Deutschlands größter Wohnungskonzern geht auf Konfrontationskurs. Vonovia hält die Vergesellschaftung, auf die sich Linke, Grüne und SPD in ihren Berliner Sondierungsgesprächen verständigt haben, für verfassungswidrig – sie würde nach Überzeugung des Unternehmens einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Die Aktie bleibt dennoch unter Druck: Am Nachmittag notiert sie rund 1,9 Prozent tiefer bei 16,41 Euro und damit nur gut 20 Cent über ihrem jüngsten Tief seit 2023. Unter Anlegern überwiegt die Einschätzung, dass die Pläne vor Gericht scheitern könnten – Entwarnung bedeutet das für sie aber nicht.
Vonovia setzt auf die Gerichte
Das Sondierungsergebnis ändere nichts an der eigenen Haltung, stellte der Konzern klar. Um den Wohnungsmangel zu überwinden, brauche es erhebliche private Investitionen – und dafür Verlässlichkeit, Rechtssicherheit und ein stabiles Investitionsumfeld. Vonovia verweist zudem auf eine durchschnittliche Miete von 8,26 Euro je Quadratmeter in den eigenen Berliner Beständen und auf rund 1.000 Wohnungen, die in der Hauptstadt derzeit im Bau seien.
Aus Anlegersicht ist der Ausgang damit klar vorgezeichnet: Häufig wird erwartet, dass der Streit am Ende vor dem Bundesverfassungsgericht landet und die Pläne in der vorgelegten Form dort nicht durchkommen. Ins Feld geführt wird dabei der Umfang des Zugriffs: Gerade bei der Tochter Deutsche Wohnen mit ihrem Berliner Schwerpunkt wäre ein Großteil des Bestands betroffen – zu weitgehend, um vor Gericht Bestand zu haben, so die Rechnung. Überraschend kommt die Stellungnahme allerdings nicht: Dass ein Konzern den Zugriff auf die eigenen Bestände für rechtswidrig hält, gelte eher als Pflichtübung denn als Nachricht. Der Tenor zu diesem Punkt: verhaltene Zuversicht, aber ohne Euphorie.
160.000 Wohnungen für höchstens 16 Milliarden Euro
Konkret sieht das Sondierungspapier vor, private Wohnungskonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen in Berlin gegen Entschädigung zu vergesellschaften. Einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen dürften sie behalten. Nach Angaben der Linken wären fünf große Konzerne betroffen, darunter Vonovia; rund 160.000 Wohnungen kämen so zusätzlich in kommunalen Besitz. Die Entschädigung soll auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Ein Gesetz wollen die drei Parteien Mitte 2028 vorlegen, in Kraft treten soll es erst ein Jahr nach dem Beschluss – in der Zwischenzeit soll es verfassungsgerichtlich überprüft werden. Die Pläne fallen damit milder aus als der Volksentscheid von 2021, der eine Vergesellschaftung bereits ab 3.000 Wohnungen gefordert hatte.
An der Entschädigung scheiden sich unter Aktionären die Geister – mit Argumenten auf beiden Seiten. Rechnerisch ergäben sich rund 100.000 Euro je Wohnung, und das liege deutlich unter dem Wert der Bestände, lautet der Einwand der Skeptiker; bei einer Vergesellschaftung werde eben nicht zwingend zum Marktpreis entschädigt. Mehrere Anleger lesen die Zahlen dagegen ganz anders: Bis zu einer endgültigen Entscheidung dürften Jahre vergehen, in denen die Mieteinnahmen weiter flössen. Zusammen mit einer Milliardenentschädigung ergebe das ein gut kalkulierbares Szenario, das im Aktienkurs noch nicht abgebildet sei – zumal ein Teil der Berliner Gebäude ohnehin sanierungsbedürftig sei. Über die endgültige Höhe, so wird erinnert, entschieden letztlich die Gerichte und nicht die Parteien. Die Stimmung bleibt in dieser Frage gespalten.
Bund ringt um ein Verbot
Parallel wächst der Druck auf die Bundesregierung. Die schwarz-rote Koalition hatte bereits im Juli beschlossen, eine solche Vergesellschaftung verhindern zu wollen – einen Gesetzentwurf gibt es bislang aber nicht. Das Vorhaben befinde sich noch in der Abstimmung zwischen Innen-, Justiz- und Bauministerium, hieß es aus dem Bundesinnenministerium. Rechtlich ist das heikel: Grundlage ist Artikel 15 des Grundgesetzes, der die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum gegen Entschädigung ausdrücklich erlaubt. Ein Bundesgesetz, das den Ländern dies schlicht untersagt, könnte als unzulässige Negativgesetzgebung angreifbar sein. Die FDP forderte die Bundesregierung am Mittag auf, den Berliner Plänen schnellstmöglich einen Riegel vorzuschieben.
Aus Aktionärssicht geht es dabei um mehr als einen einzelnen Konzern: Vonovia sei nur ein kleiner Baustein, das eigentliche Problem liege in der Signalwirkung für ausländische Investoren. Zugleich wird darauf verwiesen, dass ein Gesetz frühestens in einigen Jahren greifen könnte und offen sei, wer bis dahin in Berlin überhaupt regiere. Der Grundton: Verunsicherung, gepaart mit der Hoffnung auf einen langen Rechtsweg.
Aktie hält sich knapp über dem Tief seit 2023
An der Börse fällt die Reaktion bislang begrenzt aus. Bereits zum Handelsstart hatte die Aktie rund 2 Prozent verloren, an diesem Abschlag hat sich bis zum Nachmittag wenig geändert. Das Tagestief lag bei 16,25 Euro, knapp über dem jüngsten Tief seit 2023 bei 16,185 Euro. Binnen eines Jahres hat das Papier rund 40 Prozent an Wert eingebüßt. Uneinheitlich zeigt sich die Branche: LEG Immobilien geben 1,2 Prozent auf 46,11 Euro nach, Deutsche Wohnen legt dagegen leicht um 0,3 Prozent auf 15,26 Euro zu.
Auf Anlegerseite setzt sich die Lesart durch, das Berlin-Risiko sei längst eingepreist. Der eigentliche Kurstreiber seien die Zinsen: Erst wenn sich die Renditen zehnjähriger Anleihen wieder beruhigten, könne die Aktie spürbar zulegen, lautet das Argument. Dass der am Wochenende befürchtete Kurseinbruch ausblieb, wird als Beleg gewertet, dass das Nachrichtenpotenzial weitgehend ausgeschöpft sein könnte. Ganz so gelassen sehen es nicht alle:
Nein, kein Nonevent. SPD eingeknickt - das war vorher nicht klar. Glaube ja auch nicht, dass die "Enteignung" so umgesetzt werden kann. Aber 2 Stichworte sagen alles: Damoklesschwert Sentiment
Solange das Thema nicht vom Tisch sei, dürfte es die Aktie schwer haben, so die Befürchtung der Skeptiker. Bis zu einem Gesetz und einer gerichtlichen Klärung dürften noch Jahre vergehen – eine lange Zeit, in der jede neue Wendung in Berlin den Kurs bewegen könnte. Die Anleger-Stimmung pendelt damit zwischen dem Vertrauen auf die Verfassungsgerichte und der Sorge, dass die Unsicherheit die Aktie noch lange begleitet.
