Die Vonovia-Aktie (WKN: A1ML7J) ist Deutschlands größter börsennotierter Wohnungskonzern. Mit einer Marktkapitalisierung von aktuell etwas über 20 Mrd. Euro nimmt es der Bochumer REIT mit den weltweit größten der Branche auf.
Spezialisierung mit Erfolg
Vonovia hat sich dabei auf den Wohnungssektor spezialisiert. Das Geschäftsmodell besteht darin, Wohnungseigentum zu erwerben, zu verwalten und zu modernisieren, um den Wohnkomfort und die Attraktivität der Immobilien zu erhöhen.
Das Unternehmen verdient durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien. Es bietet außerdem Dienstleistungen wie technische und infrastrukturelle Wartung sowie Verwaltungsdienstleistungen für Eigentümer an.
In den letzten Jahren verfolgte das Unternehmen einen stringenten Wachstumskurs über Zukäufe. Niedrige Zinsen befeuerten dabei das Geschäft. Mit dem Anstieg der Zinsen auf breiter Front erfahren Immobiliengesellschaften zunehmend Gegenwind.
Kritik steht im Raum
Kritik gibt es genug. So steht das Unternehmen in Verdacht, übermäßige Mietpreiserhöhungen durchzuführen und keine angemessenen Alternativen für die Mieter zu bieten. Auch die Modernisierungspraxis stößt auf Kritik.
Zu guter Letzt werden dem größten Vermieter in Deutschland auch Schwächen bei der sozialen Verantwortung vorgeworfen. So würde zu wenig in den Neubau investiert und hier besonders in den sozialen Wohnungsbau.
Einstellung der Neubautätigkeiten verunsichert
Nun gab es eine Meldung von dem Unternehmen, dass das Neubaugeschäft erst mal nicht fortgeführt werden soll. Zu teuer scheint aktuell der Neubau zu sein, um ökonomisch sinnvoll Wohnungsraum anzubieten.
Bei Baukosten von mittlerweile 5.000 Euro je Quadratmeter ist es nur noch möglich, für 20 Euro den Quadratmeter zu vermieten. Dieser Sachverhalt sei fern jeglicher Realität. Der Markt würde solche Preise nur im Luxussegment annehmen. Für den Großteil der Bevölkerung sind solche Mieten jedoch nicht tragbar.
Dabei ist es gerade das Geschäftsmodell von Vonovia, für den Durchschnittsbürger bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Auch bei Investoren dürften hier in die Alarmglocken läuten. Schließlich würde ein totes Neubaugeschäft den Ausbau des Portfolios gefährden.
Das dürfte jedoch nicht allzu problematisch sein, denn in der Vergangenheit wurde das große Wachstum über Akquisitionen realisiert. Gleichzeitig bedeuten die steigenden Baukosten, dass der Altbestand ebenfalls an Wert gewinnt. Schließlich wird so das gesamte Preisniveau des Immobilienmarktes nach oben gezogen. Im umgekehrten Fall wirken sich steigenden Zinskosten negativ auf den Immobilienwert aus.
Staat soll bei Vonovia einsteigen
Die Meldung führte auch gleich dazu, dass wieder einmal Rufe nach einer Verstaatlichung laut wurden. Diesmal jedoch in gemilderter Form. Konkret solle der Stadt eine Sperrminorität von mindestens 25 % erwerben, um im Unternehmen genügend Mitspracherechte zu haben.
Aus ökonomischer Sicht ist ein Einstieg des Staates weniger positiv zu sehen. Schließlich hat sich schon bei vielen Staatsbeteiligungen gezeigt, dass die Politik von Wirtschaft keine Ahnung hat bzw. nach anderen Interessen handelt.
Eine Beteiligung des Staates, die nach sozialen oder demokratischen Grundsätzen handelt und nicht nach den Gesetzen des Marktes, hat sich häufig als ein Fehlinvestment entpuppt.
Konkret könnte das für Vonovia erhöhte Investitionskosten und schwächere Renditen bedeuten. Gleichzeitig könnten die Mieten weniger stark ansteigen. Am Ende könnte nach Jahren sogar ein Desaster anstehen, indem der Staat teure Kapitalerhöhungen mitfinanzieren muss – ohne Aussicht darauf, die Investitionen je wieder zurückzubekommen.
Trotz allem gute Perspektiven aus dem Wohnungssektor
Grundsätzlich bin ich für den Wohnungsmarkt in Deutschland optimistisch gestimmt. Immer mehr Menschen wollen in Deutschland leben und guter Wohnraum ist einfach Mangelware. Das drückt die Preise nach oben – besonders in attraktiven Lagen.
Zu diesem Sachverhalt hat auch der Staat jede Menge beigetragen. Eine hohe Bürokratie und starke Sanierungsvorschriften sind nur einige Beispiele.
Sollte der Staat dennoch den Schritt wagen, um bei Vonovia stärker Einfluss zu nehmen, so wäre das für mich das falsche Zeichen. Ich werde in einem solchen Fall mein Engagement überdenken.
Der Artikel Was ein Staatseinstieg bei Vonovia bedeuten könnte! ist zuerst erschienen auf Aktienwelt360.
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Frank Seehawer besitzt Aktien von Vonovia. Aktienwelt360 empfiehlt keine der erwähnten Aktien.
Aktienwelt360 2023
Autor: Frank Seehawer, Investmentanalyst
