Die Aktie von Vonovia ist am Montag auf den tiefsten Stand seit mehr als einem Jahr gefallen. Im späten Handel kostete das Papier 17,09 Euro und damit 1,47 Prozent weniger als zum Vortag, im Tagesverlauf rutschte es bis auf 16,985 Euro ab. Belastend wirken zwei Faktoren zugleich: die offene Regierungsbildung in Berlin und weiter steigende Anleiherenditen. Unter Aktionären ist die Stimmung entsprechend gedrückt.
Dreiergespräch in Berlin erst ab Donnerstag
Nach dem klaren Wahlsieg der Linken bei der Abgeordnetenhauswahl am 20. September will die Partei ein Bündnis mit Grünen und SPD schmieden. Das erste Treffen im Dreierformat ist für Donnerstag geplant. Grüne und SPD wollen es allerdings ausdrücklich noch nicht als Sondierung verstanden wissen, sondern als gemeinsames Vorgespräch. Im Mittelpunkt sollen der Kampf gegen Antisemitismus, der Schutz jüdischen Lebens sowie Themen wie Rassismus und Organisierte Kriminalität stehen. Eine Einigung darüber gilt für beide Parteien als Voraussetzung für echte Sondierungen. Der Berliner SPD-Chef Steffen Krach rechnet mit einem „steinigen Weg“ zur Regierungsbildung.
Für Vonovia bedeutet das vor allem eines: Die Hängepartie dauert an. Aus Anlegersicht ist nicht die Tagesordnung des ersten Treffens entscheidend, sondern die Frage, welchen Stellenwert die Wohnungspolitik in möglichen Koalitionsverhandlungen einnimmt. Befürchtet wird, dass ein schärferer Kurs gegenüber Vermietern nicht auf Berlin beschränkt bliebe – offen sei auch, ob SPD und Grüne ihn in anderen Bundesländern mittragen würden. Der Ton bleibt abwartend bis besorgt.
Vergesellschaftung bleibt das zentrale Risiko
Die Linke hatte im Wahlkampf angekündigt, große Wohnungsbestände privater Konzerne in Berlin in öffentliche Hand überführen zu wollen, und pocht seit der Wahl auf dieses Vorhaben. Sie beruft sich dabei auf den Volksentscheid von 2021 und auf Artikel 15 des Grundgesetzes, der eine Vergesellschaftung gegen Entschädigung grundsätzlich zulässt. Wie hoch eine solche Entschädigung ausfallen müsste, ist politisch wie juristisch ungeklärt – für die Bewertung der Berliner Bestände ist genau das der Kern.
Auf Aktionärsseite stößt das Vorhaben überwiegend auf Ablehnung. Ein häufig vorgebrachtes Argument lautet, eine Vergesellschaftung schaffe keine einzige zusätzliche Wohnung; gedeckelte Mieten nähmen im Gegenteil den Anreiz für Neubau. Statt Unternehmen zu belasten, solle die öffentliche Hand selbst mehr bauen, heißt es – zumal sie über Jahrzehnte selbst Wohnungen verkauft habe. Es gibt allerdings auch eine Gegenposition: Wenn der Staat die Wohnungen abkaufe, könne Vonovia mit dem Erlös Schulden tilgen. Offen sei dann nur, ob der Preis über oder unter dem Buchwert liege.
Natürlich ist Vonovia nicht nur in Berlin Vermieter, aber die Politik könnte den Vermietern das Leben schwer machen. Auf der anderen Seite werden private Investoren in Berlin oder Deutschland nichts mehr investieren wollen.
Ob sich private Kapitalgeber tatsächlich zurückziehen würden, lässt sich derzeit nicht absehen. Zudem wird angemerkt, die Höhe einer Entschädigung sei ohnehin gesondert gesetzlich zu regeln – ein schneller Durchgriff sei damit keineswegs ausgemacht. Die Stimmung zu diesem Thema ist klar skeptisch.
Steigende Renditen verteuern die Finanzierung
Neben der Politik drückt der Anleihemarkt. Deutsche Staatsanleihen gaben am Montag erneut nach, die Renditen zogen parallel zum steigenden Ölpreis weiter an. Für stark fremdfinanzierte Immobilienkonzerne ist das doppelt unangenehm: Höhere Zinsen verteuern die Refinanzierung und setzen die Immobilienbewertungen unter Druck.
Diesen Zusammenhang stellen Aktionäre in den Vordergrund. Solange die Anleiherenditen Tag für Tag weiter stiegen, werde die Aktie kaum einen Boden finden, lautet die Befürchtung. Die Kette wird dabei bis zum Ölpreis zurückgeführt: Teures Öl treibe die Inflationserwartungen und damit die Renditen. Zudem wird darauf verwiesen, dass die gestiegene Zinslast einen Teil der Mieteinnahmen aufzehre. Auf die Zinsfrage blickt die Anlegerschaft entsprechend pessimistisch.
Auch die übrigen Wohnimmobilienwerte gaben nach. Die Konzerntochter Deutsche Wohnen, deren Bestand stark auf Berlin konzentriert ist, verlor 1,19 Prozent auf 15,79 Euro. TAG Immobilien gab 1,43 Prozent auf 11,02 Euro ab, während sich LEG Immobilien mit 45,33 Euro kaum veränderte.
Dividende rückt in den Fokus
Der Kursverlauf unterstreicht den anhaltenden Druck: Innerhalb eines Jahres hat die Vonovia-Aktie rund 35 Prozent verloren, auch im Wochenvergleich liegt sie knapp 2 Prozent im Minus. Mit dem Kursrückgang ist rechnerisch die Dividendenrendite gestiegen – eine Kennzahl, die unter Aktionären kontrovers diskutiert wird.
Skeptiker halten es für wenig belastbar, die zuletzt gezahlte Dividende einfach fortzuschreiben. Angesichts höherer Zinskosten und des politischen Umfelds sei eine Kürzung eher wahrscheinlich als eine stabile Ausschüttung. Dem wird entgegengehalten, die Mieteinnahmen blieben hoch und Schulden würden getilgt, weshalb die Überschüsse nicht zwingend schrumpfen müssten. Ähnlich gespalten fällt der Blick auf die Substanz aus: Wohnen sei wie Energie ein Grundbedürfnis, ein Konzern dieser Größe werde nicht einfach verschwinden. Die Gegenrede verweist darauf, dass das eigentliche Risiko nicht im Untergang des Unternehmens liege, sondern in einem dauerhaft sinkenden Aktienwert. Solche Einschätzungen stellen keine Anlageberatung dar.
Für das kurzfristige Bild ist ein anderes Motiv prägend: Kurserholungen trauen derzeit nur wenige, jede Zwischenerholung werde abverkauft, so der Tenor. Ob das Vorgespräch am Donnerstag mehr Klarheit über den wohnungspolitischen Kurs eines möglichen Linksbündnisses bringt, dürfte für die weitere Entwicklung der Aktie ebenso wichtig sein wie die Richtung am Anleihemarkt. Bis dahin schwankt die Anleger-Stimmung zwischen Resignation und der Hoffnung, dass am Ende ein Kompromiss steht.
