus dem Immobilieneinzelverkauf.

Sollte sich die Nachricht von Freitag bewahrheiten, dann bedeutet dies nichts Gutes. Wenn die alles verkaufen, deutet das auf einen Rückzug von der Börse hin. Aber mal abwarten, Adler wird sich schon äußern.

Adler dürfte ungefähr 5 Mrd. Euro Schulden aufweisen. Den tatsächlichen Substanzwert der Aktie kennt nur der CFO. Fakt ist: Bei Adler überwiegen die Verbindlichkeiten gegenüber dem Vermögen.

Eine Frage in die Runde: was würde denn an Vermögenswerten übrig bleiben, wenn Adler das Berliner Portfolie verkaufen könnte und was wäre die Aktie dann (noch) wert?

Bloomberg Adler erwägt Verkauf von €3,5-Mrd.-Berlin-Portfolio: Kreise vor 5 Stunden

Wow, habt ihr es schon gelesen?

Na dann, wollen wir mal hoffen, dass ich mit meiner Einschätzung falsch liege.

Das Orderbuch bei Xetra sieht vielversprechend aus – nach oben hin gibt es kaum Widerstand https://www.onvista.de/aktien/orderbuch/ADLER-GROUP-SA-Aktie-LU1250154413 Ein kleiner Rücksetzer auf 22 Cent würde uns ehrlich gesagt ganz guttun 😉

Meine Gedanken dazu: Wenn Adler ein Going Private wirklich gewollt hätte – dann wäre der perfekte Zeitpunkt längst vorbei. Jetzt wirkt so ein Schritt sogar verdächtig opportunistisch – was ihn vor Gericht angreifbarer und kommunikativ gefährlicher macht. Es wäre 2024 viel leichter für Adler gewesen. Ein geplanter Going-Private-Prozess und ein gleichzeitiger, frischer Vorstandswechsel, wie jetzt bei Adler, widersprechen sich strategisch. Ein Delisting bedeutet meist: 1.Reduktion auf das Nötigste: Kein Investor Relations, keine Öffentlichkeitsarbeit, kein Aktienkurs. 2.Kosteneinsparung, kein langfristiger Imageaufbau. 3.Fokus auf Verwertung, Zerschlagung oder Verkäufe. Ein Vorstand wird nicht geholt, um Aktionäre abzufinden, sondern um: 1.Kursentwicklung positiv zu beeinflussen 2.Verkaufsprozesse vorzubereiten oder durchzuführen (z. B. Trade Sale) 3.Die operative Substanz zu stabilisieren (z. B. im Hinblick auf EBITDA oder NAV) Das ist eine vertrauensbildende Maßnahme und Vertrauen macht nur Sinn, wenn der Kapitalmarkt das sehen soll.