ADO PROPERTIES S.A. NPV WKN: A14U78 ISIN: LU1250154413 Kürzel: ADJ Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Das ist die Realität und wenn Berliner Wohnungen verkauft sind ist da nichts mehr. Außer Schulden die ja Eigenkapital sind

Nur zum Zocken gut

Sooo, jetzt hab ich auch mal recherchiert :-P Und bitte: Die Zahlen bitte nicht durcheinanderwerfen. Entscheidend ist nämlich nicht, wie dramatisch etwas klingt – sondern wie es aus Investorensicht realistisch zu bewerten ist :) Also: Die von dir genannten 6,2 Mrd. € setzt sich aus ca. 3,8 Mrd. € klassischem Fremdkapital plus etwa 2,4 Mrd. € an Perpetual Notes zusammen. Diese Darstellung ist jedoch irreführend, da sie bilanziell unterschiedliche Positionen miteinander vermischt und damit ein verzerrtes Bild erzeugt. Tatsächlich weist Adler im Q1/2025-Bericht einen Schuldenstand von rund 3,8 Mrd. € an zinstragenden Verbindlichkeiten aus („Total Nominal Interest Bearing Debt“). Diese Zahl umfasst alle klassischen Finanzverbindlichkeiten wie besicherte Anleihen, revolvierende Kreditlinien und ähnliche Instrumente – also das Brutto-Fremdkapital. Zum Bilanzstichtag 31.03.2025 betrug der ausgewiesene Cashbestand rund 293 Mio. €. Zieht man diesen Betrag vom Brutto-FK ab, ergibt sich ein Netto-Fremdkapital von etwa 3,09 Mrd. €. Der Immobilienbestand wurde zu diesem Zeitpunkt mit rund 4,62 Mrd. € bilanziert. Teilt man das Netto-FK durch diesen Wert, ergibt sich ein Netto-LTV von 67,9 %, wie er auch offiziell von Adler im Q1-Bericht angegeben wurde. Wichtig ist: Die rund 2,4 Mrd. € Perpetual Notes, die aus der Umwandlung der nachrangigen 2L-Anleihen stammen, sind kein Teil des Fremdkapitals, da sie keine feste Rückzahlungsverpflichtung enthalten und nach IFRS im Eigenkapital bilanziert werden. Sie verursachen zwar Zinsaufwand, sind aber für die LTV-Berechnung ausdrücklich nicht relevant. Wer sie dennoch in die Schuldenlast einrechnet, müsste auch den Eigenkapitalwert bzw. NAV erhöhen – sonst wäre das Bild unvollständig und rechnerisch unlogisch. Hinzu kommt: Nach dem Bilanzstichtag gab es weitere relevante Transaktionen. So wurden nach Q1 rund 300 Mio. € an die Tochtergesellschaft Adler Real Estate zurückgezahlt – durch Rückkäufe eigener Anleihen. Gleichzeitig wurden größere Immobilienpakete (u. a. das NRW-Portfolio und BCP-Anteile) veräußert, bei denen laut Präsentation noch rund 245 Mio. € an Erlösen ausstehen bzw. danach zugeflossen sind. Diese zusätzlichen Mittel sind im Q1-Cashbestand noch nicht enthalten, erhöhen aber den Liquiditätspuffer – oder wurden teilweise zur Schuldentilgung verwendet. Wenn man diese Rückflüsse und Rückzahlungen einrechnet, liegt das aktuelle Netto-Fremdkapital deutlich unter den 3,09 Mrd. € aus Q1 – realistisch eher bei ca. 2,7–2,8 Mrd. €, je nach Mittelverwendung. Auf Basis des gleichbleibenden Immobilienwerts würde sich daraus ein Netto-LTV von ca. 61–63 % ergeben. Damit befindet sich Adler deutlich unterhalb der kritischen Schwelle von 70 %, was für Gläubiger wie Investoren ein klares Zeichen finanzieller Stabilisierung ist. Fazit: Die 6,2 Mrd. € Schulden, die oft genannt werden, ergeben sich nur durch eine undifferenzierte Zusammenrechnung von bilanziell völlig unterschiedlichen Positionen. Tatsächlich liegt der Netto-Schuldenstand nach Q1-Rückzahlungen und Verkaufserlösen deutlich niedriger, der Netto-LTV ist signifikant gefallen – und die finanzielle Lage der Gruppe ist stabiler, als es die reine Bruttozahl vermuten lässt.

Gute Punkte, danke für die strukturierte Frage! Zur Einordnung: Die 1,7 Mrd. € Unternehmenswert (bzw. NAV) klingen erstmal krass im Vergleich zur aktuellen Market Cap von nur ~35 Mio. € – das ist tatsächlich ein Faktor 40+. Aber genau da liegt das Problem: Der Markt glaubt gerade nicht, dass dieser Wert den Altaktionären wirklich zugutekommt. Was viele vergessen: Die Gläubiger halten inzwischen über die Perpetuals ca. 75 % der Stimmrechte. Das heißt, sie bestimmen, ob Adler langfristig weiterläuft oder ob Stück für Stück verkauft wird – und wie transparent das Ganze abläuft. Und da liegt der Haken: Ein Asset Deal (also Einzelverkäufe) ist für sie oft einfacher, schneller und risikoärmer als ein sauberer Share Deal oder ein Trade Sale mit Börsenreaktion. In so einem Fall fließen die Erlöse erst mal an die Gläubiger, und nur falls etwas übrig bleibt, profitieren Altaktionäre über die Restwert-Klausel. Aber wie viel das sein wird, ist heute schwer abzuschätzen. Die stillen Reserven (v. a. im Berliner Bestand) sind real, und ein Käufer wie Vonovia würde sie bei einem Gesamtdeal natürlich heben. Nur: Solange nicht klar ist, ob es überhaupt zu so einem Deal kommt – und ob wir Altaktionäre daran beteiligt werden – bleibt der Kurs tief. Das ist weniger eine Frage der Bewertung als der Machtverhältnisse und Exitstruktur. Kurz gesagt: Der Markt spielt nicht den NAV, sondern die Unsicherheit, ob der NAV für uns überhaupt relevant wird. Und genau deshalb steht der Kurs da, wo er ist – obwohl die Substanz eigentlich deutlich mehr hergibt.

Haha, na dann willkommen im Casino :D Aber mal ehrlich: Wenn man sich die Struktur bei Adler anschaut, ist das hier vielleicht nicht ganz Lotto, aber auch kein klassisches Value-Investment. NAV, stille Reserven, Schuldenstruktur – alles spannend, aber halt mit dicker Portion Spekulation. Also ja: Wer hier mitmacht, sollte schon wissen, dass es eher Poker als Sparkonto ist. Also immer locker bleiben ;)

Adler hatte 2023 einen Schuldenstand von sage und schreibe 6,1 Mrd. Jetzt sollen es nur mehr 2,7 Mrd. sein? Frage: Wo sind die 3,4 Mrd € hingekommen. Hat man die ausgegliedert oder irgendwo zwischengeparkt?

Sehr gut dargestellt, danke!👍 Frage dazu: grundsätzlich ist ja der Unternehmenswert die 1.7Mrd (Zahlen hab ich nicht geprüft). Dazu kommen ggf. auf Grund der niedrigen Immobilienbewertung die Stillen Reserven die bei einem Kauf normalerweise gehoben und mit in die Waagschale geworfen werden. Bei einer momentanen Marktkapitalisierung von 35Mio wäre das mindestens Faktor 48, oder habe ich da einen Denkfehler? Außerdem kann es den Gläubigern doch grundsätzlich egal sein bzw. sogar wünschenswert wenn die Darlehen weiterlaufen und bedient werden. Das wäre der Fall wenn EK positiv und stille Reserven da sind. Momentan ist aber der Asset Deal naheliegender, oder? Teilverkäufe haben ja stattgefunden bzw. werden noch stattfinden. Ich suche die Ursache für die geringe Bewertung. Die Zahlen sprechen für einen wesentlich höheren Kurs, das ist aber nicht der Fall…

Das stimmt so nicht. Sonst wäre der LTV über 100 % – das ist er aber nicht. Laut Finanzbericht liegt er bei rund 60 %, was dort auch klar ersichtlich ist. Die aktuellen Gesamtschulden (inkl. der Perpetual Notes) betragen etwa 2,7 Milliarden Euro. Der Verschuldungsgrad befindet sich damit wieder in einem gesunden Verhältnis, was auch die Grundlage für bessere Konditionen bei zukünftigen Umschuldungen bildet. Der NAV liegt aktuell bei ungefähr 2,80 € pro Aktie – darin sind auch die 450 Millionen stimmberechtigten Aktien der Gläubiger bereits berücksichtigt. Ob diese Anteile in der jeweiligen Rechnung einbezogen wurden, lässt sich nicht mit letzter Sicherheit sagen. Wenn nicht, läge der NAV in einem optimistischeren Szenario sogar bei bis zu 11,20 € pro Aktie (2,80 € × Faktor 4). So oder so: Selbst im Worst Case ist hier ein Potenzial für eine Verzehnfachung des aktuellen Kurses realistisch vorhanden.

1,7 Milliarden €

Dies stellt keine Empfehlung dar, sondern spiegelt lediglich meine persönliche Einschätzung wieder.

Einfach gesagt: Ich glaube, die Teilverkaufs-Variante ist eine falsche Fährte. Ich rechne dieses Jahr nicht mit einer Zerschlagung oder Aufspaltung des Portfolios. Vielleicht wird noch ein einzelnes, strategisch sinnvolles Objekt veräußert – aber der große Rest bleibt erstmal zusammen. Adler dürfte operativ inzwischen wieder leicht im Plus liegen oder kurz davor stehen. Man darf nicht vergessen: Die haben in den letzten Jahren alles aufgeräumt, was ging. Schulden umgeschichtet, Portfolios bereinigt, und vor allem auch neue, fähige Leute ins Management geholt. Das ist kein Zufall – das Team ist auf Wiederaufbau ausgerichtet, um einen komplett Verkauf anzustreben, der Adler nicht aus diversen Gründen unter Verkaufsdruck setzt ( keine fälligen Schulden, operativ im Plus usw. ) Und die Gläubiger? Die wollen schnell Geld sehen, nicht erst 2027. Genau deshalb ist ein kompakter Verkauf – ein Trade Sale des Berliner Portfolios – so attraktiv. Das Paket ist für viele Wohnimmobilien-Konzerne spannend, weil es gebündelt, innerstädtisch und sofort skalierbar ist. Eine Gelegenheit, wie man sie nur selten bekommt, auch für Vonovia, LEG, oder internationale Player. Trotz der aktuellen Unsicherheit bin ich überzeugt: Das Blatt kann sich für uns Altaktionäre noch wenden. Gerade weil so viel vorbereitet wurde und jetzt alle Faktoren auf „Exit“ stehen, glaube ich an ein faires, positives Ende... ein „Happy End“. Aktuell spricht mehr dafür als dagegen.

Adler Group: Warum ein Trade Sale für die Gläubiger wirtschaftlich sinnvoller ist – und was das für Aktionäre bedeutet Die Adler Group prüft laut Bloomberg aktuell den Verkauf ihres Berliner Immobilienportfolios im Wert von rund 2,6 Mrd €. Viele Aktionäre hoffen dabei auf einen fairen Exit. Doch wer profitiert tatsächlich, wenn Adler verkauft – Gläubiger oder Aktionäre? Diese Frage ist komplex – und sie offenbart, wie entscheidend die Struktur des Verkaufs ist. Zwei Verkaufsmodelle – zwei völlig unterschiedliche Folgen 1. Asset Deal - Adler verkauft Immobilien einzeln oder in Blöcken - Verkaufserlöse bleiben im Konzern - Laut Anleihebedingungen gehen 97,5 % dieser Erlöse an die Gläubiger (Perpetual Notes), nur 2,5 % dürfen als Dividende ausgeschüttet werden -Für Altaktionäre bedeutet das: maximal 0,625 % Beteiligung am Verkaufserlös. 2. Share Deal (Trade Sale) - Ein externer Käufer übernimmt die ganze Adler Group inkl. Schulden - Die Gläubiger erhalten den vollen Gegenwert ihrer Schulden – nicht über Cash, sondern durch Übernahme ihrer Forderungen - Aktionäre erhalten ihren Anteil am Eigenkapital (z. B. 25 %) direkt vom Kaufpreis. Trotz niedrigerem nominalem Kaufpreis trägt der Käufer beim Share Deal die Schulden – dadurch sparen sich die Gläubiger Rückzahlung und erhalten denselben oder sogar mehr Wert schneller und effizienter. 3. Zeit spielt eine große Rolle - Ein Trade Sale kann noch 2025 abgeschlossen werden - Ein Asset Deal würde sich über 1–2 Jahre ziehen (Zerschlagung, Käufersuche, Genehmigungen etc.) - Durch Inflation, Zinsen und Marktunsicherheit sinkt der Barwert künftiger Verkäufe - Langfristig bringt ein Asset Deal nicht wesentlich mehr – aber ist riskanter und langsamer Fazit: Ein Share Deal (Trade Sale) bringt Gläubigern den höchsten und schnellsten Erlös. Altaktionäre profitieren nur im Share Deal – bei einem Asset Deal gehen sie faktisch leer aus. Die Gläubiger kontrollieren 75 % der Stimmrechte – sie entscheiden, wie verkauft wird. Ein Share Deal braucht externen Druck, transparente Bieterstruktur und mediale Begleitung. Also..... Wie funktioniert ein Share Deal konkret? Nehmen wir als Beispiel einen vollständigen Share Deal, bei dem ein Käufer die gesamte Adler Group als Ganzes übernimmt, inklusive aller Aktiva und Passiva. Der Käufer bewertet in diesem Fall das Unternehmen nicht nach dem Bruttowert der Immobilien, sondern auf Basis des Eigenkapitals – also: - Bruttowert der Vermögenswerte (GAV): rund 4,3 Milliarden Euro - Abzüglich aller Schulden ( rund 2,7 Milliarden Euro) = Ergibt sich ein Eigenkapitalwert („Equity Value“) von ca. 1,6 Milliarden Euro Das bedeutet: Der Käufer zahlt nicht 4,3 Milliarden Euro, sondern nur 1,6 Milliarden Euro – weil er im Gegenzug auch die gesamten Schulden übernimmt. Für die Altaktionäre ist dieser Equity Value entscheidend – denn bei einem solchen Share Deal würde sich der Verkaufserlös an diesem Wert orientieren, und nicht am Bruttowert des Portfolios. Entsprechend würden die Aktionäre (mit 25 % der Anteile) ihren Anteil direkt aus der Eigenkapitalbewertung erhalten – nicht aus dem Immobilieneinzelverkauf.

Sollte sich die Nachricht von Freitag bewahrheiten, dann bedeutet dies nichts Gutes. Wenn die alles verkaufen, deutet das auf einen Rückzug von der Börse hin. Aber mal abwarten, Adler wird sich schon äußern.

Adler dürfte ungefähr 5 Mrd. Euro Schulden aufweisen. Den tatsächlichen Substanzwert der Aktie kennt nur der CFO. Fakt ist: Bei Adler überwiegen die Verbindlichkeiten gegenüber dem Vermögen.

Eine Frage in die Runde: was würde denn an Vermögenswerten übrig bleiben, wenn Adler das Berliner Portfolie verkaufen könnte und was wäre die Aktie dann (noch) wert?