Mit einem ETF kann man ganze Sektoren, Länder oder Investmentthemen abdecken. Das sorgt für Diversifizierung und mindert damit in der Theorie die Verlustrisiken. Wer allerdings auf Immobilien-ETFs gesetzt hat, die den STOXX Europe 600 Real Estate abdecken, sitzt derzeit auf herben Verlusten. Allein in den letzten 52 Wochen ging es mit 42 % nach unten.
Manche Beobachter glauben, dass es noch viel schlimmer kommen wird. Andererseits könnte hier auch eine großartige Einstiegsgelegenheit locken. Schließlich sind doch Immobilien in der Regel Garanten für zuverlässige Cashflows.
Den Einbruch des STOXX Europe 600 Real Estate unter die Lupe genommen
Es gibt eine Reihe von ETFs, die versuchen, den STOXX Europe 600 Real Estate nachzubilden. Sie bilden für Anleger eine bequeme Möglichkeit, um sich breit im Immobiliensektor zu engagieren. Dadurch, dass man damit das ganze Spektrum an Untersegmenten – also Wohn-, Gewerbe-, Büro- und Logistikimmobilien – abdeckt und zusätzlich in ganz Europa mit verschiedenen Währungsräumen dabei ist, verringern sich die Risiken gegenüber einem Investment in einzelne Immobilienaktien deutlich.
Zu den größten Beteiligungen gehören die deutsche Vonovia (WKN: A1ML7J), der englische Segro REIT (WKN: A0N9B0) und Swiss Prime Site (WKN: 927016). Zusammen machen sie etwa 23 % des ETF-Portfolios aus.
Hier zeigt sich aber auch das Problem: Die Aktie von Branchenprimus Vonovia verlor über die letzten zwölf Monate 60 %. Bei Segro ging es mit 45 % bergab. Das bedeutet, dass die Indexschwergewichte nicht wie sonst oft üblich für Stabilität gesorgt haben, sondern vielmehr den Indexabsturz erheblich mit verursachten.
Dennoch fragen sich jetzt viele Anleger, ob der Abverkauf nicht übertrieben war. Würde man jemals wieder so günstig einsteigen können?
Was jetzt den Markt für Immobilien treibt
Das Immobiliengeschäft ist eigentlich einfach. Man kauft eine Immobilie, schaut, dass man zuverlässige Mieter hat und erhält im Normalfall über einen Zeitraum von vielleicht 18 bis 25 Jahren seinen Einsatz zurück, um den Kaufpreis zu tilgen. Daneben stehen dann Betriebs-, Modernisierungs- und Finanzierungskosten dem Immobilienwert gegenüber. Ist dort der Saldo positiv, dann schreibt das Immobilienunternehmen Gewinne.
Während der Nullzinsphase war der Saldo sehr positiv, weil die Mieten stiegen, die Finanzierungskosten fast wegfielen und die Immobilienwerte eine positive Tendenz zeigten. Es konnte nicht ewig so weitergehen. Jetzt, wo die Zinsen abrupt hochgeschnellt sind, schaut die Lage anders aus.
Allfällige Refinanzierungen werden deutlich teurer und Immobilienwerte sinken. Zudem könnte die Zuverlässigkeit der Mieter sinken, falls eine Rezession zuschlägt, wodurch der Barmittelzustrom leiden würde.
Da ist es nur folgerichtig, dass viele Immobilienkonzerne nun auf Dividendenausschüttungen verzichten, um diese schwierige Phase aus Eigenmitteln überbrücken zu können. Die Hoffnung ist, dass es eben nur eine temporäre Phase ist. Sobald das Inflationsgespenst aufhört zu spuken und die Wirtschaftsdaten erodieren, werden die Zinserhöhungen stoppen und die Zentralbanken neue Liquidität in den Markt pumpen, um eine Verschlimmerung der Lage zu verhindern.
Auch die Schockstarre am Immobilienmarkt würde sich dann wahrscheinlich schnell auflösen. Schließlich hat sich in den letzten Monaten viel Nachfrage aufgestaut, die sich schrittweise entladen wird, sobald sich Preise und Finanzierungsmöglichkeiten wieder einpendeln.
Das schlimmste Szenario für Immobilienaktien
Aus meiner Sicht ist das vorgenannte Szenario das wahrscheinlichste. Schon im zweiten Halbjahr sollten sich die Bedingungen für Immobilienunternehmen wieder deutlich verbessern. Aber es kann auch ganz anders kommen. Wenn die Inflationsspirale weiter eskalieren sollte, weil Streiks und Konflikte erneut zu einem preistreibenden verringerten Angebot führen, dann steigen die Zinsen weiter und die Immobilienwerte geben noch stärker nach.
Die Liquidität ist dabei das geringere Problem. Den allermeisten großen Immobilienunternehmen stehen dafür vielfältige Möglichkeiten offen. Beispielsweise können sie oft Hypotheken zu vergleichsweise günstigen Konditionen aufnehmen. Das größere Problem wird dann jedoch das abschmelzende Eigenkapital sein. Schließlich übertrifft der Wert des schuldenfinanzierten Immobilienportfolios das Eigenkapital oft um ein Mehrfaches.
Ein Rückgang des Preisniveaus um beispielsweise 25 % könnte bei vierfacher Hebelwirkung 100 % des Eigenkapitals auslöschen. Sollte das passieren, wären betroffene Unternehmen verpflichtet, neue Aktien auszugeben, was zu den aktuell stark reduzierten Kursen zu einer besonders starken Verwässerung der bestehenden Aktionäre führen würde.
Was ich jetzt beobachte
Auch wenn es verlockend erscheint, würde ich aktuell nicht blind größere Summen in Immobilienaktien investieren, auch nicht in einen ETF. Das Risiko ist real. Andererseits spricht die schlechte Stimmung in der Bauwirtschaft dafür, dass das Immobilienangebot sich wieder verknappen wird. In Verbindung mit aufgestauter Nachfrage sollte der Preismechanismus dafür sorgen, dass sich die Lage auf absehbare Zeit stabilisiert.
Da es allerdings zuerst noch schlimmer werden könnte, bevor es besser wird, bietet es sich an, in kleinen Portionen über mehrere Monate verteilt in den Markt zu gehen. Auf diese Weise steigert man seine Chancen, zu besonders günstigen Kursen zum Zuge zu kommen.
Der Artikel Diese defensiven ETFs sind 42 % im Minus seit April 2022 ist zuerst erschienen auf Aktienwelt360.
Der Bärenmarkt-Überlebensguide: Wie du mit einer Marktkorrektur umgehst!
Ein erneutes Aufflammen von Corona in China, Krieg innerhalb Europas und eine schwächelnde Industrie in Deutschland in Zeiten hoher Inflation und steigender Zinsen. Das sind ziemlich viele Risiken, die deinem Depot nicht guttun.
Hier sind vier Schritte, die man unserer Meinung nach immer vor Augen haben sollte, wenn der Aktienmarkt einen Rücksetzer erlebt.
Ralf Anders besitzt keine der erwähnten Aktien. Aktienwelt360 empfiehlt keine der erwähnten Wertpapiere.
Aktienwelt360 2023
Autor: Ralf Anders, Investmentanalyst
