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Hier die Korrekten Zahlen: Brutto-Mieteinnahmen 3.4 Mrd. Schulden 40 Mrd Du behauptest nun, dass 3 % auf 3,4 Mrd ein Gewinnzuwachs bedeutet gegenüber 2 % Zusatzkosten auf 40 Mrd. Wieder ein Träumchen statt Realität

Hier die Korrekten Zahlen: Brutto-Mieteinnahmen 3.4 Mrd. Schulden 40 Mrd Du behauptest nun, dass 3 % auf 3,4 Mrd ein Gewinnzuwachs bedeutet gegenüber 2 % Zusatzkosten auf 40 Mrd. Wieder ein Träumchen statt Realität

Mathematik für Dumme: Mieteinnahme jährlich etwa 5mrd. Mieterhöhung jährlich 4%. Das bedeutet jährlich 200m. Zinskosten: jährlich 4mrd Refinanzierung. Jetzt 4,4%. 10 Jahre. Schulden laufen 2% aus. Dann 4009x0,024=96m plus Zinskosten. 209-96=104m Problem?

Hier der entscheidende Auszug. Ich dachte mir das schon, aber sehr ernüchternd das schwarz auf weiss dann zu sehen: Wenn wir Kernimmobilien verkaufen, verlieren wir zwar EBITDA, erzielen aber im Wesentlichen den gleichen Betrag an Zinsersparnissen zurück. Wenn wir mit dem Verkaufserlös Schulden tilgen, sparen wir etwa die durchschnittlichen Kosten von 2 %, die wir heute zahlen, zuzüglich weiterer 2 %, die eine Refinanzierung dieser Schulden zu den heutigen Konditionen kosten würde. Der Verkauf von Immobilien mit einer Rendite von 4 % und die damit verbundene Schuldentilgung gleichen sich im Wesentlichen auf das EBT aus.

Ich kann diese Zahlen nicht nachvollziehen.

Hier eine reale Rechnung und kein Träumchen: In 7-10 Jahren steigen die Finanzierungskosten um ca. 1.000 Mio €. Damit halbiert sich der Gewinn und die Dividende, wenn das nicht durch Mehreinnahmen gedeckt wird. Also ganz konkret: Durch Mietsteigerungen können evt. 300 Mio zusätzliche Gewinne gemacht werden, Value Add evt 100 Mio. Fehlen noch 600 Mio pro Jahr. Wo sollen diese 600 Mio zusätzlicher Gewinn herkommen?

Also es ist 100 % sicher, dass die Gewinne von Jahr zu Jahr immer deutlicher reduziert werden. Also kein Gewinnwachstum mehr, sondern fallende Gewinne.

Das bedeutet, sobald Schulden refinanziert werden müssen, erzielt man mit dem eingesetzten Kapital keinen Gewinn mehr. Finanzierungskosten steigen von 2 auf 4 % und Immos haben 4 % Rendite. Das dedeutet, wenn die Finanzierungskosten noch weiter steigen sollten wegen der kommenden Inflation und Zinserhöhung, dann macht man mit Refinanzierung Verluste.