Der Schutzschild, den die Bundesregierung gegen die Berliner Pläne zur Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände errichten will, bekommt Risse aus den eigenen Reihen. Ausgerechnet die Bundesjustizministerin sieht bei dem geplanten Gesetz noch viele offene Fragen – und die Vonovia-Aktie gibt erneut nach: Sie verliert am Mittag rund 1,3 Prozent auf 16,42 Euro und nähert sich damit dem tiefsten Stand der vergangenen zwölf Monate, während der DAX knapp 0,4 Prozent zulegt. Unter Aktionären ist die Stimmung entsprechend gereizt.
Justizministerin meldet Zweifel am Schutzgesetz an
Stefanie Hubig (SPD) nimmt nach eigenen Worten die verfassungsrechtlichen und politischen Bedenken gegen das Vorhaben ernst, die Debatte sei nicht zu Ende. Zugleich stellte sie klar, dass sie sich einem Beschluss des Koalitionsausschusses nicht verschließen wolle. Die Eckpunkte, die Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) als Investitionsschutzgesetz vorgelegt hat, setzen drei Hürden: Eine Vergesellschaftung soll nur zulässig sein, wenn sie zwingend notwendig ist und Alternativen wie Neubau und Förderprogramme ausgeschöpft sind. Entschädigt werden soll in Geld und zum Verkehrswert, ermittelt per Gutachten.
Aus Anlegersicht wirkt die neue Unsicherheit wie ein Rückschritt, obwohl die Eckpunkte inhaltlich kaum Neues verlangen. Im Grunde stehe in dem geplanten Gesetz nur, was das Grundgesetz mit Artikel 14 ohnehin fordere: eine faire Entschädigung und die Enteignung als letztes Mittel nach einer Verhältnismäßigkeitsprüfung, lautet ein Einwand. Dass selbst darüber nun innerhalb der Regierung gestritten wird, sorgt bei Aktionären vor allem für Frust über die Politik.
Berlin plant den Zugriff auf 160.000 Wohnungen
Der Streit auf Bundesebene hat einen konkreten Anlass. Linke, Grüne und SPD in Berlin wollen laut ihrem Sondierungspapier private Wohnungskonzerne mit mehr als 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt vergesellschaften. Jedes Unternehmen soll 10.000 Wohnungen behalten dürfen, betroffen wären fünf große Vermieter mit zusammen rund 160.000 Wohnungen – darunter Vonovia. Die Entschädigung soll auf 16 Milliarden Euro gedeckelt werden, was unter dem Verkehrswert der Bestände liegen dürfte. Ein Gesetz ist bis Mitte 2028 vorgesehen. Vonovia hält das Vorhaben für verfassungswidrig, die Linke kündigte ihrerseits an, gegen ein Bundesgesetz in Karlsruhe vorzugehen.
Für die Aktionäre bedeutet das vor allem eines: Jahre der Rechtsunsicherheit, unabhängig davon, wer am Ende recht behält. Dass die Pläne den Wohnungsmangel eher verschärfen dürften, wird dabei mit dem simplen Prinzip von Angebot und Nachfrage begründet – wer privates Kapital vertreibe, treibe am Ende die Mieten selbst nach oben. Der Ton bleibt bitter, Hoffnung auf eine rasche Klärung klingt nicht durch.
Heimstaden dreht den Geldhahn zu
Wie schnell schon die Debatte Folgen hat, zeigt der schwedische Vermieter Heimstaden. Der Konzern, der in Berlin rund 20.000 Wohnungen besitzt, will vorerst kein frisches Kapital mehr nach Deutschland lenken, solange der Senat die Vergesellschaftung verfolgt – obwohl das Management eine tatsächliche Umsetzung für sehr unwahrscheinlich hält. Bei Bloomberg Intelligence hieß es, allein die anhaltende Diskussion könne die Bewertungen der Immobilien drücken und den finanziellen Spielraum der Unternehmen einengen. Dies stellt keine redaktionelle Empfehlung dar.
Genau diesen Effekt sehen mehrere Anleger auch bei Vonovia: Das Signal an internationale Geldgeber reiche weit über die Hauptstadt hinaus, der politische Zeitgeist schrecke Investoren ab.
Obwohl er das Risiko als nur sehr gering betrachtet, verunsichert es Investoren weltweit und das nicht nur für Berlin sondern ganz Deutschland im allgem.
Gerade dieser Widerspruch macht die Lage für Vonovia so unangenehm: Selbst wer an ein Scheitern der Berliner Pläne vor Gericht glaubt, muss mit dem Abschlag leben, den die Unsicherheit bis dahin kostet.
Vonovia hängt knapp über dem Jahrestief
An der Börse schlägt sich das im gesamten Sektor nieder. Die Berliner Tochter Deutsche Wohnen gibt rund 0,7 Prozent auf 15,49 Euro nach, LEG Immobilien verliert knapp 1,2 Prozent auf 47,43 Euro, TAG Immobilien sogar gut 1,7 Prozent. Vonovia selbst notiert rund 40 Prozent unter dem Niveau von vor einem Jahr, das Tagestief lag bei 16,31 Euro. Im Wochenvergleich hält sich die Aktie dagegen leicht im Plus, nachdem sie zwischenzeitlich bis knapp 16,89 Euro gestiegen war.
Wo der Kurs Halt finden könnte, wird unter Anlegern unterschiedlich gelesen. Charttechnisch orientierte Aktionäre blicken auf die Marke von 16 Euro; ein Wert um 16,20 Euro gilt dabei als bereits akzeptierte Bewertung, die erst bei schlechteren Rahmenbedingungen deutlich unterschritten werden dürfte. Skeptiker halten dagegen, solche Bodenbildungen seien schon oft ausgerufen worden – einen echten Boden gebe es derzeit nicht. Die Anleger-Stimmung pendelt damit zwischen Resignation und dem Warten auf ein politisches Signal. Ob und wann es kommt, dürfte vom Verlauf der Berliner Koalitionsgespräche und vom Fortgang des Bundesgesetzes abhängen.
