ADO PROPERTIES S.A. NPV WKN: A14U78 ISIN: LU1250154413 Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Ein StaRUG kann man nie 100 % ausschließen, aber bei Adler wäre das eher ein Rückschritt. Der Laden wurde gerade erst stabilisiert, und die Gläubiger haben längst die Zügel in der Hand. Sie brauchen kein StaRUG, sie verkaufen jetzt Stück für Stück oder komplett, ziehen ihre Erlöse raus und haben keinen Anlass, das Verfahren nochmal aufzumachen. Oder anders gesagt: Wenn StaRUG noch kommt, dann ist alles andere vorher komplett gescheitert und danach sieht’s aktuell nicht aus. Bei Steinhoff lag eine massive Betrugsaufdeckung vor, verbunden mit Zahlungsunfähigkeit, fehlender Kontrolle und Multiländer-Komplexität. Dort war das StaRUG ein letzter Versuch, irgendwie noch eine Struktur zu halten. Bei Adler hingegen ist der finanzielle Rahmen inzwischen wieder halbwegs stabil (LTV unter 70 %, Schuldenstruktur geordnet, operativer Cashflow vorhanden), auch wenn das Vertrauen am Markt gering bleibt. Warum sollten diese Gläubiger also noch ein StaRUG-Verfahren durchziehen, bei dem sie Kontrolle teilen oder Risiken neu verhandeln müssten? Es ergibt wenig Sinn, wenn sie bereits am Steuer sitzen.

Genau, dass meinte Ich. Danke! Es ist doch durchaus möglich, dass Adler dieses Verfahren in naher Zukunft in Erwägung zieht. Ich meine, man kann es keinesfalls ausschließen, nicht wahr! Beim Möbelkonzern Steinhoff wurde es angewendet, der Ausgang ist bekannt.

Meinst du StaRUG?

Man kann mit Zahlen herumtricksen wie man will. 6,2 Mrd € Schulden bleiben 6,2 Mrd. € Schulden. Und zwar so lange bis sie abbezahlt sind. Diese Finanzinstrumente (Derivate) sind so konzipiert, dass immer die Gläubiger das Sagen haben. Am Ende geht der kleine, unbedeutende Aktionär immer leer aus, bzw. wird mit Krümel abgespeist. PS: Wie heißt dieses Verfahren in Deutschland das eingeleitet wird, wenn ein Unternehmen überschuldet ist, es dazu dient, die Vermögenswerte des Schuldners zu sichern und die Gläubiger gleichmäßig zu befriedigen? Stua..... Weiß das jemand?

Haha, na dann willkommen im Casino :D Aber mal ehrlich: Wenn man sich die Struktur bei Adler anschaut, ist das hier vielleicht nicht ganz Lotto, aber auch kein klassisches Value-Investment. NAV, stille Reserven, Schuldenstruktur – alles spannend, aber halt mit dicker Portion Spekulation. Also ja: Wer hier mitmacht, sollte schon wissen, dass es eher Poker als Sparkonto ist. Also immer locker bleiben ;)

Gute Punkte, danke für die strukturierte Frage! Zur Einordnung: Die 1,7 Mrd. € Unternehmenswert (bzw. NAV) klingen erstmal krass im Vergleich zur aktuellen Market Cap von nur ~35 Mio. € – das ist tatsächlich ein Faktor 40+. Aber genau da liegt das Problem: Der Markt glaubt gerade nicht, dass dieser Wert den Altaktionären wirklich zugutekommt. Was viele vergessen: Die Gläubiger halten inzwischen über die Perpetuals ca. 75 % der Stimmrechte. Das heißt, sie bestimmen, ob Adler langfristig weiterläuft oder ob Stück für Stück verkauft wird – und wie transparent das Ganze abläuft. Und da liegt der Haken: Ein Asset Deal (also Einzelverkäufe) ist für sie oft einfacher, schneller und risikoärmer als ein sauberer Share Deal oder ein Trade Sale mit Börsenreaktion. In so einem Fall fließen die Erlöse erst mal an die Gläubiger, und nur falls etwas übrig bleibt, profitieren Altaktionäre über die Restwert-Klausel. Aber wie viel das sein wird, ist heute schwer abzuschätzen. Die stillen Reserven (v. a. im Berliner Bestand) sind real, und ein Käufer wie Vonovia würde sie bei einem Gesamtdeal natürlich heben. Nur: Solange nicht klar ist, ob es überhaupt zu so einem Deal kommt – und ob wir Altaktionäre daran beteiligt werden – bleibt der Kurs tief. Das ist weniger eine Frage der Bewertung als der Machtverhältnisse und Exitstruktur. Kurz gesagt: Der Markt spielt nicht den NAV, sondern die Unsicherheit, ob der NAV für uns überhaupt relevant wird. Und genau deshalb steht der Kurs da, wo er ist – obwohl die Substanz eigentlich deutlich mehr hergibt.

Sooo, jetzt hab ich auch mal recherchiert :-P Und bitte: Die Zahlen bitte nicht durcheinanderwerfen. Entscheidend ist nämlich nicht, wie dramatisch etwas klingt – sondern wie es aus Investorensicht realistisch zu bewerten ist :) Also: Die von dir genannten 6,2 Mrd. € setzt sich aus ca. 3,8 Mrd. € klassischem Fremdkapital plus etwa 2,4 Mrd. € an Perpetual Notes zusammen. Diese Darstellung ist jedoch irreführend, da sie bilanziell unterschiedliche Positionen miteinander vermischt und damit ein verzerrtes Bild erzeugt. Tatsächlich weist Adler im Q1/2025-Bericht einen Schuldenstand von rund 3,8 Mrd. € an zinstragenden Verbindlichkeiten aus („Total Nominal Interest Bearing Debt“). Diese Zahl umfasst alle klassischen Finanzverbindlichkeiten wie besicherte Anleihen, revolvierende Kreditlinien und ähnliche Instrumente – also das Brutto-Fremdkapital. Zum Bilanzstichtag 31.03.2025 betrug der ausgewiesene Cashbestand rund 293 Mio. €. Zieht man diesen Betrag vom Brutto-FK ab, ergibt sich ein Netto-Fremdkapital von etwa 3,09 Mrd. €. Der Immobilienbestand wurde zu diesem Zeitpunkt mit rund 4,62 Mrd. € bilanziert. Teilt man das Netto-FK durch diesen Wert, ergibt sich ein Netto-LTV von 67,9 %, wie er auch offiziell von Adler im Q1-Bericht angegeben wurde. Wichtig ist: Die rund 2,4 Mrd. € Perpetual Notes, die aus der Umwandlung der nachrangigen 2L-Anleihen stammen, sind kein Teil des Fremdkapitals, da sie keine feste Rückzahlungsverpflichtung enthalten und nach IFRS im Eigenkapital bilanziert werden. Sie verursachen zwar Zinsaufwand, sind aber für die LTV-Berechnung ausdrücklich nicht relevant. Wer sie dennoch in die Schuldenlast einrechnet, müsste auch den Eigenkapitalwert bzw. NAV erhöhen – sonst wäre das Bild unvollständig und rechnerisch unlogisch. Hinzu kommt: Nach dem Bilanzstichtag gab es weitere relevante Transaktionen. So wurden nach Q1 rund 300 Mio. € an die Tochtergesellschaft Adler Real Estate zurückgezahlt – durch Rückkäufe eigener Anleihen. Gleichzeitig wurden größere Immobilienpakete (u. a. das NRW-Portfolio und BCP-Anteile) veräußert, bei denen laut Präsentation noch rund 245 Mio. € an Erlösen ausstehen bzw. danach zugeflossen sind. Diese zusätzlichen Mittel sind im Q1-Cashbestand noch nicht enthalten, erhöhen aber den Liquiditätspuffer – oder wurden teilweise zur Schuldentilgung verwendet. Wenn man diese Rückflüsse und Rückzahlungen einrechnet, liegt das aktuelle Netto-Fremdkapital deutlich unter den 3,09 Mrd. € aus Q1 – realistisch eher bei ca. 2,7–2,8 Mrd. €, je nach Mittelverwendung. Auf Basis des gleichbleibenden Immobilienwerts würde sich daraus ein Netto-LTV von ca. 61–63 % ergeben. Damit befindet sich Adler deutlich unterhalb der kritischen Schwelle von 70 %, was für Gläubiger wie Investoren ein klares Zeichen finanzieller Stabilisierung ist. Fazit: Die 6,2 Mrd. € Schulden, die oft genannt werden, ergeben sich nur durch eine undifferenzierte Zusammenrechnung von bilanziell völlig unterschiedlichen Positionen. Tatsächlich liegt der Netto-Schuldenstand nach Q1-Rückzahlungen und Verkaufserlösen deutlich niedriger, der Netto-LTV ist signifikant gefallen – und die finanzielle Lage der Gruppe ist stabiler, als es die reine Bruttozahl vermuten lässt.

Nur zum Zocken gut

Das ist die Realität und wenn Berliner Wohnungen verkauft sind ist da nichts mehr. Außer Schulden die ja Eigenkapital sind

Okay, Leute! Habe heute auch etwas recherchiert. Folgendes: Per 31.03.2025 betrugen die Finanzverbindlichkeiten der Adler Group ca. 3,8 Mrd. Euro nominal EXKLUSIVE der Finanzinstrumente (Perpetuals). INKLUSIVE Perpetuals 2,3 Mrd. Euro, welche jedoch als Eigenkapital bilanziert werden, käme man auf ein Gesamtvolumen (Schuldenstand) von sagenhaften 6,2 Mrd. Euro. Also, nicht zu viel Optimismus in den Verkaufsprozess hineininterpretieren. Denn viel Optimismus bedeutet auch ein hohes Enttäuschungspotenzial

Adler hatte 2023 einen Schuldenstand von sage und schreibe 6,1 Mrd. Jetzt sollen es nur mehr 2,7 Mrd. sein? Frage: Wo sind die 3,4 Mrd € hingekommen. Hat man die ausgegliedert oder irgendwo zwischengeparkt?

Sehr gut dargestellt, danke!👍 Frage dazu: grundsätzlich ist ja der Unternehmenswert die 1.7Mrd (Zahlen hab ich nicht geprüft). Dazu kommen ggf. auf Grund der niedrigen Immobilienbewertung die Stillen Reserven die bei einem Kauf normalerweise gehoben und mit in die Waagschale geworfen werden. Bei einer momentanen Marktkapitalisierung von 35Mio wäre das mindestens Faktor 48, oder habe ich da einen Denkfehler? Außerdem kann es den Gläubigern doch grundsätzlich egal sein bzw. sogar wünschenswert wenn die Darlehen weiterlaufen und bedient werden. Das wäre der Fall wenn EK positiv und stille Reserven da sind. Momentan ist aber der Asset Deal naheliegender, oder? Teilverkäufe haben ja stattgefunden bzw. werden noch stattfinden. Ich suche die Ursache für die geringe Bewertung. Die Zahlen sprechen für einen wesentlich höheren Kurs, das ist aber nicht der Fall…

Das stimmt so nicht. Sonst wäre der LTV über 100 % – das ist er aber nicht. Laut Finanzbericht liegt er bei rund 60 %, was dort auch klar ersichtlich ist. Die aktuellen Gesamtschulden (inkl. der Perpetual Notes) betragen etwa 2,7 Milliarden Euro. Der Verschuldungsgrad befindet sich damit wieder in einem gesunden Verhältnis, was auch die Grundlage für bessere Konditionen bei zukünftigen Umschuldungen bildet. Der NAV liegt aktuell bei ungefähr 2,80 € pro Aktie – darin sind auch die 450 Millionen stimmberechtigten Aktien der Gläubiger bereits berücksichtigt. Ob diese Anteile in der jeweiligen Rechnung einbezogen wurden, lässt sich nicht mit letzter Sicherheit sagen. Wenn nicht, läge der NAV in einem optimistischeren Szenario sogar bei bis zu 11,20 € pro Aktie (2,80 € × Faktor 4). So oder so: Selbst im Worst Case ist hier ein Potenzial für eine Verzehnfachung des aktuellen Kurses realistisch vorhanden.

1,7 Milliarden €

Dies stellt keine Empfehlung dar, sondern spiegelt lediglich meine persönliche Einschätzung wieder.

Einfach gesagt: Ich glaube, die Teilverkaufs-Variante ist eine falsche Fährte. Ich rechne dieses Jahr nicht mit einer Zerschlagung oder Aufspaltung des Portfolios. Vielleicht wird noch ein einzelnes, strategisch sinnvolles Objekt veräußert – aber der große Rest bleibt erstmal zusammen. Adler dürfte operativ inzwischen wieder leicht im Plus liegen oder kurz davor stehen. Man darf nicht vergessen: Die haben in den letzten Jahren alles aufgeräumt, was ging. Schulden umgeschichtet, Portfolios bereinigt, und vor allem auch neue, fähige Leute ins Management geholt. Das ist kein Zufall – das Team ist auf Wiederaufbau ausgerichtet, um einen komplett Verkauf anzustreben, der Adler nicht aus diversen Gründen unter Verkaufsdruck setzt ( keine fälligen Schulden, operativ im Plus usw. ) Und die Gläubiger? Die wollen schnell Geld sehen, nicht erst 2027. Genau deshalb ist ein kompakter Verkauf – ein Trade Sale des Berliner Portfolios – so attraktiv. Das Paket ist für viele Wohnimmobilien-Konzerne spannend, weil es gebündelt, innerstädtisch und sofort skalierbar ist. Eine Gelegenheit, wie man sie nur selten bekommt, auch für Vonovia, LEG, oder internationale Player. Trotz der aktuellen Unsicherheit bin ich überzeugt: Das Blatt kann sich für uns Altaktionäre noch wenden. Gerade weil so viel vorbereitet wurde und jetzt alle Faktoren auf „Exit“ stehen, glaube ich an ein faires, positives Ende... ein „Happy End“. Aktuell spricht mehr dafür als dagegen.