ADO PROPERTIES S.A. NPV WKN: A14U78 ISIN: LU1250154413 Kürzel: ADJ Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

@Celles, vielen Dank, das ist sehr hilfreich!

@Badler: In der Tat, die Perpetuals liegen in der Rangfolge (immer) vor den Aktionären. Im Zuge der im letzten Jahr bei Adler durchgeführten Rekapitalisierung wurde jedoch folgende Regelung geschaffen: Nach Rückzahlung der 2L Notes, würden weitere mögliche Verkaufserlöse (sofern sie stattfinden) zu 97,5% an die Perpetuals und nur zu 2,5% an die Aktionäre verteilt. In Details möchte ich mich nicht verstricken. Das würde über das übliche, notwendige Maß hinausgehen - Sorry!

Der aktuelle Optimismus an den Börsen hat es in sich. (Leider nicht so bei Adler) Man muss also keine große Angst vor dem Sommer haben, sollte ihn aber doch mit gesunden Respekt angehen. So gesehen stehen uns keine schlechten Zeiten bevor - es sei denn, die Börse irrt sich in ihrem Optimismus, nimmt die Zukunft zu euphorisch vor weg oder wird von Realitäten zurückgeworfen, die sie nicht voraussehen konnte. Wie auch immer. Auch hier ist die Wahrheit eine Tochter der Zeit.

Mach das! Genieße den Sommer und halte die Ohren steif.

Dann lehne ich mich jetzt erstmal zurück und warte die nächsten Wochen ab... mal sehen, ob meine Einschätzung am Ende aufgeht :)

@CrashGuru: Als solches (Kompliment) war es auch gedacht. Aber steigere dich nicht zu sehr in diese komplexe Materie hinein.

Ich habe verstanden, dass die Verbindlichkeiten von Adler zuzüglich (!) der perpetuals den Wert der assets wohl signifikant übersteigen. Ich habe auch verstanden, dass die perpetuals als Eigenkapital gewertet werden und daher beim LTV et al nicht berücksichtigt werden. Im Fall einer (freiwilligen) Liquidation würden die Inhaber der perpetuals (in Ihrer Rolle als Inhaber der perpetuals und nicht in ihrer Rolle als 75% Aktionäre) im Zweifel ja vor den Aktionären befriedigt werden. Dann würde für die Aktionäre im Zweifel nichts mehr übrig bleiben. Gab es da aber nicht eine Vereinbarung im Rahmen der Umwandlung, dass die Aktionäre jedenfalls in einem gewissen Umfang bevorzugt befriedigt werden - und falls ja, weiß jemand wo man die finden kann?

Ich sehe das mal als Kompliment :) Ich versuche einfach, die vielen losen Enden bei Adler etwas zusammenzubinden und die aktuellen Entwicklungen einzuordnen, auch wenn natürlich niemand den perfekten Überblick hat. Austausch wie hier im Blog hilft da ungemein und kommt uns allen zu gute, also danke auch an dich (und alle anderen), die mitdenken und mitdiskutieren!

Unser Freund @CrashGuru, hat für alles eine Antwort parat - alle Achtung!

Ein StaRUG kann man nie 100 % ausschließen, aber bei Adler wäre das eher ein Rückschritt. Der Laden wurde gerade erst stabilisiert, und die Gläubiger haben längst die Zügel in der Hand. Sie brauchen kein StaRUG, sie verkaufen jetzt Stück für Stück oder komplett, ziehen ihre Erlöse raus und haben keinen Anlass, das Verfahren nochmal aufzumachen. Oder anders gesagt: Wenn StaRUG noch kommt, dann ist alles andere vorher komplett gescheitert und danach sieht’s aktuell nicht aus. Bei Steinhoff lag eine massive Betrugsaufdeckung vor, verbunden mit Zahlungsunfähigkeit, fehlender Kontrolle und Multiländer-Komplexität. Dort war das StaRUG ein letzter Versuch, irgendwie noch eine Struktur zu halten. Bei Adler hingegen ist der finanzielle Rahmen inzwischen wieder halbwegs stabil (LTV unter 70 %, Schuldenstruktur geordnet, operativer Cashflow vorhanden), auch wenn das Vertrauen am Markt gering bleibt. Warum sollten diese Gläubiger also noch ein StaRUG-Verfahren durchziehen, bei dem sie Kontrolle teilen oder Risiken neu verhandeln müssten? Es ergibt wenig Sinn, wenn sie bereits am Steuer sitzen.

Genau, dass meinte Ich. Danke! Es ist doch durchaus möglich, dass Adler dieses Verfahren in naher Zukunft in Erwägung zieht. Ich meine, man kann es keinesfalls ausschließen, nicht wahr! Beim Möbelkonzern Steinhoff wurde es angewendet, der Ausgang ist bekannt.

Meinst du StaRUG?

Man kann mit Zahlen herumtricksen wie man will. 6,2 Mrd € Schulden bleiben 6,2 Mrd. € Schulden. Und zwar so lange bis sie abbezahlt sind. Diese Finanzinstrumente (Derivate) sind so konzipiert, dass immer die Gläubiger das Sagen haben. Am Ende geht der kleine, unbedeutende Aktionär immer leer aus, bzw. wird mit Krümel abgespeist. PS: Wie heißt dieses Verfahren in Deutschland das eingeleitet wird, wenn ein Unternehmen überschuldet ist, es dazu dient, die Vermögenswerte des Schuldners zu sichern und die Gläubiger gleichmäßig zu befriedigen? Stua..... Weiß das jemand?

Haha, na dann willkommen im Casino :D Aber mal ehrlich: Wenn man sich die Struktur bei Adler anschaut, ist das hier vielleicht nicht ganz Lotto, aber auch kein klassisches Value-Investment. NAV, stille Reserven, Schuldenstruktur – alles spannend, aber halt mit dicker Portion Spekulation. Also ja: Wer hier mitmacht, sollte schon wissen, dass es eher Poker als Sparkonto ist. Also immer locker bleiben ;)

Gute Punkte, danke für die strukturierte Frage! Zur Einordnung: Die 1,7 Mrd. € Unternehmenswert (bzw. NAV) klingen erstmal krass im Vergleich zur aktuellen Market Cap von nur ~35 Mio. € – das ist tatsächlich ein Faktor 40+. Aber genau da liegt das Problem: Der Markt glaubt gerade nicht, dass dieser Wert den Altaktionären wirklich zugutekommt. Was viele vergessen: Die Gläubiger halten inzwischen über die Perpetuals ca. 75 % der Stimmrechte. Das heißt, sie bestimmen, ob Adler langfristig weiterläuft oder ob Stück für Stück verkauft wird – und wie transparent das Ganze abläuft. Und da liegt der Haken: Ein Asset Deal (also Einzelverkäufe) ist für sie oft einfacher, schneller und risikoärmer als ein sauberer Share Deal oder ein Trade Sale mit Börsenreaktion. In so einem Fall fließen die Erlöse erst mal an die Gläubiger, und nur falls etwas übrig bleibt, profitieren Altaktionäre über die Restwert-Klausel. Aber wie viel das sein wird, ist heute schwer abzuschätzen. Die stillen Reserven (v. a. im Berliner Bestand) sind real, und ein Käufer wie Vonovia würde sie bei einem Gesamtdeal natürlich heben. Nur: Solange nicht klar ist, ob es überhaupt zu so einem Deal kommt – und ob wir Altaktionäre daran beteiligt werden – bleibt der Kurs tief. Das ist weniger eine Frage der Bewertung als der Machtverhältnisse und Exitstruktur. Kurz gesagt: Der Markt spielt nicht den NAV, sondern die Unsicherheit, ob der NAV für uns überhaupt relevant wird. Und genau deshalb steht der Kurs da, wo er ist – obwohl die Substanz eigentlich deutlich mehr hergibt.

Sooo, jetzt hab ich auch mal recherchiert :-P Und bitte: Die Zahlen bitte nicht durcheinanderwerfen. Entscheidend ist nämlich nicht, wie dramatisch etwas klingt – sondern wie es aus Investorensicht realistisch zu bewerten ist :) Also: Die von dir genannten 6,2 Mrd. € setzt sich aus ca. 3,8 Mrd. € klassischem Fremdkapital plus etwa 2,4 Mrd. € an Perpetual Notes zusammen. Diese Darstellung ist jedoch irreführend, da sie bilanziell unterschiedliche Positionen miteinander vermischt und damit ein verzerrtes Bild erzeugt. Tatsächlich weist Adler im Q1/2025-Bericht einen Schuldenstand von rund 3,8 Mrd. € an zinstragenden Verbindlichkeiten aus („Total Nominal Interest Bearing Debt“). Diese Zahl umfasst alle klassischen Finanzverbindlichkeiten wie besicherte Anleihen, revolvierende Kreditlinien und ähnliche Instrumente – also das Brutto-Fremdkapital. Zum Bilanzstichtag 31.03.2025 betrug der ausgewiesene Cashbestand rund 293 Mio. €. Zieht man diesen Betrag vom Brutto-FK ab, ergibt sich ein Netto-Fremdkapital von etwa 3,09 Mrd. €. Der Immobilienbestand wurde zu diesem Zeitpunkt mit rund 4,62 Mrd. € bilanziert. Teilt man das Netto-FK durch diesen Wert, ergibt sich ein Netto-LTV von 67,9 %, wie er auch offiziell von Adler im Q1-Bericht angegeben wurde. Wichtig ist: Die rund 2,4 Mrd. € Perpetual Notes, die aus der Umwandlung der nachrangigen 2L-Anleihen stammen, sind kein Teil des Fremdkapitals, da sie keine feste Rückzahlungsverpflichtung enthalten und nach IFRS im Eigenkapital bilanziert werden. Sie verursachen zwar Zinsaufwand, sind aber für die LTV-Berechnung ausdrücklich nicht relevant. Wer sie dennoch in die Schuldenlast einrechnet, müsste auch den Eigenkapitalwert bzw. NAV erhöhen – sonst wäre das Bild unvollständig und rechnerisch unlogisch. Hinzu kommt: Nach dem Bilanzstichtag gab es weitere relevante Transaktionen. So wurden nach Q1 rund 300 Mio. € an die Tochtergesellschaft Adler Real Estate zurückgezahlt – durch Rückkäufe eigener Anleihen. Gleichzeitig wurden größere Immobilienpakete (u. a. das NRW-Portfolio und BCP-Anteile) veräußert, bei denen laut Präsentation noch rund 245 Mio. € an Erlösen ausstehen bzw. danach zugeflossen sind. Diese zusätzlichen Mittel sind im Q1-Cashbestand noch nicht enthalten, erhöhen aber den Liquiditätspuffer – oder wurden teilweise zur Schuldentilgung verwendet. Wenn man diese Rückflüsse und Rückzahlungen einrechnet, liegt das aktuelle Netto-Fremdkapital deutlich unter den 3,09 Mrd. € aus Q1 – realistisch eher bei ca. 2,7–2,8 Mrd. €, je nach Mittelverwendung. Auf Basis des gleichbleibenden Immobilienwerts würde sich daraus ein Netto-LTV von ca. 61–63 % ergeben. Damit befindet sich Adler deutlich unterhalb der kritischen Schwelle von 70 %, was für Gläubiger wie Investoren ein klares Zeichen finanzieller Stabilisierung ist. Fazit: Die 6,2 Mrd. € Schulden, die oft genannt werden, ergeben sich nur durch eine undifferenzierte Zusammenrechnung von bilanziell völlig unterschiedlichen Positionen. Tatsächlich liegt der Netto-Schuldenstand nach Q1-Rückzahlungen und Verkaufserlösen deutlich niedriger, der Netto-LTV ist signifikant gefallen – und die finanzielle Lage der Gruppe ist stabiler, als es die reine Bruttozahl vermuten lässt.