Milliarden-Deal soll Schulden senken 19.03.2026, 19:08 Uhr Jetzt kommentieren: 0

Wachstumstreiber Miete und Services: Operatives Geschäft legt zu

Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern Vonovia hat im vergangenen Jahr operativ deutlich zugelegt. Der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) stieg um 6,0 Prozent auf 2,8 Milliarden Euro. Neben höheren Mieteinnahmen trugen insbesondere Zusatzleistungen rund um die Immobilie sowie Immobilienverkäufe zum Wachstum bei.

Die durchschnittliche monatliche Miete erhöhte sich 2025 auf 8,38 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig profitierte der Konzern von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten. Unter dem Strich erzielte Vonovia einen bereinigten Gewinn von 1,54 Milliarden Euro nach 1,46 Milliarden Euro im Vorjahr. Aktionäre sollen davon profitieren: Die Dividende wird um 2,5 Prozent auf 1,25 Euro je Aktie angehoben, künftig sollen 50 bis 60 Prozent des bereinigten Vorsteuergewinns ausgeschüttet werden.

Auch die Immobilienwerte zeigen eine Stabilisierung. Nach zwei schwierigen Jahren legten die Portfoliowerte 2025 auf vergleichbarer Basis um 1,8 Prozent zu, der Gesamtwert des Bestands stieg um 3 Prozent auf 84,4 Milliarden Euro. Insgesamt besaß Vonovia Ende 2025 rund 531.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.

Schuldenabbau im Fokus: Milliardenverkäufe geplant

Trotz operativer Fortschritte bleibt die Bilanzstruktur ein zentrales Thema. Vorstandschef Luka Mucic, seit Januar im Amt, setzt auf beschleunigten Schuldenabbau. "Wir wollen das Wachstum beschleunigen, um zusätzlichen Wert zu schaffen", erklärte er, verwies jedoch gleichzeitig auf die Herausforderungen durch das veränderte Zinsumfeld.

Geplant sind Verkäufe von Vermögenswerten im Umfang von rund fünf Milliarden Euro. Etwa zwei Milliarden Euro sollen durch den Verkauf von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien wie Gewerbe- und Pflegeobjekten erlöst werden. Weitere rund 0,5 Milliarden Euro sind durch den Verkauf nicht-strategischer Beteiligungen vorgesehen. Ergänzend könnten zusätzliche Mittel aus dem Verkauf von Beständen aus dem Kerngeschäft generiert werden.

Ziel ist es, den Verschuldungsgrad (LTV) von 45,4 Prozent im Jahr 2025 auf etwa 40 Prozent bis Ende 2028 zu senken. Parallel will Vonovia das Privatisierungsgeschäft ausbauen: Künftig sollen jährlich 3.000 bis 3.500 Wohnungen verkauft werden, nach rund 2.300 Einheiten im Jahr 2025. Gleichzeitig investiert das Unternehmen weiter in Neubauprojekte und sieht langfristig ein Potenzial von 65.000 zusätzlichen Wohnungen auf eigenen Grundstücken.

Zinsanstieg belastet Branche: Aktie im Sinkflug

An der Börse überwiegen dennoch die Risiken. Die Vonovia-Aktie verlor zeitweise 9,64 Prozent auf 22,22 Euro und bildete damit das Schlusslicht im DAX. Hintergrund ist vor allem der erneute Anstieg der Kapitalmarktzinsen, der die gesamte Immobilienbranche unter Druck setzt.

Analyst Neil Green von JPMorgan verweist auf steigende inflationäre Risiken im Zuge globaler Entwicklungen. Der sich verschärfende Konflikt im Nahen Osten hat die Energiepreise deutlich steigen lassen, Rohöl der Sorte Brent verteuerte sich zuletzt um 10 Prozent. In der Folge haben sich die Erwartungen an Zinssenkungen deutlich abgeschwächt, teilweise wird sogar wieder über Zinserhöhungen diskutiert.

"Die globalen Ereignisse lassen die inflationären Risiken - und damit die Renditen - steigen", so Green. Höhere Zinsen verteuern die Refinanzierung, erschweren kreditfinanzierte Zukäufe und belasten zugleich den Immobilienverkauf, da auch potenzielle Käufer höhere Finanzierungskosten tragen müssen. Entsprechend gerieten neben Vonovia auch andere Branchentitel wie LEG Immobilien, TAG Immobilien und Deutsche Wohnen unter Druck.

Trotz des schwierigen Umfelds bleibt Berenberg optimistisch und bestätigt die Einstufung "Buy" mit einem Kursziel von 38 Euro. Analyst Kai Klose sieht insbesondere in der geplanten Reduzierung des Verschuldungsgrads bis 2028 einen positiven Impuls.