Wohnungsnot wird zum Kurstreiber 16.07.2026, 13:47 Uhr Jetzt kommentieren: 0

Wohnungsnot und Baureform verändern den Markt

Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt von einem deutlichen Ungleichgewicht geprägt. Während die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist, wächst das Angebot nur langsam. Für Vonovia entsteht daraus eine besondere Ausgangslage: Der größte deutsche Wohnungskonzern profitiert einerseits von der anhaltenden Knappheit, steht andererseits aber weiterhin vor hohen Baukosten, schwierigen Finanzierungsbedingungen und regulatorischen Hürden.

Aktuelle Zahlen des Statistischen Bundesamtes verdeutlichen die angespannte Situation. Ende 2025 gab es in Deutschland insgesamt 44,0 Millionen Wohnungen. Gegenüber dem Vorjahr entsprach das lediglich einem Zuwachs von 0,4 Prozent. Gleichzeitig stieg die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf auf 49,5 Quadratmeter.

Das geringe Wachstum des Wohnungsbestands reicht jedoch nicht aus, um den tatsächlichen Bedarf zu decken. Für 2026 werden lediglich rund 200.000 fertiggestellte Wohnungen erwartet. Dem steht ein geschätzter jährlicher Bedarf von etwa 320.000 Einheiten gegenüber. Damit würde die Lücke zwischen Nachfrage und Neubau weiter bestehen bleiben.

Wohnraummangel prägt das Geschäftsumfeld

Für Vonovia ist diese Unterversorgung von großer Bedeutung. Der Konzern verfügt über einen umfangreichen Wohnungsbestand und ist damit stark von der Entwicklung der Bestandsmieten, der Nachfrage nach Wohnraum und den politischen Rahmenbedingungen abhängig.

Ein knappes Angebot kann das Mietwachstum im Bestand stützen, vor allem in Ballungsräumen und wirtschaftlich starken Regionen. Gleichzeitig erhöht die Wohnungsnot den politischen Druck auf große Vermieter. Fragen rund um Mietsteigerungen, Modernisierungen, Neubau und bezahlbaren Wohnraum bleiben deshalb zentrale Themen für den Konzern.

Die geringe Zahl an Neubauten erschwert es, die strukturelle Knappheit schnell zu beseitigen. Hohe Materialpreise, gestiegene Finanzierungskosten und lange Genehmigungsverfahren haben die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren gebremst. Für große Bestandshalter wie Vonovia gewinnt deshalb die bessere Nutzung bereits vorhandener Flächen an Bedeutung.

Nordrhein-Westfalen lockert die Bauvorgaben

Ein wichtiger Impuls kommt aus Nordrhein-Westfalen. Der Landtag hat eine umfassende Reform der Landesbauordnung beschlossen, die im September 2026 in Kraft treten soll.

Im Zuge der Reform werden rund 90 Prozent der bislang geltenden DIN-Vorschriften für den Wohnungsbau gestrichen. Zudem sollen digitale Bauanträge zum Standard werden. Auch die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum wird deutlich erleichtert.

Für Vonovia ist vor allem die geplante Vereinfachung der Nachverdichtung relevant. Bestehende Gebäude sollen künftig leichter um ein zusätzliches Geschoss aufgestockt werden können. Langwierige Genehmigungsverfahren könnten dadurch in vielen Fällen entfallen.

Solche Aufstockungen bieten die Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen, ohne zusätzliche Grundstücke erwerben zu müssen. Das kann sowohl den Zeitaufwand als auch die Projektkosten reduzieren. Gerade in dicht besiedelten Städten könnte diese Form des Bauens für große Wohnungsunternehmen an Bedeutung gewinnen.

Vonovia muss neue Spielräume in Erträge übersetzen

Das wirtschaftliche Umfeld bleibt dennoch anspruchsvoll. Eine Studie von EY Parthenon rechnet für den Hochbau im Jahr 2025 zunächst noch mit einem Rückgang. Erst 2026 wird eine Trendwende erwartet. Für dieses Jahr prognostiziert die Studie ein Wachstum von 1,2 Prozent.

Belastend wirken weiterhin die hohen Baukosten und die Entwicklung der Zinsen. Beide Faktoren beeinflussen die Rentabilität neuer Projekte und begrenzen den finanziellen Spielraum der Immobilienbranche.

Die Vonovia-Aktie notiert derzeit bei 21,03 Euro und damit rund 27 Prozent unter ihrem 52-Wochen-Hoch. Mit einer Marktkapitalisierung von etwa 18 Milliarden Euro bleibt das Unternehmen dennoch das Schwergewicht unter den börsennotierten deutschen Wohnungskonzernen.

Im Spätsommer dürften die neuen operativen Kennzahlen des Konzerns stärker in den Mittelpunkt rücken. Entscheidend wird sein, wie Vonovia die regulatorischen Erleichterungen nutzt und ob sich Projekte zur Nachverdichtung, Aufstockung und Umwandlung von Gewerbeflächen effizient umsetzen lassen. Für den Konzern kommt es dabei vor allem darauf an, zusätzliche Wohnungen zu schaffen und die neuen baulichen Freiheiten in belastbare künftige Cashflows zu übertragen.