VONOVIA WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion

Viele verstehen glaube ich die Zinssensitivität von Immobilienportfolios nicht. Ich rede nicht von Fremdkapitalverzinsung, sondern von Mietrenditen. Wohnimmobilien werden per Faktor nach Mietrendite bewertet. Wenn man ein Portfolio mit einer Mietrendite von 4% besitzt, heißt das Faktor 25 bei der Bewertung. Steigen die Zinsen um 1,6% (seit Juli 2021). Dann muss die Mietrendite mittelfristig auf 5,6% steigen. Entsprechend sinkt der Faktor auf 17,8. Heißt das Portfolio kann man um 29% abschreiben. Wenn man 50% fremdfinanziert hat ist man sehr schnell bei einer Halbierung der Bewertung. Ende 2021 lag der Faktor bei Vonovia ab 28, heißt 3,57% Mietrendite. Bundesanleihen (10y) lagen bei -0,18% zum Jahreswechsel. Aktuell sind wir bei 1,15%. Also eine Steigerung um 1,32%. Die Mietrendite muss bei Vonovia bei 4,9% liegen = Faktor 20, Abschreibung von 29% aufs Portfolio VOR Leverage. FK Quote liegt bei 70%. Für mich ist Vonovia damit eher überbewertet.

Viele verstehen glaube ich die Zinssensitivität von Immobilienportfolios nicht. Ich rede nicht von Fremdkapitalverzinsung, sondern von Mietrenditen. Wohnimmobilien werden per Faktor nach Mietrendite bewertet. Wenn man ein Portfolio mit einer Mietrendite von 4% besitzt, heißt das Faktor 25 bei der Bewertung. Steigen die Zinsen um 1,6% (seit Juli 2021). Dann muss die Mietrendite mittelfristig auf 5,6% steigen. Entsprechend sinkt der Faktor auf 17,8. Heißt das Portfolio kann man um 29% abschreiben. Wenn man 50% fremdfinanziert hat ist man sehr schnell bei einer Halbierung der Bewertung. Ende 2021 lag der Faktor bei Vonovia ab 28, heißt 3,57% Mietrendite. Bundesanleihen (10y) lagen bei -0,18% zum Jahreswechsel. Aktuell sind wir bei 1,15%. Also eine Steigerung um 1,32%. Die Mietrendite muss bei Vonovia bei 4,9% liegen = Faktor 20, Abschreibung von 29% aufs Portfolio VOR Leverage. FK Quote liegt bei 70%. Für mich ist Vonovia damit eher überbewertet.

Bei den ganzen energetischen Sanierungen die anstehen können die Immobilien sogar zur last werden. Ich weiß nicht welche Erfahrungen ihr mit vonovia Wohnungen habt aber bei uns Im Kreis sind das allesamt Wohnungen in mittelmäßigen bis schlechten Zustand und äußerst alt. Die mieterschicht ist dementsprechend. Nichts was ich privat besitzen wollen würde. Durch den politischen Druck werden die Sanierungen aber ja fast erzwungen. Bin gespannt was das noch ausmachen wird. Grenzenlos umlegen kann man es nicht

Viel zu hoch bewertet momentan, bei den steigenden Zinsen, Baukosten ( Projekte die unwirtschaftlich sind) und den Preisanstürzen bei Immobilien und den unglaublichen Energiekosten im Winter.... Bin da frühestens bei 10, 00 Euro hier dabei wenn nicht sogar tiefer.

Lufthansa, TUI, AIDA, Uniper... BASF, Vonovia der Staat muss alle retten... ob das gut geht oder unsere Schuldenberge platzen... auf jeden Fall nicht zu viel Bargeld halten, dass könnte bald nichts mehr wert sein.