Vonovia hat am Dienstag das tiefste Niveau seit dem Sommer 2023 markiert. Die Aktie fiel im Tagesverlauf zeitweise auf 17,06 Euro und verzeichnete damit einen Kursverlust von rund 34 Prozent seit Jahresbeginn. Ausgelöst wurde die Talfahrt durch den Wahlsieg der Linken bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl am Wochenende – eine Entwicklung, die die Debatte um die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände mit voller Wucht zurück an die Märkte gebracht hat.
Linke macht Vergesellschaftung zur Koalitionsbedingung
Nach dem Erfolg bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl hat die Linke klargemacht, dass eine Regierungsbeteiligung für die Partei ohne die Umsetzung des Volksentscheids „Deutsche Wohnen & Co enteignen" von 2021 nicht in Frage komme. Der damalige Volksentscheid hatte sich für eine Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen mit mehr als 3.000 Einheiten je Eigentümer gegen Entschädigung ausgesprochen. Linken-Spitzenpolitikerin Elif Eralp betonte, dies sei ein klarer demokratischer Auftrag an alle Parteien. Linken-Chef Luigi Pantisano wies zudem darauf hin, der Bund werde mit einem gesetzlichen Verbot der Vergesellschaftung nicht durchkommen, und forderte die SPD auf, die Pläne von CDU und CSU zu blockieren.
Ob die Linke ihre Forderung tatsächlich in Koalitionsverhandlungen durchsetzen kann, gilt unter Investoren als offen. Anleger gehen davon aus, dass die Debatte über mögliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt den Kurs noch längere Zeit belasten könnte – zumal unklar bleibt, welches Bündnis in Berlin letztlich regieren wird und mit welchen Kompromissen zu rechnen ist.
Bundesregierung kündigt Gegensteuern an
Bundeskanzler Friedrich Merz drängt auf eine rasche Umsetzung des geplanten Bundesgesetzes, das Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene dauerhaft unterbinden würde. Die Bundesregierung wolle damit eine klare Botschaft an internationale Investoren senden: Enteignungen von privatem Eigentum würden es in Deutschland nicht geben. CSU-Generalsekretär Martin Huber bezeichnete die Enteignungspläne als Belastung für private Investitionen im Wohnungsbau und mahnte zu einer schnellstmöglichen Umsetzung des Koalitionsbeschlusses. CDU und SPD hatten sich bereits im Juli im Koalitionsausschuss auf das Vorhaben verständigt.
Rechtlich gilt das Thema als heikel, aber für Vonovia nicht chancenlos: Das Bundesverfassungsgericht hatte den Berliner Mietendeckel 2021 bereits für nichtig erklärt, da das Mietrecht Bundessache ist. Analysten von Goldman Sachs gehen davon aus, dass Immobiliengesetze in Deutschland im Wesentlichen in die Bundesgesetzgebung fallen und eine direkte Vergesellschaftung auf erhebliche rechtliche Hürden stoßen würde. Als anhaltender Unsicherheitsfaktor bleiben demnach weniger die Enteignungspläne selbst als vielmehr die zu erwartenden Koalitionsverträge – und mögliche Begleitmaßnahmen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder ein Ausbau des staatlichen Wohnungsbaus.
Investoren diskutieren intensiv, welche Zugeständnisse die Linke in Koalitionsgesprächen tatsächlich durchsetzen kann und wie die SPD – die sich im Wahlkampf gegen Vergesellschaftung ausgesprochen hatte – sich letztlich positionieren wird. @Bert1989 brachte dabei einen entscheidenden Aspekt ins Spiel:
Lasst die Situation doch erstmal wirken, wenn Berlin das vorhat werden die Ratingagentur auch ganz schnell den Daumen senken. Immokauf schön und gut aber wenn der Investmentcase nicht gegeben ist wird man keine Kredite bekommen.
Tatsächlich weist Vonovia aktuell Investmentgrade-Einstufungen auf – S&P und Fitch bewerten das Unternehmen mit BBB+, Moody's mit Baa1. Scope Ratings hat den Ausblick jedoch bereits auf negativ gesetzt. Sollte die politische Unsicherheit anhalten und die Refinanzierungsbedingungen sich verschlechtern, könnte weiterer Druck auf das Rating entstehen.
Immobilienbranche warnt vor Investitionsflucht
Die Bau- und Immobilienbranche sieht bereits konkrete Folgen für den Standort Deutschland. BFW-Präsident Dirk Salewski warnte, die anhaltende Enteignungsdebatte habe zu einem Investitionsstopp ohne Vergleich geführt – Kapital wandere in andere europäische Städte ab. HDB-Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller betonte, eine Vergesellschaftung sei keineswegs kostenlos: Die betroffenen Wohnungen müssten zu Marktpreisen erworben werden, was Investitionsmittel binde, die sonst für den dringend benötigten Wohnungsneubau zur Verfügung stünden. Entscheidend sei: Vergesellschaftung schaffe keine einzige zusätzliche Wohnung, sondern verlagere lediglich Eigentümerstrukturen. Branchenkenner befürchten, dass sich die sinkende Investitionsbereitschaft nicht nur auf Berlin beschränken, sondern den gesamten deutschen Wohnimmobilienmarkt erfassen könnte.
Sektor gerät breit unter Druck
Die Verluste greifen weit über Vonovia hinaus. Deutsche Wohnen verlor 1,34 Prozent auf 16,22 Euro, TAG Immobilien gab 0,93 Prozent auf 11,20 Euro nach, und auch LEG Immobilien büßte 0,54 Prozent auf 46,31 Euro ein. Alle vier Titel liegen auf Jahressicht deutlich im Minus. Der gesamteuropäische Immobilienindex STOXX Europe 600 Real Estate konnte derweil leicht um 0,12 Prozent zulegen – ein Hinweis darauf, dass die Verluste der deutschen Wohnungskonzerne nicht aus einem allgemeinen Marktrückzug resultieren, sondern spezifisch durch die politische Lage in Deutschland getrieben werden dürften.
Das Analysehaus Exane BNP Paribas reagierte auf die veränderten Rahmenbedingungen mit einer Senkung des Kursziels für Vonovia von 19 auf 16 Euro – das Papier wird weiterhin mit Underperform eingestuft; dies stellt keine redaktionelle Empfehlung dar. Damit signalisieren Analysten selbst nach dem deutlichen Kursrückgang weiteres Rückschlagpotenzial.
Politische Unsicherheit als Hauptbelastungsfaktor
Wie lange die Enteignungsdebatte den Immobiliensektor unter Druck hält, hängt wesentlich vom Verlauf der Berliner Koalitionsverhandlungen ab. Verfassungsrechtliche Schranken und das angekündigte Bundesgesetz dürften einer direkten Vergesellschaftung enge Grenzen setzen. Dennoch könnte selbst eine Koalition ohne direkte Linken-Beteiligung regulatorische Maßnahmen im Mietrecht mit sich bringen, die die Ertragslage der Wohnungskonzerne belasten würden. Die politische Unsicherheit allein drückt bereits auf die Bewertungen – und dürfte so lange fortbestehen, bis in Berlin Klarheit über die künftige Regierung und deren Wohnungspolitik herrscht.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Anlageberatung oder Kaufempfehlung dar.
