VONOVIA WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Forum: Aktien Thema: Hauptdiskussion
andere Frage: wo bitte geht das ganze Geld hin? Egal welche meiner Aktien, ob Immobilien, Rohstoffe, Tech, alles geht runter und das seit Wochen (grad Rohstoffe etweas weniger) -> bunkern die big Player das Geld jetzt unterm Kopfkissen oder was? Staatsanleihen sind ja auch nicht das Allheilmittel (zumal bei der Realrendite im Vergleich zur Inflation)
Viele verstehen glaube ich die Zinssensitivität von Immobilienportfolios nicht. Ich rede nicht von Fremdkapitalverzinsung, sondern von Mietrenditen. Wohnimmobilien werden per Faktor nach Mietrendite bewertet. Wenn man ein Portfolio mit einer Mietrendite von 4% besitzt, heißt das Faktor 25 bei der Bewertung. Steigen die Zinsen um 1,6% (seit Juli 2021). Dann muss die Mietrendite mittelfristig auf 5,6% steigen. Entsprechend sinkt der Faktor auf 17,8. Heißt das Portfolio kann man um 29% abschreiben. Wenn man 50% fremdfinanziert hat ist man sehr schnell bei einer Halbierung der Bewertung. Ende 2021 lag der Faktor bei Vonovia ab 28, heißt 3,57% Mietrendite. Bundesanleihen (10y) lagen bei -0,18% zum Jahreswechsel. Aktuell sind wir bei 1,15%. Also eine Steigerung um 1,32%. Die Mietrendite muss bei Vonovia bei 4,9% liegen = Faktor 20, Abschreibung von 29% aufs Portfolio VOR Leverage. FK Quote liegt bei 70%. Für mich ist Vonovia damit eher überbewertet.
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